Článek
Pět milionů je pořád pět milionů. Jen byt za ně vypadá úplně jinak
Rozpočet pět milionů korun zní v celé republice stejně. Na realitním trhu ale stejnou hodnotu nemá. Pokud vezmu nejnovější srovnatelná data Českého statistického úřadu o skutečně realizovaných kupních cenách bytů a prostě vydělím pět milionů průměrnou cenou jednoho metru čtverečního, dostanu rozdíl, který je těžké přehlédnout.
V Praze odpovídá pět milionů průměrně jen asi 42,3 metru čtverečního. V Karlovarském kraji zhruba 132,2 metru. To je rozdíl téměř 90 metrů čtverečních - plocha, do které se v levnějším regionu vejde celý další velký byt.
Nejde o nabídky z realitních portálů ani o jednu vybranou novostavbu. Výpočet používá průměrné realizované kupní ceny ČSÚ za tříleté období 2023 až 2025. Právě proto je vhodný jako hrubý regionální benchmark, ne jako cenovka konkrétního bytu, který dnes najdete v inzerci.
Metoda je primitivní schválně: jeden rozpočet, jedna cena za metr
Metodika vlastního přepočtu je záměrně jednoduchá. Pro každý vybraný region beru průměrnou kupní cenu bytu za metr čtvereční z nejnovější publikace ČSÚ a částku 5 000 000 Kč jí vydělím. Výsledek říká, jak velkou plochu by při přesném dodržení krajského průměru představoval stejný rozpočet.
Výpočet neřeší právní služby, provizi, stav bytu, patro, rekonstrukci, energetickou náročnost, parkovací stání ani konkrétní obec. Neříká tedy „za pět milionů tento byt opravdu koupíte“. Ukazuje něco jiného: jak obrovsky se v Česku mění kupní síla stejné částky podle regionu.
ČSÚ současně upozorňuje, že publikované regionální údaje nejsou detailní cenovou mapou. Jsou založené na údajích z katastru nemovitostí a mají popisovat cenovou hladinu a její územní rozdíly. Přesně k tomu je používám.
Praha: 5 milionů znamená jen 42,3 m²
Praha je v tříletém průměru 2023–2025 úplně jiná liga. ČSÚ uvádí průměrnou realizovanou cenu 118 245 Kč za metr čtvereční. Pět milionů děleno touto částkou dává přibližně 42,3 m².
To je plocha, která může v praxi odpovídat většímu 1+kk nebo menšímu 2+kk. Samozřejmě záleží na lokalitě, stavu a typu domu. Dataset ale ukazuje jednu důležitou věc: pětimilionový rozpočet už v pražském průměru není rozpočtem na klasický rodinný byt.
Pro představu jsem udělal i opačný výpočet. Byt o 70 m² by při stejném průměru vycházel přibližně na 8,28 milionu korun. To není nabídková cena konkrétní nemovitosti, ale čistý násobek statistického průměru.
Jihomoravský kraj: 67,8 m². Brno táhne průměr výrazně nahoru
Druhým nejdražším regionálním benchmarkem v nejnovější tříleté statistice je Jihomoravský kraj s průměrnou cenou 73 786 Kč/m². Pět milionů zde odpovídá přibližně 67,8 m².
Rozdíl proti Praze je už více než 25 metrů. Přitom ani jihomoravský průměr není „Brno“. ČSÚ například u okresu Brno-město uvádí za stejné období průměr 89 421 Kč/m², tedy výrazně více než za celý kraj.
To je důležitá pojistka celého srovnání: krajský průměr může schovávat velmi drahé centrum i výrazně levnější okresy. Pro regionální kupní sílu je užitečný, ale konkrétní město může být úplně jiný příběh.
Pardubický kraj: pět milionů už statisticky míří k 93 m²
Pardubický kraj měl za období 2023–2025 průměrnou kupní cenu přibližně 53,8 tisíce korun za metr čtvereční. Při pěti milionech to vychází na zhruba 92,9 m².
Tady už se stejný rozpočet dostává z kategorie menšího městského bytu k ploše, která může pohodlně odpovídat většímu rodinnému bytu. Proti Praze získává modelový kupující přibližně 50,6 metru navíc.
Sedmdesátimetrový byt by při tomto krajském průměru stál přibližně 3,77 milionu korun. Znovu: nejde o aktuální inzerát, ale o přepočet realizovaných cen. Právě tento rozdíl dobře ukazuje, proč jeden celostátní údaj o „ceně bydlení v Česku“ často zakrývá realitu jednotlivých regionů.
Ústecký kraj: 131,1 m². Pět milionů už odpovídá trojnásobku pražské plochy
Ústecký kraj patří podle nejnovějšího tříletého srovnání ČSÚ k nejlevnějším regionům. Průměrná realizovaná cena činila 38 148 Kč/m². Pět milionů proto představuje přibližně 131,1 m².
Proti Praze jde o rozdíl téměř 89 metrů. Jinak řečeno, za stejný rozpočet vychází modelová plocha více než trojnásobná.
