Jak se stát realitním investorem? Na cestě k finanční nezávislosti

Jak se z mámy samoživitelky bez úspor a rodinného majetku stane úspěšná realitní investorka? To je příběh Zuzany Šlemarové, která díky své odhodlanosti a zájmu o nemovitosti dokázala zdánlivě nemožné. Od prvních kroků v roce 2017, kdy koupila svůj první investiční byt, až po vedení Realitního Shakeru, který spojuje investory a nabízí vzdělání v oblasti nemovitostí. V rozhovoru sdílí klíčové momenty své cesty, legislativní výzvy, s nimiž se investoři potýkají, a praktické rady pro ty, kdo chtějí do světa nemovitostí teprve vstoupit. Její příběh je důkazem, že se správnými informacemi, odvahou a komunitou se dá dosáhnout velkých věcí.

Zuzko, jak se z mámy samoživitelky, bez úspor a majetkového zajištění ze strany rodiny stane úspěšná realitní investorka, která dnes radí ostatním jak na investování do nemovitostí?

Nemovitosti a investování mě lákaly, co si pamatuju. O tahle témata jsem se začala tedy hodně zajímat, studovat si, co bylo dostupné, a hlavně se potkávat s lidmi, kteří na té cestě byli dál než já. A to beru jako klíčovou věc, která mě motivovala, abych v roce 2017 koupila svůj první investiční byt. Postupně bytů přibývalo a dostala jsem se do užší spolupráce s Realitním Shakerem, který teď vedu.

Kde a kdy se zrodil nápad rozjet Realitní Shaker?

Už je to zhruba 10 let, kdy Realitní Shaker založila Nela Kubasová. V té době bylo výrazně méně zdrojů, kde se člověk mohl vzdělávat v investování, než je dneska. Zároveň v zásadě neexistovalo místo, kde by člověk mohl sdílet svoje zkušenosti s ostatními investory, a tak se to Nela rozhodla změnit. Začala školit v kurzu Investování do nemovitostí od A do Z, kde předávala svoje zkušenosti z investování a zároveň s tím začala z účastníků kurzů budovat komunitu Realitního Shakeru, která je dnes opravdu velká. Ale zároveň máme radost, že se nám stále daří držet sdílnou a přátelskou atmosféru. To, že se chtějí lidi potkávat a sdílet, je vidět např. na účasti investičních večerů, které dělám zhruba jednou za dva měsíce a vždy jsou všechna místa obsazená.

Co vnímáš jako největší legislativní překážku v rámci investování do nemovitostí v ČR?

Jako největší legislativní problém týkající se nemovitostí vnímám často zmiňovaný problém pomalých povolovacích procesů nové výstavby. Ale paradoxně tento „problém“ investování spíše nahrává. Protože když je něčeho málo - méně než odpovídá poptávce - jdou ceny nahoru.

S jakými otázkami se na tebe a kolegy z Realitního Shakeru vaši klienti nejčastěji obrací? S čím by si měl realitní investor nechat raději poradit?

To je hodně komplexní otázka. Záleží vždycky na situaci daného investora - a to je i první věc, kterou by si člověk měl umět vyhodnotit nebo se o ní poradit. Klíčové otázky jsou:

Právě tyhle otázky procházíme během konzultací a vznikne z nich obvykle určité nasměrování, kudy by se klient měl vydat. Pro někoho jsou vhodné kurzy, které pořádáme. Ale zároveň někdo, kdo chce spíš vše delegovat, využije raději naši službu vyhledání investičního bytu a případně i následnou správu.

Pracují investoři se správnými informacemi v oblasti zdanění investic? S čím v daních nejvíce bojují?

Určitě se povědomí zlepšuje - alespoň tedy v bublině, kde se pohybuji. Pořád ale platí, že velká část investorů buď příjem z pronájmu nedaní vůbec, nebo využívají výdajový paušál, což je v případě pronájmu ta méně výhodná varianta. Přitom když člověk alespoň základně rozumí fungování daní z příjmu z pronájmu, tak daně (naprosto legálně) neplatí. Zároveň s tímhle souvisí obava z hlediska financování, kdy banky koukají na daňové přiznání, a proto hodně investorů nechce využívat skutečné výdaje, jejichž největší část obvykle tvoří odpisy. Nicméně banky už i s tímhle umí pracovat, jen je potřeba hypotéku řešit s někým, kdo ví, co odpis znamená.

Komu bys doporučila investování do nemovitostí? Dá se začít naprosto bez jakýchkoliv prostředků?

Chce se mi říct „každému“, ale ono to tak reálně není. Je potřeba mít na začátek alespoň nějaké vlastní prostředky, a to minimálně ve formě rezervy. Investování by vás nemělo dostat do finančního stresu. Co se týká prostředků na samotné investování, je možné využít různé druhy bankovního financování, které lze kombinovat. Ale tam je to zase podmíněno tím, že má člověk z pohledu banky doložitelný a akceptovatelný příjem v dostatečné výši. A samozřejmě v neposlední řadě je s investováním do nemovitostí - stejně jako s jakýmkoliv dalším investováním spojené určité riziko a pracnost. Velká část rizik se dá pokrýt pojištěním, dostatečným prověřováním, správnou smluvní dokumentací apod. A pracnost - spousta věcí se dá delegovat, ale koupit si akcie nebo ETF je pořád jednodušší.

Jaké jsou tvé další plány v rámci investic do nemovitostí? Jakou strategii bys teď realitním investorům doporučila?

Aktuálně jsem přikoupila několik bytů, protože se mi po delší době opět otevřela možnost bankovního financování. Rezervovala jsem i několik bytů v developerských projektech. Aktuální situace na trhu je taková, že sazby hypoték už klesají a díky tomu se trh oživuje. Na větší poptávce je to vidět, ceny nemovitostí neklesají. Je tedy za mne zajímavý čas na nákup, ale zároveň určitě nenakupovat cokoliv bezhlavě.

A jakou strategii bych doporučila? V Shakeru máme heslo ZZ - zvedni zadek. A to je skvělá strategie pro každou dobu - prostě se zvednout a jít do akce. Nemusí to nutně znamenat, že hned jdu a koupím první, co mě na srealitách cvrnkne do nosu. Ale minimálně se začít potkávat s dalšími investory, sledovat nabídku v lokalitě, která mě zajímá, chodit na prohlídky, zjistit si možnosti financování, nastudovat si daně, legislativu - to všechno člověk zúročí.

Dozvěděli jste se něco nového?

Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte podcast SníDANĚ s Šárkou, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.