Jak financovat dům bez vlastních úspor?

S tímto omylem přicházejí i lidé jinak vzdělaní, s dobrým obecným rozhledem. Pokud se i moudří pletou, pak jde o téma zjevně nepřehledné. A máme tedy dobrý důvod mu opravdu porozumět.

Dnes si vysvětlíme, že 100% financování je něco jiného nežli 100% hypotéka. A že je stále celkem snadné financovat stavbu domu bez vlastních prostředků. Ukážeme si, jak funguje program Nulová hotovost.

Základem tohoto zmatečného pochopení se stal Zákon o České národní bance. V červnu 2021 získala ČNB zákonnou pravomoc určovat komerčním bankám parametry hypoték. Na základě tohoto zákona mimo jiné nařídila bankám od ledna 2022 u 95 % hypoték neposkytovat 100% hypotéku.

Pro další text si pamatujme dva parametry:

Dovolte mi pro lepší pochopení otázku:

Když budete vážně nemocní, půjdete rovnou pro léky do lékárny? Nebo první navštívíte svého lékaře, který vás vyšetří, detailně diagnostikuje a předepíše nejlepší možnou léčbu?

U podezření z vážné nemoci jde většina z nás k lékaři. Překvapivě v případě financování chodí většina populace rovnou a jen do lékárny. Lékárnou je v tomto případě banka. Osobní bankéř či pracovnice na přepážce.

Perfektní financování stavby domu je ale složitá disciplína. Podobně jako výborné diagnostikovaní vaším lékařem. Odborník na financování musí pracovat s celou řadou parametrů.

Pokud potřebujete skvělé řešení financování, potřebujete velmi chytře pracovat se všemi těmito parametry. Potřebujete odborníka, který zná nuance nabídek napříč různými produkty a také napříč různými bankami. Pokud chcete výborné řešení, nejdete do lékárny, ale ke specializovanému lékaři. V tomto případě k některému z finančních analytiků. A pokud možno, k některému z těch dobrých finančních analytiků.

Většina Čechů, pokud chce řešit své financování, však nejde ke specialistovi, jde na přepážku banky či za osobním bankéřem. To jsou jistě často fajn lidé. Kteří však mají jen velmi základní vhled do situace. Umí vám dát jen ten nejjednodušší pohled a jen na svůj produkt.

Na přepážce banky vám nebudou vysvětlovat, že banka v 5 % případů umí na výjimku dát i 100% hypotéku. Nebudou vám radit, jaký jiný produkt v jiné bance by se vám hodil více. Ze zákona vám ani nemohou radit, jak ho dofinancovat jiným produktem. A určitěvám neporadí, jak za tři roky jejich produkt nahradit jiným, pro vás výhodnějším. Dostanete tu nejjednodušší verzi hypotéky, a snadno si tak odnesete informaci, že potřebujete svých 10 či 20% úspory podle vašeho věku.

Co k dobrému financování potřebujete, již víte. A teď si z našeho seznamu pojďme ukázat, co z toho potřebného můžeme dostat rovnou v lékárně. Tedy na pobočce banky či u osobního bankéře. Naopak označme kurzívou, co nám rovnou v bance dát nemohou.

Tedy, kde se bere mylná představa, že k zaplacení vlastního domu musíte mít vlastních 20 %?

Žijeme v době informačně plné. Snad až moc plné. A tak se stáváme více mělkými. Jsme nuceni si utvářet názory bez hlubšího pochopení. Výsledkem této informační mělkosti je také častá záměna 100% hypotéky se 100% financováním. To je ovšem velké nepochopení.

100% financování vám kryje 100 % nákupní ceny domu a pozemku.

100% hypotéka vám dává 100 % odhadní zástavní hodnoty.

Zástavní hodnota však není to samé co pořizovací cena. To je častá chyba v oblasti hypoték. Pokud koupíte draho, bude zástavní hodnota mnohem nižší nežli cena, kterou platíte. Pokud koupíte levně, je zástavní hodnota vyšší nežli cena, kterou platíte.

V Praze jste mohli letos koupit byt za cenu 12.000.000 Kč. Ovšem jeho reálná zástavní hodnota byla znalcem určena na 8.000.000 Kč. Banku vždy zajímá jen a pouze zástavní hodnota. Na tuto poskytla 80% hypotéku. Tedy z banky jste na svůj byt dostali 6.400.000 Kč.

