Článek
Zanedlouho bude končit volební období koalice Spolu a současně s tím se někteří lídři vyjadřují k uplynulému období jakousi formou bilančních rozhovorů apod. Jedním z příkladů je rozhovor nedávno uveřejněný v MF Dnes s předsedou vlády ČR Petrem Fialou.
Redaktorka v rámci rozhovoru také položila otázku ohledně dostupnosti bydlení, kdy mj. citovala slova Petra Fialy před minulými volbami, která uvedl v pořadu Rozstřel:
„Bydlení je katastrofa, ceny bytů dosahují obrovské výše. Musíme rozhýbat výstavbu bytů – stavět jich 40 000 ročně. To není žádná fantazie.“
Na tento výrok navázala vyjádření dalších politiků Spolu
„Víme, že nedostupné bydlení po osmi letech vlády Andreje Babiše přivedlo mnoho mladých rodin do opravdu vážných problémů. Řeší otázku, kde budou žít. Máme na to lék. Upravíme podmínky, aby každý rok mohlo vyrůst 40 tisíc nových bytů! Bydlení bude dostupné a navíc kvalitní,“ říká místopředseda ODS Martin Kupka.
„Nedopustíme vznik nového státního podniku na bydlení, jak navrhuje Andrej Babiš. Nedopustíme ani plán na prefabrikované bytové jednotky. Uspořádáme architektonické soutěže, aby vznikly kvalitní typové domy, ze kterých si obce a města budou moci vybrat a rychle stavět. Zásadně zjednodušíme státní podpory pro výstavbu městských a obecních bytů. Bez nesmyslných podmínek, které jdou proti vlastnímu záměru vybudovat dostupné bydlení. Intenzivnější výstavbu podpoříme daňovými výhodami. Budeme investory motivovat k výstavbě nájemního bydlení, proto zkrátíme odpisovou dobu příslušných budov. Na rekonstrukci a výstavbu standardních bytů pak snížíme DPH z 15 na 10 procent. Výsledkem bude vyšší motivace k výstavbě a zároveň nižší konečné ceny bytů,“ vysvětluje místopředseda TOP 09 Lukáš Otys.
„Nedopustíme další byrokracii a vznik nového megastavebního úřadu, jak to nachystala tato vláda. Aby se konečně rozeběhla bytová výstavba, stavební zákon upravíme a nastavíme jednoduché podmínky povolování staveb. Vše navíc urychlíme díky elektronizaci. Chceme podpořit i individuální výstavbu zlevněním hypotéky na první bydlení. Vklad pro první bydlení by neměl být 20 % jako v současnosti, ale nižší, ideálně 10 %. Stát by měl zároveň umožnit těmto rodinám čerpat půjčku zhruba ve výši deseti procent hypotéky. To vše by udělalo bydlení dostupnější a umožnilo mladým vytvořit klidné prostředí, aby mohli založit rodinu a vychovávat děti,“ uzavírá lídr KDU-ČSL za koalici SPOLU v Praze Tom Philipp.
Tolik tedy nedávná minulost a co se neuskutečnilo a co se začíná dít před dalšími volbami a zde bych mohu najednou nabízená řešení stran tvořících Spolu.
Jako příklad bych použil Pirátskou stranu, kdy se před volbami najednou probudila a přichází s opravdu utopickým návrhem jak řešit dostupnost bydlení.
Dodáme na realitní trh 200 000 nových domovů!
Ušetříme milion na každém novém bytě – zrušíme nesmyslné předpisy a vyhlášky, administrativu a papírování!
Dáme stopku realitním spekulantům – byt má být domov, ne komodita.
Otevřeme zóny, kde se bude jednoduše a rychle stavět – zavedeme akcelerační zóny pro výstavbu bydlení s automatickým právem stavět byty s jednoduchým a rychlým povolením.
Dalším kdo nabízí „řešení“ je KDU – ČSL a dále i opoziční Sociální demokracie s heslem Bydlení je naše zbrojení a tak bych mohl pokračovat.
Opoziční hnutí ANO zatím vyčkává se svým programem – nevíme tedy, s čím překvapí.
Po vyjádření politiků čtenář nabývá dojmu, že každý politik, který hovoří o dostupnosti bydlení má minimálně vystudovanou stavební fakultu, pracoval jako architekt, nebo projektant a také možná řídil velkou stavební firmu.
Bohužel realita je vždy zcela jiná a bohužel voliči to zjistí až na konci volebních období a bilancování výsledků volebních programů a slibů kterékoliv politické strany či uskupení.
Tato situace mne přivedla k zamyšlení jak to tedy v naší republice s dostupností bydlení bylo od jejího vzniku a proto jsem pro případné čtenáře připravil zjednodušené shrnutí bez zásadních politických konotací. Ostatně předpokládám, že čtenáři si udělají obrázek sami a především se znalostí situace dnešní v době AI a všech možných technologických revolucí vyjma bytové výstavby.
