Článek
Černé tečky v rohu ložnice, mapy kolem okna nebo zatuchlý zápach za skříní. V nájemním bytě pak velmi rychle vznikne druhý problém: nájemce tvrdí, že je vadná stavba, pronajímatel odpoví, že se má víc větrat. Jenže samotný pohled na plíseň ještě neurčuje, kdo má pravdu.
Právní odpovědnost se odvíjí hlavně od příčiny. Občanský zákoník a výklad Ministerstva pro místní rozvoj staví proti sobě dvě povinnosti: pronajímatel má po dobu nájmu udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, zatímco nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy a musí byt řádně užívat.
Plíseň od stavební vady je jiný příběh než plíseň z provozu bytu
Pokud je příčinou zatékání, porušená izolace, dlouhodobě vlhká konstrukce, netěsnost nebo jiná stavební závada, míří problém typicky k povinnosti pronajímatele udržovat byt v použitelném stavu. MMR jako příklad výslovně uvádí, že pokud je malování nutné kvůli vlhkosti nezpůsobené nájemcem, náklady nese pronajímatel.
Naopak jestli odborné posouzení ukáže, že byt je stavebně v pořádku a plíseň vzniká hlavně kvůli dlouhodobě vysoké vlhkosti z užívání, nedostatečnému větrání nebo jinému chování nájemce, může odpovědnost dopadnout na nájemce.
Státní zdravotní ústav upozorňuje, že plísním nahrává zvýšená vlhkost a že například sušení prádla v bytě či koupelně vlhkost zvyšuje. Současně ale odborné materiály SZÚ popisují i případy, kdy byly zdrojem plísní tepelné mosty, kondenzace ve stavebních detailech nebo zatékání. Proto je tvrzení „plíseň = málo větráte“ stejně zjednodušené jako „plíseň = vždy chyba domu“.
První krok: fotky, datum a písemná zpráva majiteli
Nájemce má podle MMR povinnost včas oznámit pronajímateli závady a poškození, které má odstranit pronajímatel, a umožnit přístup pro opravu. U plísně proto není dobrý nápad problém měsíce jen stříkat prostředkem proti plísni a nic neříkat.
Vyfoťte místo zblízka i v širším kontextu, poznamenejte si datum prvního výskytu a napište pronajímateli. Do zprávy popište, kde plíseň vzniká, zda se vrací po očištění, jestli je zeď na dotek vlhká, zda se objevují mapy po dešti a zda se rosí okna.
Písemná stopa chrání obě strany. Nájemce může doložit, že vadu oznámil včas; pronajímatel zase dostane možnost byt prohlédnout a zabránit dalším škodám.
Druhý krok: měřit vlhkost, ale nevyhlašovat rozsudek jedním číslem
Levný pokojový teploměr s vlhkoměrem může několik dní ukázat, jak se v bytě mění relativní vlhkost při běžném provozu. Je užitečné zapisovat hodnoty ráno, večer, po sprchování nebo vaření a zároveň zaznamenat, kdy se větralo.
Takové měření ale samo o sobě neprokazuje vinu. Vysoká vlhkost může vznikat užíváním bytu, ale také tím, že konstrukce nasává nebo propouští vodu. Naopak běžná hodnota vzdušné vlhkosti nevylučuje lokální studený povrch, na kterém kondenzuje voda.
SZÚ ve svých odborných případech popisuje plísně kolem oken a rohů spojené s tepelnými mosty, zeslabenou konstrukcí nebo možným zatékáním. Proto je u sporného případu důležitější souvislost mezi místem, teplotou povrchu, vlhkostí konstrukce a způsobem užívání než jediné číslo z pokojového čidla.
Rohy a ostění oken často ukazují na kondenzaci - ale příčina může být dvojí
Plíseň v horním rohu, za velkou skříní nebo kolem ostění okna často vzniká tam, kde je povrch chladnější než zbytek místnosti. Vodní pára se na studeném místě snáz sráží.
Jenže i tady existují dvě větve. Povrch může být chladný kvůli stavebnímu detailu nebo tepelnému mostu, který nájemce neovlivní. Současně může kondenzaci zesílit příliš vysoká vnitřní vlhkost a nedostatečná výměna vzduchu.