Přestože vám banka poskytla 80% hypotéku, reálně jste dostali jen 53 % peněz, které jste potřebovali. Tedy v tomto případě nestačilo k 80% hypotéce přidat vlastních 20 %. V reálu jste museli ze svého zaplatit 47 %.

To je příklad drahého nákupu.

To, že Vám banka poskytuje 80%, 90% či 100% hypotéku nemá nic společného s tím, kolik peněz potřebujete, abyste si dům či byt koupili. Procento hypotéky ukazuje, jaký podíl Vám banka dá z hodnoty zástavy. Proti úvěru obvykle ručíte nemovitostí, kterou kupujete. Pokud někdo staví levně, pak i 80% hypotéka může zaplatit 100 % ceny. A opačně, pokud něco kupujete za cenu vyšší, nežli je odhadní cena, pak ani 100% hypotéka Vám celou cenu nezaplatí.

Je to trochu složitější na představení. To proto, že si mnozí automaticky představují, že cena v kupní smlouvě se rovná zástavní hodnotě. To však vůbec není pravda.

U bytů je obvyklé, že hodnota znalcem odhadována je nižší nežli kupní cena. Tedy i 100% hypotéka u bytů obvykle zaplatí jen 90 či 80 % ceny.

U domů je situace opačná a financování příznivější. Na dobrých pozemcích jsme v ES zvyklí, že je hodnota domu vyšší nežli cena. Pak i 90% hypotéka pokryje 100% financování.

Koupili jsme pro klienta pozemek v hodnotě 2.200.000 Kč. Na tomto jsme postavili technologicky vyspělý, nízkoenergetický dům v hodnotě 4.100.000 Kč. Tedy pro 100% financování klient potřeboval 6.300.000 Kč.

Pro znalce bylo důležité kvalitní místo, technologická vyspělost domu a přirozeně výborný energetický průkaz. Jeho odhadní cena činila 8.500.000 Kč.

Abychom klientovi vyřešili 100% financování nám v tomto případě stačilo využít jen 80% LTV hypotéku.

Tedy už víme, že 100% financování není 100% hypotéka. 100% financování nám pokryje celou kupní cenu tak, abychom nemuseli používat žádné vlastní peníze. Teď si pojďme vysvětlit, jak na 100% financování. Usilování o 100% financování má několik postupných kroků:

Je třeba projektovat dům, který bude mít výbornou likviditu. Tedy dům s vysokou hodnotou pro banku. Bude to dům s výborným energetickým průkazem, dům osazený moderními technologiemi, co snižují provozní náklady.

Kombinací těchto třech kroků může vysoké procento stavebníků dosáhnout na 100% financování svého domu. U stavby domů tento řetězec funguje lépe nežli u nákupu bytů. Je to dáno vyšší marží bytových developerů.

Možná vás napadne: Není 80% financování opravdu bezpečnější? A není opravdu správné si těch 20 % nejprve naspořit? Jsou to úvahy, které se na prvý, rychlý, mělký pohled zdají být logické. Jiný obrázek však dostanete, když vše zasadíte do reality české rodiny, když porozumíte opravdu do hloubky.

Zastánci šetření zapomněli vzít v úvahu tempo zvyšování cen. Zastánci šetření si neuvědomují, že rodina, která platí vysoký nájem, má již omezené možnosti dále šetřit. Pokud vedle nájmu rodina ušetří 30.000 Kč měsíčně, pak za 5 let našetří 1.800.000 Kč. Cena jejich budoucího domu se však za stejných 5 let zvýší o 5.000.000 Kč. Zastánci šetření zapomínají na tempo zvyšování cen pozemků, domů i bytů. A tak jim uniká, že mnozí čím dále šetří, tím více jsou svému vlastnímu bydlení vzdáleni.