I. První republika 1918 – 1945 - fakta a data
Vzhledem k tomu, že problematika bydlení se v různých formách a programech politických stran a uskupení objevovala již od počátku vzniku České republiky roku 1993 tak je dnes možné učinit retrospektivu v této oblasti a to nejen od roku 1993 ale za celé období existence Československa tedy od vzniku I. republiky po dnešní dobu.
Vznik Československé republiky po skončení I. světové války postavil před politickou representaci mimo konstituování struktury demokratické moci (parlament – vláda – soudnictví – policie atd.) také řešení důležitých sociálních otázek kam mimo jiné bezesporu patří a patřilo bydlení – dostatek bytů a to jak pro osoby podílející se organizování státu – úřednický aparát tak také obyvatelstvo samo.
Začalo se s budováním a rozvojem poválečného průmyslu a dalších důležitých odvětví a k tomu samozřejmě bylo třeba také bydlení pro dělnické a další potřebné profese.
V této situaci zasáhnul stát, aby zbavil stavebníky rizika poklesu cen nemovitostí v budoucnosti a podnítil tak výstavbu nových domů s byty s takovým nájemným, které by jednak splácelo stavební investici a které by si mohla většina nájemníků dovolit.
Již v roce 1919 byl vydán první právní předpis – Zákon o stavebním ruchu 100/1921 Sb. , konkrétně se jednalo o zákon, jenž podporoval stavbu obytných domů ve formě státní záruky. Mimo podporu staveb také upravoval například ceny – tzv. cenové soudy – upraveno samostatným nařízením. Zajímavostí je také doba pro vydání stavebního povolení – zákon v jednom ustanovení uvádí vydání stavebního povolení do 14 dnů od podání.
Zmiňovaný zákon o stavebním ruchu odstartoval obrovský boom stavebních akcí.
Vůbec nejvíce dostavěných bytů bylo v roce 1928, více než sto tisíc. Celosvětová hospodářská krize a druhá světová válka stavění bytů výrazně zpomalily a přesto se v letech 1918 – 1945 (tj. nejen v období první či tzv. druhé republiky, nýbrž i za Protektorátu Čechy a Morava) postavilo v Československu 1,4 miliónů bytů, tak to presentuje přes 50 tisíc bytů ročně.
K tomu abych zde nemusel sáhodlouze popisovat co vše se v I. republice pro bydlení dělalo či realizovala doporučuji knihu k přečtení Obytný dům dneška (jak příznačný název knihy i pro dnešní dobu z roku 1931 - Družstevní práce) která předkládá fundovanou formou jak odborné veřejnosti, tak i laikům, co se v oblasti bytové výstavby odehrávalo jak v ČR tak Evropě a dokonce i USA a jaké nové možnosti se naskýtají a to jak v nových stavebních materiálech, tak i v řešeních.[1]
Předmluva autora je i dnes více než aktuální.
„Obytný dům může být plným právem nazván ústředním problémem nové architektury. Neříkám, že by otázka obytného domu byla opomíjena v dřívějších dobách. Nesporně však nikdy nebyla tak všeobecně závažná jako je tomu dnes, neboť nikdy se neusilovalo o to, poskytnouti zdravého bydlí všem, tj. i sociálně slabým a nejslabším – a to nikoli z důvodů zištných, spekulačních, nýbrž z důvodů mravních…
...i dnes je stavitelství ještě nejméně z 90% rukodílnou výrobou, řemeslem a zprůmyslnění je teprve ve stadiu pokusnictví..“
„Dokonalá předběžná příprava znamená, že vše do posledního detailu má býti vyřešeno v plánech dříve, než se začne stavět. V cizině je to samozřejmé; u nás však se dosud dává zhusta přednost improvisování během stavby, dohadování na místě, jež je často spojeno, když ne s předělávkami, tedy se zvolněním pracovního tempa, ba i s přerušením stavby a je tedy velmi drahé…“
[1] Tuto knihu bych doporučil jako povinné čtení pro studenty všech oborů souvisejících s bytovou výstavbou, než vůbec vstoupí na půdu školy.
II. Období nesvobody a budování socialismu 1945 – 1989
Poválečné období socialismu se začalo vyznačovat hledáním nových stavebních materiálů a především pokrokových a produktivních stavebních technologií. Výsledkem bylo zahájení masívní výroby cementu – potažmo betonu v kombinaci s ocelí . Beton a ocel se staly hlavními stavebními hmotami pro budování nových průmyslových objektů po celé republice – bytových domů a i protiatomových krytů.
Po roce 1948 se ukázala potřeba masívnější bytové výstavby a začaly se stavět bytové domy dnes známé jako dvouletky – následovaly tzv. pětiletky. Zvolená stavební technologie využívající především cihly měla řadu nedostatků a kapacitně nedostačovala s ohledem na nutné technologické přestávky apod. a samozřejmě pro nedostatečnou rychlost a kvalitu.
