Článek
Tak dnes o tom, jak dlouho se budete na svůj dům těšit vy. Jak dlouho trvá postavit dům a co vše termíny ovlivní.
Stavba domu za 7 měsíců
Samotnou stavbou cesta za vlastním domem nezačíná. Cesta za domem začíná přípravou, projektem a stavebním povolením. Já však stavbou tento Blog začnu. Jako správný stavař mám totiž samotnou stavbu nejraději a stavba je pro mne středobodem vesmíru. A také protože otázka:
„Jak dlouho bude stavba trvat?“
Je ta nejčastější otázka, kterou od vás dostávám.
Tedy vězte, že:
- Technologicky lze zděný dům postavit za 4,5 měsíce. A to pokud by na stavbě vše klapalo s přesností na minuty.
- Na minuty na stavbě ale nikdy nic neklape, takže vám v ES dáme do smlouvy svůj závazek postavit dům za 7 měsíců.
- Ve skutečnosti však cílíme na stavbu za 6 měsíců. Měsíc si tedy necháváme rezervu na nepředvídatelné.
- A přesto, že cílíme na 6 měsíců stavění, bude vaše stavba s velkou pravděpodobností trvat těch slíbených 7 měsíců. Jednoduše proto, že něco, co na počátku nepředvídáme, se během stavby objeví.
- A když by vám 7 měsíců stavby přišlo hodně, pak byste měli vědět, že naprostá většina stavitelů v Evropě staví zděné domy v rozmezí 18 až 24 měsíců. Tedy třikrát delší dobu, než stavíme v ES.
- Možná vás napadne, zdali pomalejší stavba není kvalitnější… Pak vězte, že není. Pomalejší stavba je pohodlnější pro organizaci stavby, a tedy pro stavitele. Zároveň ale pomalejší stavba znamená déle otevřené konstrukce všem klimatickým podmínkám, a tedy horší výslednou kvalitu. Postavit dům za 7 měsíců místo 18 je prospěšné kvalitě i vaší peněžence. ��
Mluvíme-li o termínech stavby, pak se sluší dodat, že tyto jsou vztažené na zděný dům s obytným podkrovím, kde stropní deska je z miako vložek. Dům nepodsklepený s obvyklou sedlovou střechou. Jehož stavba je naplánována od března do listopadu.
Časové milníky běžné stavby
Jednotlivé milníky takové stavby pak vypadají takto:
30 dní – příprava stavby, zaměření geodetem, výškové zaměření laviček, objednávky všech dodávek na stavbu. Pomalý rozběh před následujícím dlouhým sprintem. 🙂
30 dní – základová rýha, základový pas, základová deska
20 dní – hydroizolace pod obvodovou konstrukcí, zdivo 1.NP
40 dní – vodorovné konstrukce (strop). Objednání stropu, dodávka, montáž
30 dní – nadezdívky, krov, střecha, okna
Hrubá uzavřená stavba je tedy realizována za 4 měsíce od zahájení stavby. Dokončení domu pak pokračuje v těchto termínech:
20 dní – hrubé instalace
20 dní – omítky a fasáda
10 dní – betonáž podlah
40 dní – dokončení domu, obklady, finální podlahy, dveře, schodiště
Vlivy prodlužující stavbu domu
Může se stavba domu z plánovaných 7 měsíců prodloužit? Ano, je mnoho vlivů, které budou mít na stavbu vašeho domu vliv a které mohou termín prodloužit.
Seřadím vám jednotlivé vlivy podle četnosti výskytu. Od těch nejméně častých, až po vliv ovlivňující stavby ze všech nejčastěji.
Náročnější konstrukce domu
Vliv na obvyklou délku stavby budou mít nestandardní konstrukce. Podsklepení. Monolitické betonové konstrukce. Nestandardní odklady fasády. Každý z těchto prvků Vám prodlouží stavbu domu.
- 40 dní – sklep: zemní práce, zdění, izolace
- 40 dní – sklep: stropní deska.
- 60 dní – speciální monolitické konstrukce
- 60 dní – speciální dodávka zavěšené fasády
Tedy ze 7 měsíců stavby se nám může stát rok a kousek, pokud váš dům bude podsklepený. Jeho tvar bude vyžadovat lití betonového monolitu, na fasádě budou zavěšené Cetris desky a kolem domu bude třeba složité skleněné zábradlí.
Zároveň ale pohledem do statistik vidím, že pravděpodobnost prodloužení je malá. Jen u 5 % ročně stavěných domů je termín prodloužený vlivem konstrukce domu. Jsou to obvykle ty nejnáročnější domy, které za daný rok postavíme.
Problematický přístup na stavbu
Náročná konstrukce domu měla na statistiky termínů překvapivě malý vliv. Větší, i když stále malý vliv, pak vidím u špatného přístupu na staveniště. Rychlá stavba potřebuje perfektní zásobování. Problémy s přístupem na stavbu pak ročně zpozdí 7 % staveb.
Jsou dva problémy s přístupem. První z nich je přístup neexistující či pro velkou techniku nevyhovující – například když pro velký svah pozemku nemůžete betonáže provádět pumpou a domíchávačem. Nebo když se nevytočí auto přivážející vazníky střechy. Vliv těchto ztížených podmínek zásobování bývají obvykle do dvou měsíců. Tedy:
- 60 dní
Druhým opakujícím se důvodem je přerušení zásobování z důvodů realizací sítí a cest v lokalitě. Stává se to především u větších developerských projektů, u kterých v době realizace domů jiný místní developer začne realizovat sítě a komunikace. Pak je často možné, že dojde ke kolizi obou staveb a přerušení zásobování. Kde je to možné, volíme tedy řešení předzásobením. Přesto je však vliv těchto faktorů na termín vaší stavby možný.
