Velká analýza vývoje cen rodinných domů

Tak se pojďme podívat do dlouhých dat a zjistit, jak to doopravdy je.

Podíváme se, jak se za posledních dvacet let vyvíjela cena domu. Jak se měnila cena pozemků. Porovnáme tato data s průměrnou mzdou a s celkovými náklady na bydlení. Bude to hodně čísel, nějaké grafy, možná trochu nuda. Odměnou nám bude, že svůj názor budeme moci opřít o znalost. Nikoliv o dojmy. A mám takový pocit, že právě názory rostoucí ze znalosti místo dojmů tak nějak teď potřebujeme více nežli jindy. 🙂

Stavím domy 30 let. Stavím domy ve třech zemích Evropy a počtem postavených domů jsem v evropském měřítku jedním z největších stavitelů rodinných domů. A dnes Vám tak mohu posloužit s dlouhou řadou dat.

Pojďme se tedy nejprve podívat na vývoj cen dvou často stavěných domů. Patrového domu 4+1 Ekonomik N7 a přízemního domu Katka.

Více nežli dvojnásobek mi na prvý pohled přijde docela dost. Pořád je to však jen prvý pohled. Tak to pojďme porovnat s průměrnou mzdou a s tím, o kolik se za těch dvacet let zvýšily ceny jiných statků kolem nás.

Tedy podíval jsem se na statistický úřad a vyhledal průměrné mzdy v jednotlivých letech.

U domu Katka vypadá stejný výpočet takto: 107 platů v roce 2003, 88 platů v roce 2013 a 95 platů dnes.

Z pohledu čistého stavění je tedy zřejmé, že dnes stavěné domu jsou významně dostupnější nežli před 20 roky. A to pro tuto chvíli nechávám stranou, že dnes stavíme domy výrazně lepší, nežli se stavělo dvacet i deset let zpět.

Úplně to znám. Řeknu průměrná mzda a řada z Vás se hlásí, že má nižší mzdu nežli průměrnou. K tomu mi dovolte tři poznámky.

Předně každý usilujeme mít alespoň průměrnou mzdu. Být výrazně nadprůměrný je těžké. Být mzdově průměrný je naopak celkem lehké. Kdo chce dobrý život, měl by se o alespoň průměrnou mzdu snažit. Bez úsilí dobré věci jednoduše sami nepřicházejí.

Druhá moje poznámka je k určitému fázovému posunu. Někdo nemá dnešní průměrnou mzdu dnes. Je však velmi pravděpodobné, že k této dojde třeba s prodlením několika let. Trend je obvykle jasně daný. Pokles mezd je prakticky vyloučený. Zvláště v Česku, kde schází 600.000 práce ochotných lidí.

Tedy jistě řada z Vás v roce 2013 neměla průměrnou mzdu 26.637 Kč. Dospěli jste k této s několikaletým prodlením. Ale dospěli. Splácení rodinného domu je dlouhodobá záležitost. Není úplně důležité, zdali máte průměrnou mzdu v době, kdy je tato průměrem země, či o tři roky později.

A poznámka třetí a nejdůležitější. Průměrnou mzdu dnes používám k tomu, abych porovnal zvyšování cen oproti kupní síle Čechů. Zároveň je nutné připomenout, že dům si postavíte, i pokud v rodině máte dvě mzdy nižší nežli průměrné. V roce 2023 je průměrná mzda 42.249 Kč. Dům Katka včetně nákupu pozemku si mohou dovolit již dva lidé s příjmem od 25.000 Kč. Tedy dva příjmy dohromady 50.000 Kč otevírají možnost vlastního domu. I podprůměrný příjem, pokud jste na stavbu domu dva, tedy stačí.

Předchozí odstavce jsou směrodatné pro ty šťastné, kteří pozemek mají, či ho od rodiny dostanou. Většina z nás si však pro stavbu svého domu musíme pozemek koupit. A pozemek nám v našem pohledu hodně zamíchá kartami.

Ukázali jsme si, že domy zvyšovaly svoji cenu pomaleji, nežli rostly příjmy. Samotné domy se tedy stávaly v čase stále více dostupnými. Jiná, více divoká a méně příznivá je situace u pozemků.

Pozemek, který v roce 2003 stál 786.000 Kč, už jste o deset let později v roce 2013 kupovali za 1.633.000 Kč a o dalších deset, dnes, stojí stejný pozemek 4.000.000 Kč.

Dynamika růstu cen pozemků je tedy obrovská. Z celého období pak byla nejvíce brutální mezi roky 2021 a 2022. V této době se cena pozemků zvýšila o 30% za 12 měsíců.

Pokud sečteme cenu pozemku s naším domem Ekonomik N7 pak:

Extrémně rychlý nárůst cen pozemků nutí mnoho rodin ke změně pozemkové strategie. Pro mnoho klientů vybírám pozemky vzdálenější za podstatně nižší cenu. Pokud místo pozemku za 4.000.000 Kč koupíme pozemek ve větší vzdálenosti za 2.000.000 Kč, celková pořizovací cena se sníží na 6.300.000 Kč a potřebovat budete 149 průměrných platů.

Štěstí v neštěstí pak bývá zlepšující se dopravní infrastruktura. A tak se někdy ze vzdálenějších pozemků dostáváme do měst, škol a zaměstnání dříve nežli před dvaceti roky z pozemků bližších.

Klienti, kteří jsou tedy ochotní posunout strategii výběru pozemků, se s potřebnými 149 průměrnými platy dostávají pod 170 průměrných platů potřebných v roce 2003. Tedy s tímto častým pozemkovým úkrokem jsou domy s pozemky překvapivě dostupnější nežli před dvaceti i deseti roky.