(Poznámka autora: Je pouze ukázkou jak se současný kartel nepoučil a vlastně používá řešení a materiály, které se již před 75 roky ukázaly jako neefektivní pro potřebu dostupnosti bydlení a to jak v rychlosti, tak kvalitě apod.)
V reakci na tuto situaci odborníci přišli s novými inovativními řešeními a to panelizací a návrhem betonového konstrukčního stěnového systému z prefabrikovaných panelů
S probíhající výstavbou a následným užíváním bytů se však začaly projevovat různé vady – problémy – špatná akustika – nekvalitní řešení – netěsnosti oken atd.
Zásadním problémem této inovativní stavební technologie byl fakt , že doposud neexistovaly (nebyly k dispozici) takové měřící a jiné technologie schopné tyto nedostatky odhalovat již před realizací stavby. Byly zjišťovány dodatečně až užíváním bytů a domů.
Odhalované nedostatky ale vedly k novým inovacím a postupnému vývoji nových panelových soustav – viz www.panelovedomy.ekowatt.cz
Počátek osmdesátých let ukázal, že do současnosti používané suché panelové stavební technologie se budou muset zásadně proměnit. Bylo zřejmé že stávající bytová výstavba již nebude odpovídat technologickému vývoji a především požadavkům na celkovou úroveň jako jsou dispoziční řešení – úspory energií a dále také na demografický vývoj a kulturu bydlení.
(Poznámka autora: Nezní tato slova nějak podobně tomu co dnes razíme pod pojmem udržitelnost a zprofanovaný Green Deal? a to vše se dělo před více než 41 roky!
Výsledkem práce expertů byl komplexní ucelený návrh Projektového ústavu Výstavby hlavního města Prahy na řešení bytové výstavby v letech po roce 1990 UNI 90 - 1984
Toto zcela samostatné uskupení vynikajících architektů a projektantů , pracovalo na náročných architektonických úkolech až do roku 1990. Kdo má zájem tak si informace o tomto materiálu nalezne,
Poznámka autora. Nebylo by od věci porovnat tyto navržené standardy se standardy tzv. luxusních bytů nabízených developery apod. – to však již všichni zapomněli a používá se opakující se mantra – tradiční technologie jsou tradičními (cihla je cihla) a proč to měnit, když nám to dobře vydělává a stále se byty kupují a to i přes nesmyslné ceny.
Příklad, který dokládá efektivnost stavební technologie v minulé době popisuje pamětník Ing. Milan Bakeš, který v letech 1981 – 1986 byl vedoucím pracovníkem výstavby sídliště Barrandov. Jednalo poslední projekt výstavby bytů realizovaný nejmodernější stavební technologií minulé socialistické vlády.
Na výstavbě sídliště Barrandov se podílely stavební firmy:
1. Pozemní stavby Pardubice s.p.
2. Pozemní stavby České Budějovice s.p.
Samotná výstavba byla rozdělena na části:
1. Bytová výstavba
2. Kompletní infrastruktura
3. Občanská vybavenost
Výrobní základna pro projekt Barrandova byla dislokována v Radotíně odkud se dodávaly části stavby - panely. Jednalo se o tzv. proudovou výstavbu – tedy to co se přivezlo na dopravních návěsech se přímo umísťovalo – montovalo do stavby – nedocházelo tak ke zbytečným manipulacím a překládkám apod. (Jak to asi vypadá dnes na podobných staveništích pro 43 letech od této výstavby? )
Sídliště bylo postaveno západně od původní zástavby Barrandova podle projektu G. Čelechovského, Zdeňka Hölzela a Jana Kerela a realizace stavby proběhla v letech 1981 – 1986. Kapacita bytových domů měla činit 8 489 bytů pro 29 700 lidí.
Na sídlišti bylo v 90. letech postaveno ještě několik nepanelových bytových domů, parkovací dům , krytý a venkovní bazén a k tomu několik supermarketů a 2 základní školy.
Nelze souhlasit, že by při výstavbě šlo o ideologii „králíkárny“ (dnes jsou majitelé „králíkáren“ milionáři jak ukazuji data prodeje těchto bytů stáří více jak 40 roků) .
Tehdy se jednalo o nejmodernější prefabrikovanou stavební technologii nazvanou P 1. 11, která do dnešních dnů nebyla nijak překonána.
Pro čtenáře a i laickou veřejnost mohou být zajímavá data o této technologii včetně nákladů výstavby cen – samozřejmě podle tehdejších měřítek a norem.
Ing. Milan Bakeš popisuje část realizovanou Pozemními stavbami Pardubice takto.
Bytové domy se z hlediska projektu dělily na tzv. sekce, přičemž jedna sekce představovala 4 bytové jednotky tzn. vertikální (stěnové panely) + stropní panely (podlaha + strop).