Pokud tedy máte pozemek uprostřed pole a prodejce pozemku vám slibuje vybudování komunikace v době, kdy začneme stavět, počítejte ve svých plánech raději s časovou rezervou. Odhaduju:
- 90 dní
Klimaticky nepříznivé podmínky
V ES stavíme zděné domy. Stavby senzitivní na klimatické podmínky. Klima neovlivní stavby realizované od dubna do října. Ale ovlivní naopak všechny stavby, které provádíme přes zimní období. Listopad, prosinec, leden, únor a březen jsou měsíce přinášející klima pro stavbu specifické. I v zimě se ale staví. Je ale nutné pro toto období vybrat takové práce, které nízká teplota neohrožuje na kvalitě.
Proto je běžné v zimních měsících provádět instalace uvnitř uzavřeného domu. Obklady a dlažby při dobré temperaci. Při mírné zimě je představitelné provádět i betonáže podlah v temperovaném domě či například omítky. Co naopak jistě v zimních měsících nečekejte, jsou práce na fasádě.
Vliv zimních měsíců se liší podle toho, v jaké fázi se stavba nachází v druhé polovině listopadu. Pokud bude stavba v listopadu ve fázi základové desky, pak dojde k úplnému přerušení a nastane tedy prodloužení o:
- 120 dní
Pokud však bude v listopadu stavba ve fázi hrubé uzavřené stavby, bude vliv klimatu jen malý. Obvykle se odloží fasáda na květen a celý zbytek domu se dokončí podle plánu. V tomto případě tedy ve svém harmonogramu počítejte s prodloužením o:
- 30 dní
Pozdní platby klienta a pozdní výběry volitelných prvků
Nakonec můžete mít největší vliv na termín dokončení stavby vašeho domu překvapivě vy. Statistiky nám totiž ukazují, že až 35 % klientů si termín sami opozdí. Což je číslo překvapivě vysoké.
Abychom mohli váš dům postavit opravdu rychle, pak na počátku stavby objednáme všechny řemeslné práce na konkrétní termíny. Plánujeme s přesností na týdny. Tedy již při zahájení stavby elektrikář ví, ve kterém týdnu za 4 měsíce na stavbu nastupuje. Stejně tak pokrývač, tesař, dodavatel oken, instalatér, externí dodavatel strojních omítek a mnoho dalších. Ti všichni mají ve svých diářích termín nástupu na vaši stavbu. A mají tento termín v diářích již v době, kdy na vašem domě začínáme výkop základové rýhy. Všechna řemesla jsou tedy objednána již na samém počátku stavby.
Právě to, zda jsou řemesla objednána předem, nebo průběžně podle toho, jak stavba plyne, pak tvoří zásadní rozdíl mezi stavbou domu za 7 měsíců, či za dva roky. Rychlejší stavba vám navíc přinese celou řadu výhod:
- Výslednou vysokou kvalitu. Platí, že kde stavba plyne plynule, bez přerušení a s nízkým vlivem klimatu, tam je její kvalita nejvyšší.
- Úsporu. Plynulá a rychlá stavba je ekonomicky efektivnější, a tedy i levnější.
- A znovu úsporu. Tentokrát v ušetřených nákladech na stávající bydlení, pokud se přestěhujete dříve, a také ušetření nákladů peněz (úroků) použitých při dlouhé stavbě.
Rychlá stavba a objednávání všech řemesel předem má však i svou zásadní nevýhodu. Nevýhodou tohoto způsobu stavění je vysoká citlivost na přesnost.
Pokud váš elektrikář počítá s instalací ve třetím týdnu v srpnu, pak má již na čtvrtý týden naplánovanou jinou stavbu. A stejně tak má na září naplánované další čtyři jiné domy. A stejně tak na říjen, listopad, prosinec…. Tím, že dokážeme práci elektrikáře velmi přesně plánovat, může na jednotlivých domech pracovat cca o 20 % levněji, a přesto si vysokou efektivitou a přesností vydělat více. Přesnost tedy přináší hodnotu vám v podobě lepší ceny, i řemeslu v podobě lepšího ročního výdělku. Potíž nastane, pokud máme řemeslo objednané na třetí týden v srpnu, ale stavba pro instalaci není z jakéhokoliv důvodu připravena. Objednaný termín jsme zmařili. A další se hledá velmi obtížně a za dlouho.
Existují přitom dvě opakující se situace, kvůli kterým si vy jako klienti můžete sami přerušit plynulost stavby, a tím i zrušit naplánované nástupy jednotlivých řemesel:
1) Tím, že nedodržíte splatnost některé etapy.
2) Tím, že nedodržíte termín pro výběr volitelných materiálů.
K některé z těchto dvou situací pak dochází u 35 % staveb. Chcete-li stavět rychle, buďte proto vždy o dva kroky před svojí vlastní stavbou. Plaťte dříve, než nastane krajní termín splatnosti. A vybírejte volitelné prvky o měsíc dříve, než je nejzazší den objednání.
Stavba domu za 7 měsíců
Pokud je na váš pozemek dobrý přístup. Pokud budeme stavět od dubna do října a vyhneme se zimnímu období. Pokud půjde o rozsahem a konstrukcí běžný dům. A pokud svoji stavbu nezpozdíte pozdní platbou či opožděným výběrem finálních materiálů. Pak vám v ES dům budeme stavět 6 měsíců. A s trochou rezervy ho dokončený předáme za měsíců 7.
Přeji vám tedy, ať stavba správně plyne. Ať vám každý den stavby přinese velký kus radosti. A v dalším článku se podíváme na to, jak dlouho bude trvat příprava stavby. Tedy čas mezi nalezením pozemku a začátkem stavby.
Hezké dny,
Váš David Mencl