Strategie „našetření“ je správná pro rodinu, která je schopná měsíčně ušetřit 160.000 Kč. Taková rodina pohodlně poráží růst cen. Ovšem to jsou v českých reáliích cca 3 % rodin. Tedy je nesmyslné tuto minoritní strategii nabízet jako hlavní cestu pro většinu. Pro všechny ostatní, 97 % rodin toužících po vlastním dobrém bydlení, je výrazně výhodnější co nejrychleji peníze placené za nájem použít ke splácení vlastní nemovitosti. A tak za jedny peníze získat dvě hodnoty. Hodnotu kvalitního bydlení a navíc hodnotu spoření.

Obrovskou hodnotou hypotéky je efekt zhodnocení růstem cen nemovitostí. I nemovitost, kterou nemáte doposud zaplacenou, zhodnocuje svoji hodnotu. A to k vašemu prospěchu.

Mladá rodina, které jsem před pěti roky postavil dům s pozemkem za 5.000.000 Kč (v programu Nulová hotovost), stále ještě dluží bance 4.500.000 Kč. Vlivem nárůstu cen nemovitostí jejich dům má dnes hodnotu 10.000.000 Kč.

Mladá rodina, která před pěti roky neměla žádný majetek. Pokud by dnes svůj dům prodala a zaplatila zbývající hypotéku, zůstalo by jim 5.500.000 Kč. Díky hypotéce a programu Nulová hotovost dobře bydlí. A zároveň se za pět let z nemajetných stali majetnými.

To je efekt hypotéky a nárůstu hodnoty nemovitosti v čase.

Myšlenka 80% hypoték měla přinést více bezpečí. Opak je však pravdou. Požadavek na vysoký vlastní kapitál vede k tomu, že většina rodin, co žádají o hypotéku, se doslova vydá ze všech peněz. Často ze všech svých peněz a ještě ze všech úspor rodičů. A v nejhorším možném případě si ještě nějaké zbývající peníze půjčí na drahý překlenovací úvěr. Bydlení není zbytná hodnota. Pokud do cesty k němu naskládáme překážky, nutíme rodiny tyto překážky přelézat.

Je bezpečnější použít 100% financování a uchovat si finanční rezervy? Nebo použít 80% financování a do závazku splácení jít bez finančních rezerv? Na doraz?

Žít s finanční rezervou v zádech je velmi častý důvod, proč klienti volí cestu Nulové hotovosti, tedy cestu 100% financování. Většina klientů, kterým jsem v tomto programu postavil dům, nějaké své finanční rezervy má. Jednoduše však nechtějí splácet hypotéku s pocitem, že nemají kam sáhnout, pokud by přišla nečekaná nepříjemnost.

Bydlení je neoddělitelnou součástí života. Bez dobrého bydlení je velmi těžké prožít spokojený život. Jsou v našich životech hodnoty zbytné, které si můžeme odepřít. Bydlení to však není. Proto překážky ČNB na cestě k bydlení nevedou k méně bydlení. Vedou jen k tomu, že cesta za vlastním bydlením je složitější, dražší a nebezpečnější.

V Česku řešíme dvě velké otázky. Otázku kvalitního bydlení a otázku zajištění na důchod. V dobré hypotéce se obě tato témata spojují a nacházejí dobré řešení. Kdo celý život splácí vysoký nájem, tomu jednou hrozí souběh nízkého důchodu a vysokého nájmu. Tedy potenciální chudoby v poslední třetině života.

Komu se naopak otevře cesta splácet svoji nemovitost místo nájmu, ten má možnost hodnotou své nemovitosti vytvořit sobě dobré majetkové zajištění na stáří. Komu dnes umožníme vlastní hypotéku, tomuto dáváme šanci na výrazně lepší třetí třetinu života. A tím i nám všem šanci na zemi s větším sociálním smírem, klidem a radostí.

Pro každou jednu rodinu, které 100% financování pomůže z nájmu do vlastní hypotéky, jde o správnou cestu. Pro každou jednu rodinu, která se stává každý rok bohatší růstem cen nemovitosti, jde o správnou cestu. Bydlení je neoddělitelnou součástí života. Dobré bydlení přináší větší spokojenost jednotlivých rodin. A spokojené rodiny vedou ke šťastnější zemi.

Mělo by být úkolem každého z nás činit cestu k vlastnímu bydlení snazší.

Pro nás v Ekonomkách k tomu vidím další dva dodatečné úkoly.

Ale o tom zase někdy příště.

Váš David Mencl