Samotné panely již zahrnovaly – obsahovaly přípravu na elektroinstalace – následně se protahovaly již kabely, instalovaly zásuvky – vypínače apod. dále vodoinstalace – kanalizace – výtahové šachty a šachty pro instalační rozvody – k tomu se dodávaly hotová umakartová bytová jádra – koupelny - výrobcem byla Kovona Karviná.
Poznámka autora: Určitě by bylo na místě navštívit dnešní tzv. luxusní rezidenční projekty a provést dokumentaci jak se provádí elektroinstalace , jak je to vše připravené apod..
V bytech se dokončovaly omítky, malby, podlahová krytina – interiérové – exteriérové dveře apod.
Jedno podlaží bytového domu prezentovalo několik sekcí dle projektu a jedna sekce – 4 BJ byly dokončovány za 1 týden.
Harmonogram výstavby představoval výstavbu 40 bytů za 1 měsíc a to ve dvou stavebních partách o cca 30 pracovnících rozdělených dle potřebných profesí následovně:
a) Základy bytového domu = 7 – 8 pracovníků
b) Montážníci sekce – hrubá stavba = 8- 10 pracovníků
c) Omítkáři – povrchy = 6 – 8 pracovníků
d) Fasádníci – tzv. dokončování fasád -výplně spár apod. = 4 – 6 pracovníků
Pokud provedeme rozbor ekonomiky – tedy výstavbu bytových jednotek v průběhu jednoho roku tak to vypadalo následovně.
Dvě stavební party (přibližně 60 montážníků) postavily za jeden rok 800 BJ včetně předání, což presentovalo předávat denně 2,3 BJ při počtu 300 pracovních dnů v roce.
Z pohledu tehdejších „cen“ a nákladů vypadala výstavba následovně:
Výrobní cena jedné BJ se pohybovala dle velikosti od 90 – 140 tisíc korun.
Z hlediska mzdových nákladů montážní party sekcí to vypadalo takto:
Na mzdy pracovníků montážní sekce pak z výrobních cen připadalo přibližně 30 000 ,- Kč což prezentovalo měsíční mzdu na jednoho montážníka cca 2 500,- Kč – velmi dobrý měsíční plat na tuto dobu.
Poznámka autora: (Nabízejí se otázky – jak by asi vypadal harmonogram a ekonomický rozbor nákladů dnes realizovaných staveb kartelem developerů a na ně navázaným řetězcem výrobců stavebních materiálů vlastněných zahraničním kapitálem a jaká by byla ve srovnání s minulostí „produktivita“ a objektivní nákladovost – položková - současné stavební technologie ?)
Tuto kapitolu lze uzavřít pouhým konstatováním, že v minulých letech (neexistovala žádná AI apod.) se přesto dokázalo postavit ročně průměrně více jak 70 – 80 tisíc bytů ročně.
Díky tomu v dnešní době v téměř 80 tisíci panelových domů žije – bydlí víc jak 3 milióny obyvatel. Zatím nikdo a žádná jiná politická strana či hnutí nepředložila lepší variantu dostupnosti bydlení. Určitě to nelze odůvodňovat ideologií apod. prostě šlo o normální selský rozum a poměrně efektivní využití prefabrikované stavební technologie.
III. 1990 – současnost (období budování kapitalismu)
STAVEBNÍ TECHNOLOGIE PRO BYTOVOU VÝSTAVBU NEROVNÁ SE IDEOLOGIE
Málokdo z nás si dnes s odstupem času položí otázku co se vlastně opravdu stalo po roce 1989.
Co se nám podařilo od roku 1989 změnit – vybudovat a s jakou základnou naše společnost po roce 1989 vstupovala do svobody a snad kapitalismu – viz kniha autorů Jaroslava Šulce a Jaroslava Ungermana – Dějiny píšou vítězové aneb jak to vlastně tenkrát všechno bylo a proč?1)
Dostupné bydlení jako jeden ze základních lidských statků se prakticky ve volebních programech politických stran střídavě opakuje jako prázdné deklarace – typu slibem neurazíš.
Po roce 1989 a po rozpadu – resp. zániku výrobní základny – paneláren a na to navazující stavební kapacity dochází k značnému útlumu výstavby bytů. Došlo k záměně pojmů. Stavební technologie pro bytovou výstavbu není automaticky ideologie na čemž se velmi negativním způsobem podepsaly tzv. „králíkárny“.
Bohužel ten kdo pojem vyslovil (on bydlení určitě nepotřeboval řešit) již neřekl co tedy má tyto „králíkárny“ nahradit a dodnes proto sklízíme trpké výsledky z této doby.
Dnešní bytová krize – nedostupnost bytů přerostla naprosté krize – čísla ČSÚ jsou naprosto jednoznačná a nevyžadují žádné další komentáře.
Bytová výstavba po roce 1989 již nikdy nedosáhla ani na 20% počtů bytů, které byly postaveny v minulosti.