Ani zde ale nelze krajský průměr zaměnit za každou obec. ČSÚ uvádí například okres Chomutov na 32 266 Kč/m² v tříletém průměru, zatímco jiné části kraje mohou být výrazně dražší. Právě levnější okresy tlačí krajský průměr dolů.
Karlovarský kraj: 132,2 m² a největší kontrast s Prahou
Ještě o něco níže leží Karlovarský kraj. Průměrná realizovaná cena za období 2023–2025 byla podle ČSÚ 37 817 Kč/m². Stejných pět milionů zde matematicky odpovídá přibližně 132,2 m².
Rozdíl proti Praze je 89,9 m². Poměr ploch je přibližně 3,13 ku jedné. Za rozpočet, který v pražském průměru stačí na 42 metrů, tedy regionální průměr Karlovarska odpovídá více než trojnásobné ploše.
Sedmdesátimetrový byt by při tomto průměru vyšel na přibližně 2,65 milionu korun. A i zde jsou uvnitř kraje velké rozdíly: okres Sokolov měl za stejné období průměr pouze 29 860 Kč/m², zatímco okres Karlovy Vary byl výrazně výše.
Jedna částka, pět úplně jiných bytů
Při seřazení pěti ověřených regionálních benchmarků je rozdíl velmi názorný. Praha: 42,3 m². Jihomoravský kraj: 67,8 m². Pardubický kraj: 92,9 m². Ústecký kraj: 131,1 m². Karlovarský kraj: 132,2 m².
Největší skok není mezi dvěma levnými regiony, ale mezi Prahou a zbytkem republiky. Karlovarsko a Ústecko jsou si v tomto přepočtu velmi blízko, zatímco Praha se od nich vzdálila na úplně jinou úroveň kupní síly.
Pět milionů tedy není jeden „střední český rozpočet“. V Praze je to rozpočet na malý byt. V Pardubickém kraji už statisticky míří k téměř 93 metrům. V nejlevnějších regionech stejné peníze odpovídají ploše přes 130 metrů.
Pozor: tříletý průměr už současný trh trochu podhodnocuje
Dataset používá tříletý průměr 2023–2025, protože právě tak ČSÚ zveřejňuje nejnovější kompletní regionální srovnání. Současně je ale potřeba říct, že ceny v roce 2025 znovu výrazně rostly.
Samostatný roční údaj ČSÚ za rok 2025 ukazuje průměrnou cenu bytu v celé republice 72 410 Kč/m² a v Praze 131 520 Kč/m². Ceny bytů byly meziročně vyšší o 10,6 procenta. To znamená, že tříletý průměr obsahující levnější roky 2023 a 2024 je z pohledu dnešní cenové hladiny spíše konzervativní.
Proto by bylo chybou vzít čísla z tohoto článku jako přesný nákupní rozpočet pro září 2026. Jsou to realizované historické průměry určené k porovnání regionů, ne predikce ceny konkrétního bytu dnes odpoledne.
Největší chyba by byla říct, že levnější metr automaticky znamená lepší život
Čistá matematika umí svádět k jednoduchému závěru: přestěhujte se z Prahy do Karlovarského kraje a dostanete trojnásobný byt. Tak jednoduché bydlení samozřejmě není.
Cena nemovitosti odráží také pracovní trh, dostupnost služeb, dopravu, školy, poptávku, demografii a očekávání kupujících. Praha je drahá právě proto, že se v ní koncentrují pracovní příležitosti, služby a dlouhodobě velmi silná poptávka. Levnější region není automaticky „výhodnější“ pro každého člověka.
Dataset ale výborně ukazuje cenu tohoto rozdílu. Pokud chce domácnost zůstat ve velmi drahém regionu, část životního standardu platí doslova v metrech čtverečních.
Verdikt datasetu: česká realitní mapa není jedna země, ale několik cenových světů
Největší rozdíl ve výpočtu mě nakonec nepřekvapil tím, že Praha je drahá. To ví každý. Překvapivá je velikost rozdílu, když se přeloží z abstraktních korun za metr do skutečné plochy.
Pět milionů korun je v pražském průměru 42,3 m². V Karlovarském kraji 132,2 m². Mezi nimi neleží jen 80 tisíc korun v ceně jednoho metru. Leží tam téměř devadesát metrů obytné plochy.
Právě proto jsou ceny za metr často málo intuitivní. Číslo 118 tisíc versus 38 tisíc vypadá jako statistika. Čtyřicet dva metrů versus sto třicet dva už vypadá jako dvě úplně jiné představy o bydlení.
A to je hlavní výsledek vlastního přepočtu: v Česku dnes nerozhoduje jen to, kolik peněz na byt máte. Stejně zásadní je, kde je chcete utratit.
Metodika vlastního výpočtu
Pro každé uvedené území jsem vydělil pevný rozpočet 5 000 000 Kč průměrnou kupní cenou bytu za 1 m² z publikace ČSÚ za období 2023–2025. U modelu 70m² bytu jsem cenu za m² násobil hodnotou 70. Výsledky jsou zaokrouhlené na jedno desetinné místo u plochy a na tisíce korun u modelových cen. Nejde o cenovou nabídku ani odhad konkrétní nemovitosti.
Zdroje