Právě proto je rozumné neskočit rovnou k viníkovi, ale nejdřív hledat příčinu. U dlouhodobého sporu může být rozhodující odborná prohlídka, měření vlhkosti zdiva nebo stavebně-technické posouzení.
Co má dělat pronajímatel, když dostane oznámení
Pronajímatel by měl vadu prověřit a pokud jde o závadu, za kterou odpovídá, odstranit nejen viditelnou plíseň, ale hlavně její zdroj. Přemalování mokré zdi bez opravy zatékání nebo tepelného problému obvykle jen oddálí návrat.
MMR uvádí, že pokud pronajímatel závadu v přiměřené době neodstraní, může se nájemce podle okolností domáhat odstranění vady, náhrady škody nebo přiměřené slevy z nájemného. U zvlášť závažného stavu, který byt činí neuživatelným, může přicházet v úvahu i ukončení nájmu bez výpovědní doby.
To ale není pozvánka k tomu přestat jednostranně platit nájemné pokaždé, když se objeví černý roh. Konkrétní nárok závisí na závažnosti, příčině, oznámení vady i na tom, jak pronajímatel reagoval.
Když nájemce vadu nehlásí, může si zhoršit vlastní pozici
MMR zároveň upozorňuje, že nájemce má závadu, kterou má odstranit pronajímatel, oznámit včas. Pokud ji neohlásí nebo neumožní opravu a kvůli tomu vzniknou další škody, může za ně nést odpovědnost a může přijít i o některé nároky, například na slevu.
U plísně je to praktické: malý mokrý flek po zatékání se může během několika měsíců změnit v poškozenou omítku, nábytek a podlahu. Čekat do konce nájmu a teprve při předání říct „tohle měl opravit majitel“ je podstatně slabší pozice než problém průběžně dokumentovat.
A co nové limity drobných oprav od roku 2026?
Od 1. ledna 2026 se zvýšil finanční limit některých drobných oprav hrazených nájemcem. U oprav posuzovaných podle ceny se hranice jedné opravy zvýšila z 1 000 na 1 500 Kč a roční limit z 100 na 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy.
To ale neznamená, že každá sanace plísně do 1 500 Kč automaticky připadne nájemci. Nejdřív je potřeba určit, zda vůbec jde o drobnou opravu nebo běžnou údržbu, anebo o odstranění stavební vady, kterou má řešit pronajímatel.
Typický příklad: běžná výmalba po obvyklém užívání patří mezi běžnou údržbu nájemce. Jestli se ale musí zeď znovu malovat proto, že přes ni proniká vlhkost nezpůsobená nájemcem, MMR výslovně řadí náklady na stranu pronajímatele.
Praktický rozhodovací strom bez hádání
Nejdřív zjistěte, kde a jak plíseň vzniká. Je jen v koupelně a kolem dlouhodobě zamlženého okna, nebo je na jedné konkrétní venkovní stěně? Objevuje se po dešti? Je zeď vlhká? Je problém i v sousedních bytech?
Potom několik dní dokumentujte běžné podmínky v bytě: větrání, vytápění a orientační vlhkost vzduchu. Plíseň nafotografujte a pronajímateli ji oznamte písemně. Nesnažte se před prohlídkou všechno dokonale zakrýt čerstvou barvou.
Pokud se obě strany shodnou na příčině, je situace jednoduchá. Pokud nájemce tvrdí stavební vadu a pronajímatel špatné užívání, dalším logickým krokem je nezávislé odborné posouzení. Teprve příčina dává smysluplnou odpověď na otázku, kdo má opravu a škodu nést.
Plíseň je následek, ne právní verdikt
Největší chyba je začít sporem o peníze dřív než hledáním zdroje vlhkosti. Stejný černý flek může vzniknout kvůli sušení prádla v nevětraném pokoji, ale také kvůli tepelnému mostu, netěsné fasádě nebo zatékání.
Právo proto nepracuje s pravidlem „plíseň platí vždy nájemce“ ani „plíseň vždy opravuje majitel“. Rozhoduje příčina, včasné oznámení vady a to, zda jde o běžnou údržbu nájemce, nebo o povinnost pronajímatele udržovat byt způsobilý k užívání.
Zdroje a ověření