Jak tedy mohou politické strany ve volebních programech hlásat čísla větší než tomu bylo v době tzv. reálného socialismu.
V současnosti se dle ČSÚ staví průměrně ročně 12 – 13 tisíc bytů z nichž více jak 90% připadá na velké aglomerace – realizované především kartelem developerů – stavebních firem – výrobců stavebních materiálů (cihlářské odvětví – bohužel dnes již vlastněné100% zahraničním kapitálem a totéž platí i o výrobě betonu – cementu apod.) včetně ateliérů a projektantů a s nimi propojených radnic a politiků.
Od vzniku České republiky v roce 1993 prakticky žádná politická strana či uskupení nebyly schopné předložit smyslu plné řešení jedné ze základních lidských potřeb a to dostupného bydlení
Zajímavé může být zamyšlení se i nad informacemi z finančního sektoru. Hypoteční banky jsou vlastně díky zástavám největšími vlastníky bytů v ČR - vkrádá se otázka co se stane když tato masa bude tzv. uvízlým aktivem?
Jak budou banky přistupovat a řešit situaci tzv. kreativní destrukce , kterou již v minulosti popisoval významný český ekonom Joseph Schumpeter ve své knize“Kapitalismus, socialismus a demokracie”
Schumpeter popisuje tento jev jako „proces průmyslové mutace, který neustále revolucionizuje ekonomickou strukturu zevnitř, nepřetržitě ničí starou a nepřetržitě vytváří novou“ (Kapitalismus, socialismus a demokracie, s. 88,89). Toto pojetí předpokládá “demontáž dlouholetých postupů”(Kopp, 2021), což znamená, že zastaralé podnikatelské zvyklosti a technologie zanikají, protože podniky, které je používaly, v důsledku krizí zkrachovaly, protože byly zastaralé a nepřizpůsobily se, aby přežily. To je podle něj srovnatelné s přirozeným výběrem pozorovaným Darwinem a pozorovatelným v přírodě. Tento jev je podle něj nezbytný a je hnací silou kapitalismu (Relatore a Fiorito, n.d.).
1) Doporučuji všem, kdo si chce osvěžit paměť, která bývá krátká a výběrová. Kniha není ideologická, ale faktografická a o ekonomice….
V principu jde o situaci, kdy se objeví nová inovativní stavební technologie a dojde tedy k jakémusi znehodnocení předchozích řešení včetně tzv. investičních bytů a tedy banky by měly přehodnotit úroveň zástav a otázka je kdo bude muset tento pokles dorovnat – hypoteční klient nebo to bude ztráty banky.
Pokrok se zastavit nedá a to platí i pro stavební technologie bytové výstavby. Pokrok může být brzděn ale na jak dlouho?
Právě tento stav „konzervace“ přivedl bytovou situaci tam, kde se dnes nacházíme.
V současné době se politické strany před volbami najednou probudily a zjistily, že v naší republice také žijí občané – voliči a že bydlení je důležité v každé době bez ohledu na společenské zřízení a defacto záleží pouze na tom jak který stát tento nástroj používá v rámci svých politik.
Dnes po více jak 30 letech se stále více ukazuje, že trh není efektivním nástrojem pro řešení dostupnosti bydlení. Trh umožnil vznik cihlo betonářského a developerského kartelu pro bytovou výstavbu.
Stát prostě rezignoval na svoji funkci a přenechal řešení dostupnosti bydlení kartelu ve víře, že tento bude ochoten řešit i problém státu.
Jaké jsou výsledky vidíme dnes a každý se o tom může přesvědčit kdo hledá dostupné bydlení.
Jako naprostý paradox se jeví dnešní situace, kdy největší rezidenční stavitel (developer) připravil publikaci nazvanou příznačně „Dostupné nájemní byty pro města a obce se zjednodušeným systémem DESIGN – BUILD s využitím optimalizovaných typových řešení“.
Tato situace ukazuje jak jsou politické strany včetně politiků bezradní a musí vlastně spoléhat na návrhy těch kdo spolu s nimi přivedli zemi do situace naprostého zmaru v dostupnosti bydlení.
Na místě je oprávněná otázka jaká řešení navrhuje (navrhoval) orgán současné vlády NERV.
Po přečtení výstupu NERV jsem si připadal, že žádný expert podílející se na tomto dokumentu ani neví jak se byty staví. Měl by osobně navštívit probíhající stavbu, podívat se na průběh prací a kdo to vše řídí apod. Jinak vytvořený dokument nemá ani hodnotu toho papíru na kterém je vytištěn.
Stát se zbavil nástrojů upravujících oblast bydlení ovlivňovat ačkoliv to patří mezi jednu ze strategických funkcí státu a to jak ve vztahu demografii – dislokaci obyvatel tak s rozvojem regionů – průmyslu atd.
Pokud by totiž stát definoval své potřeby (byl schopný – jde o vizi a to je mimo jiné také úkol státu) v zájmu obyvatel, kteří mu dali mandát tak nikdy nebylo možné nechat dojít tuto situaci až do tohoto stavu.
Kartel v současnosti nemá žádného konkurenta, který by jej mohl omezit – ohrozit. Naopak kartel se stal součástí státu a naopak používá nástroje jak tlačit na stát – daňové poplatníky aby mu pomáhali zvyšovat jeho zisky – například tlak na jinou daňovou sazbu na bydlení – bytovou výstavu – údajně by to mohl bydlení zlevnit a současně ale zvýšit zisk kartelu.
Jak vlastně kartel funguje – jaká propojení zde existují - kolik ten který člen kartelu má provizi a jaké jsou zde vytvořeny vazby a atd. to jsou legitimní otázky na které by měl stát reagovat a ptát se stejně jak to činil například v době kdy inflace dosahovala velkých čísel a řešily se marže obchodníků – výrobců potravin apod. – opět vše v tichosti vyšumělo jak tomu vždy.
Proč se podobně nepřistupuje k problematice bydlení ? Čím se asi státem placený ÚHOS asi zabývá ?
V nedávné době se například ukázalo, že stavební firmy v zájmu získat stavební zakázky ve výběrovém řízení byly ochotny snížit ceny prací o 30 – 40 % . Jaké jsou tedy marže dalších členů kartelu.
Zde je i jedna možná odpověď proč je bydlení nedostupné proč ceny bytů jsou naprosto neodůvodněné a ekonomicky neobhajitelné.
Řešení není v technologiích první třetiny minulého století ale ve strategii a pravidlech , která určí stát a to především v kompletní technologické proměně bytové výstavby v moderní odvětví jak k tomu došlo v předchozích letech ve všech ostatních průmyslových a dalších odvětví. Postačí jako příklad co vše se děje a jaká pravidla a požadavky a normy musí plnit automobilový průmysl.
V této souvislosti by bylo dobré zamyslet se nad tím co vlastně EU dělá pro řešení tohoto problému, který není jen problémem ČR ale týká se defacto mnoha zemí EU – Německo uvádí, že chybí na trhu více jak 400 – 800 tisíc bytů, dále je zde Polsko , Slovensko, Maďarsko a nakonec země mimo EU a to Velká Británie – uvádí se potřeba výstavby téměř 1,5 miliónů bytů.
Je potom paradoxem, když naši a další ministři jezdí do centrály EU lobovat za automobilový průmysl „spasitele“ naší republiky nebo hrobníka (příklady známe z USA) a přitom každý automobil po ukončení jeho životního cyklu končí na vrakovišti.
Co tedy zbude z bytů po skončení jejich životního cyklu – prostě hromady betonu – cihel apod. a především bez možnosti efektivní recyklace apod. a přitom již dnes existují závazná pravidla – směrnice pro tuto oblast, kdy investor musí také započítat do ceny budovy náklady na její likvidaci – recyklaci.
Jakou roli zde hraji roli orgány EU jako podpora inovací a změn?
Odpověď je nasnadě, který z účastníků kartelu by chtěl jezdit do EU a lobovat za svůj zánik ?
Největším paradoxem bydlení je, že po splacení hypotéky (tedy pokud se tak skutečně stane – do poslední splátky je vlastníkem bytu hypoteční banka) majitel - rodina zjistí, že si před přibližně před 25 roky za 7 a více miliónů korun pořídila přibližně 200 m3 vzduchu ohraničeného betonovými zdmi, okny apod. a vlastně má totéž co dnes vlastník podobně velkého panelového bytu postaveného v minulosti.
Nyní však může stát před problémem, kdy například bude chtít prodat tuto hmotu jak dosáhnout alespoň návratnosti ve stejné hodnotě počáteční investice (zde je ten propastný rozdíl mezi „králikárnou“ kterou vlastníci získali za směšné peníze a dnes jejich byt má srovnatelnou hodnotu jako nový byt.) Má takové vlastnictví smysl?
V jakém protikladu k tomuto případu je automobil. Dnes jsou automobilky schopné vyrobit jeden automobil Hyundai i30 přibližně za 18,5 hodin – tento čas uvádí například značka Hyundai. Přibližná prodejní cena se pohybuje kolem 450 000 Kč, tzn. že vlastník bytu, který se staví při úrovni dnešní technologie přibližně 2 roky si za kupní cenu bytu může pořídit těchto automobilů více jak patnáct.
DÁVÁ VŮBEC SMYSL STAVĚT BYTY? Nebylo by lepší, pokud by lidé bydleli v automobilech?
Pokud se tedy podíváme na hlavní příčiny dnešního stavu nedostupnosti bydlení tak lze uvést následující hlavní faktory:
– Zcela nepromyšlená a z dlouhodobého pohledu ekonomicky nezdůvodnitelná privatizace existujícího státního bytového fondu. Jednalo se rozhodnutí politická a populistická. Stát zcela ztratil možnost ovlivňovat bytovou politiku, a navíc se připravil o značné příjmy z nájmů. (Námitky že by stát neměl na zanedbanou údržbu tohoto majetku lze považovat s ohledem na dnešní situaci za účelové. I v současnosti přece města – obce či stát potřebují stavět nájemní bydlení, a to nejen pro řešení potřeb vlastních občanů a také pro bydlení potřebných profesí: policisté, lékaři, učitelé apod.)
– Privatizace stavebního průmyslu – de facto jeho rozbití a defragmentování. Vytvoření závislosti stavebních firem na developerském sektoru a dodavatelském řetězci – velmi nízká produktivita stavebního procesu (dle různých statistik se pohybuje okolo 30 %).
– Bankovní systém v počátcích tzv. neřízeného kapitalismu (devadesátá léta) nebyl vůbec připraven na tuto situaci – řada bank krachovala – byla vytunelována, úvěry byly poskytovány dle barvy politického trika atd. a k tomu se k nám dostával kapitál značně pochybných zdrojů a otázka zněla, jak tyto finance uklidit (zaparkovat) a nechat je tzv. „vyprat“.
– Jako nejsnazší, a především solidně bezpečné, se jevily investice do nákupu pozemků všeho druhu, a především v lokalitách s nepochybnou perspektivou jejich zhodnocení. Takové pozemky se přímo nabízely ve významných aglomeracích jako Praha, Plzeň, Brno, Olomouc a případně další krajská města. Ovšem bez napojení na radnice a příslušné stavební úřady – územní plánování atd. by však tato investice ztrácela smysl, a proto zde je nutno vidět zárodek dnešního kartelového uspořádání stavebního trhu.
– Bohužel dnes je téměř nemožné ptát se současných developerů na původ peněz, kterými byly financovány takové ekonomicky výhodné nákupy pozemků – kdo s nimi byl propojen a poskytnul jak správné informace, tak samozřejmě příslušné finance.
– To je zásadní odlišnost od současnosti, kdy banky prověřují skoro každou korunu či dolar apod. přicházející na jejich účty, ale ohledně nákupů pozemků se patrně nikdo neptal na původ peněz. Jak se proměňovala politická scéna, a politické strany si předávaly jednotlivé posty ve státní správě, tak se také náležitě upravovaly územní plány – samozřejmě již v součinnosti s vlastníky nebo jimi nastrčených figur. Není třeba opakovat případy korupce apod., která tyto procesy do dnešních dnů provází a ani nejsou pochybnosti o tom, kterých politických stran se to týká a platí to de facto od roku 1990 dodnes.
– Dalším nutným subjektem patřícím do této mozaiky jsou dnes existující stavební firmy velmi úzce propojené na developery. Opět je snadné projít archivy a zjistit, jak proběhla privatizace podstatné části stavebního odvětví a které firmy přežily a kdo je dnes jejich vlastníkem.
– Bytová výstavba (její organizace) se neobejde bez tzv. dodavatelského řetězce, především však výrobci stavebních materiálů – cihlářské odvětví – betonáři a výrobci cementu apod. Lze zjistit, že nejvýznamnější výrobci z výše uvedeného seznamu nejsou vlastněny českými vlastníky, a tedy jejich zisky plynou mimo destinaci ČR. Navíc jak ukázaly některé poslední reakce těchto firem, tak klidně zastaví výrobu materiálů, protože je to pro ně ekonomicky nevýhodné. Co k tomu dodat?
– Předposledním, kdo do této mozaiky patří jsou architektonické ateliéry a projektanti. Bez nich se žádný developerský projekt nezačne, a tedy jsou také klíčovým hráčem při získávání stavebních povolení a územním plánování.
– Nakonec nesmíme zapomenout na existující hypoteční sektor, bez něhož by výše uvedený stroj nemohl fungovat. Každý subjekt z uvedeného seznamu může být spokojen a že bydlení není dostupné – koho to vlastně v tomto státě zajímá.
– Jako další bych zde uvedl, že vlády v minulém období navrhovaly opakovaně řešit dostupnost bydlení. Byla to však jenom přehlídka bezmoci a bezzubosti.
Naposledy se Babišova vláda odvážila navrhnout skutečné řešení. Bohužel zůstalo jen u návrhu, protože se z MMR v současné Fialově vlády stalo ministerstvem digitalizace a tomu se přidala pohroma v podobě digitalizace stavebního řízení.
Je na místě připomenout co tedy připravila předchozí vláda tak bylo po volbách zrušeno a nic nového vláda Spolu neudělala.
Jako vůbec první v historii České republiky došlo k vypracování Koncepce bydlení 2021 – 2030 schválené vládou v květnu 2021.
V této souvislosti je potřeba připomenou kapitolu nazvanou Progres:
„V současné době je oblast bytové výstavby výrazně poddimenzovaná, nedochází k uspokojování poptávky po bydlení, dlouhodobě se projevuje nedostatek pracovních sil. ….že využíváním progresivních technologií výstavby dojde ke změně pojetí této části stavebního sektoru přesunem prací k montážním linkám a vzniknou nové pracovní podstatně zajímavější příležitosti, obdobně jako v automobilovém průmyslu.
Preferovány by měly být používané (v řadě zemí EU i mimo) moderní metody výstavby prostřednictvím „inteligentních konstrukcí“ – Modern Methods of Construction (dále jen MMC) případně Offsitehub.
Dalšími významnými přínosy výše uvedených stavebních metod je udržitelnost a po skončení životního cyklu je dosaženo efektivní recyklace téměř 98% stavby.
V zájmu podpory dekarbonizace staveb a snižování emisí skleníkových plynů v tomto odvětví zavádí EU od roku 2019 nařízení o energetické náročnosti budov, které bylo do podmínek ČR implementováno v následujícím roce a vyhláškou č. 264/2020 Sb. s účinností od 01. 09. 2020.
Použití tradičních stavebních technik znamená, že je obtížné dosáhnout požadované vysoké úrovně energetické účinnosti bez značně vysokých nákladů a studie ukazují, že může docházet i ke značnému plýtvání stavebními materiály.
Oproti tomu užití MMC nebo LGSF, kdy obytné budovy jsou „vyráběny“ v továrnách s tím, že cílem je v řízeném výrobním procesu vyrobit maximum částí budovy a na samotnou stavbu ponechat pouze ty části, které nelze vyrobit v továrně, přinese stabilní kvalitu, významné snížení materiálových a provozních nákladů, podstatné zkrácení doby výstavby (namísto roku a více na řádově měsíce či dokonce dny) a také snížení celkového počtu dělníků potřebných k výstavbě. A v neposlední řadě je možno dosáhnout kontinuálního procesu výstavby (v podstatě 365 dnů v roce) a aranžovat provoz továren (v případě zvýšených požadavků trhu) i ve vícesměnném provozu.
Hlavními přínosy zavádění MMC nebo LGSF by tedy mělo být radikální zrychlení bytové výstavby, snížení nároků na pracovní sílu a vyšší produktivita a kvalita práce, což umožní porovnatelně levnější cenu výstavby; dále pak snížení uhlíkové stopy, použití snadno recyklovatelných stavebních konstrukcí a provozních technologií bez dalších dopadů na životní prostředí při výrobě, výstavbě i v procesu recyklace; a dále trvalé snížení energetické náročnosti budov k hranici energetické soběstačnosti, a tím zlevnění provozu budov a dosažení rychlejší návratnosti investice. Použité provozní technologie zajistí využívání obnovitelných zdrojů energií pro účinné energeticky nenáročné vytápění a ohřev teplé vody, řízené větrání, vysokou kvalitu pitné vody a vytvoření celkově zdravého vnitřního prostředí.“
Pokud si někdo opravdu přečte tuto pasáž z uvedené koncepce bydlení tak si položí oprávněnou otázku co v tomto směru udělala nastupující vláda – potažmo ministr MMR Ivan Bartoš – zda členové NERV o této koncepci vůbec něco ví. Asi ne. Jinak by nemohli zpracovat také doporučení vládě jaká bylo možné číst v médiích.
Nakonec tedy kardinální otázka. Jak tedy tento problém skutečně započít řešit.
Česká republika
Inovací jaká se objevila za posledních 30 roků od vzniku České republiky na stavebním trhu je tzv. zdící robot GreenBuild (dceřiná společnost firmy Wienerberger) je navržen tak, aby zvládal stavbu dlouhých, rovných cihlových zdí s vysokou přesností a rychlostí. Problémy mu nedělají ani různé stavební otvory.
Během jedné hodiny postaví stěnu o ploše až 10 m2. Je schopen zdít až do výšky 275 cm. Jeho neúnavnost mu umožňuje pracovat nepřetržitě nezávisle na počasí. Díky tomu dokáže nahradit práci až pěti zedníků.
To podstatné zde však chybí. Sice údajně nahradí zedníky ale kolik dalších pracovních sil je třeba aby dodali cihly, lepidlo a na jaké místo – tedy vlastně jaká to je inovace?
Pro představu celková investice včetně dotací dosáhla 100 miliónů CZK.
Velká Británie
Nedaleko Londýna v roce 2022 vznikla továrna na bydlení – kompletní robotizované pracoviště, které za 1 hodinu vyrobí kompletní díly pro bytovou jednotku o 60 m2 – viz k tomu https://britishoffsite.com/.
Myslím si, že to žádný další komentář nevyžaduje a pak že řešení neexistují a kdo je blokuje ?
JUDr. Alexander Bory