Z prvých odstavců víme, že v roce 2003 jste k pořízení domu Ekonomik N7 potřebovali 121 průměrných mezd. V roce 2023 je to již jen 101 průměrných výdělků. Co však za tyto své peníze dostanete? Je dům v roce 2023 stejný či srovnatelný s domem z roku 2003? Ne, to není. Dům stavěný dnes je naprosto neporovnatelný s tím, jaké domy se stavěly před 20 roky.

Legislativa, povinné energetické průkazy a hlavně pak postupné zlevňování cen izolačních materiálů způsobilo velký pohyb v tepelné izolaci domů. Před 20 roky bylo běžné zděný dům více neizolovat termofasádou. Nutným standardem byly dvojskla z dnešního pohledu bídné izolace. Standardem byl plynový kotel a radiátory. Rekuperace a fotovoltaická elektrárna neexistovaly.

Dnes má dům perfektní izolaci obvodového pláště, výbornou izolaci střechy, senzační okna, tepelné čerpadlo s podlahovým vytápěním. Domy větrají řízenou rekuperací a sami si vyrábějí elektrický proud ve vlastní elektrárně, která je zároveň přístřeškem pro parkování dvou vozů.

Srovnávat tedy dům stavěný před dvaceti roky s domem dnešním je vlastně nemožné. Rozdíl domů vidíte hlavně v nákladech na energie.

Ještě jasněji bude, pokud spotřebovanou energii přeložíme do řeči peněz. K ocenění energie použijeme současné ceníky dodavatelů.

2003

2013

2023

Přemýšlel jsem, jak nejlépe promítnout měnící se kvalitu domů do našeho pohledu na dostupnost. A tak jsem k ceně domu a k ceně pozemku přidal ještě třetí hodnotu, kterou jsou energie zaplacené za 50 let užívání. Vyšel jsem z předpokladu, že celou dobu neinvestujeme do změny parametrů domů, a také z dnešních ceníků energií. Ceny energií se pochopitelně v průběhu dvaceti let měnily nahoru a dolů. Dnešní úroveň je však blízko střední hodnotě. Tedy obraz nám přinese relevantní.

Tedy v roce 2003 jste dům Ekonomik N7 pořídili za 1.900.000 Kč. Pozemek za 786.000 Kč a energie za 50 let užívání Vás přijdou na 4.463.150 Kč. Celé kombo bydlení ve svém domě postaveného v roce 2003 Vás pak stojí 7.149.150 Kč. A děleno průměrnou mzdou v roce 2003 půjde o 454 průměrných mezd roku 2003.

V roce 2013 to již bylo 2.450.000 Kč za dům + 1.633.000 Kč za pozemek a k tomu 2.863.150 Kč za 50 let energií. V součtu tedy celý balíček pro toho, kdo stavěl v roce 2013, vyšel na 6.946.483 Kč. Ano, ano, balíček dům + pozemek + náklady na energie vyšel v roce 2013 levněji nežli v roce 2003. V přepočtu na tehdejší průměrnou mzdu se pak jednalo o 261 průměrných platů.

A konečně dnes bude náš vzorec vypadat takto: 4.300.000 Kč + 4.000.000 Kč + 588.400 Kč. Celý balík: dům, pozemek, energie na 50 let tedy vyjde dnes na 8.888.400 Kč. A přepočteno na aktuální průměrnou mzdu to bude 210 průměrných platů.

Překvapivé, že?

Tedy až Vám někdo bude tvrdit, že dobře už bylo. A že postavit dům je dnes mnohem těžší nežli kdy dříve, tak ho vyveďte z omylu. Takovému neznalému odpovězte, že se mýlí. Že nám dnes stačí jen 210 průměrných platů, kde naši rodiče potřebovali 261 mezd. Že postavit dnes dům je snazší nežli před deseti roky. A mnohem snazší nežli dvacet let dozadu.

Když vidíte velký vývoj domů, možná Vás napadnou dvě otázky.

Před dvaceti roky dům dnešní kvality postavit možné nebylo. Mnoho technologií vůbec neexistovalo. Některé ano, avšak za ceny vývojové – astronomické. Technologii můžete v domě použít ve chvíli, kdy má tato svoji ekonomickou návratnost. Tedy jednoduše, když to dává smysl. To přesně se posledních dvacet let dělo. Jak postupně klesaly ceny, měnily se vzorce efektivity a nové technologie přicházely do domu.

Izolace obálky domu se již bude měnit jen velmi málo. Dosáhli jsme vrcholu efektivity. Dnešní spotřeba je již tak malá, že další náklady na snižování této se již jednoduše nezaplatí. Proto domy stavěné za dvacet let budou co do úrovně tepelné izolace a použitých materiálů velmi podobné.

Velkým vývojem projdou naopak technologie. Inteligence domů. Skla oken fungující jako fotovoltaika. Střešní tašky fungující jako fotovoltaika. Velký důraz bude jistě na domy aktivně prospívající zdraví. Nepochybně se standardem stanou domy s vysokou hladinou záporných iontů. Domy s potlačeným elektromagnetickým zářením. Vývojem projdou tepelná čerpadla a rekuperační jednotky.

Technologie čeká velký vývoj. Samotné domy budou technologicky za dvacet let velmi podobné těm, které stavíme dnes.

Náš pocit z dnešní doby více utvářejí sociální sítě nežli fakta a data. To je obecně jev velmi nebezpečný. Zdali prožijeme šťastné životy totiž nerozhoduje objektivní situace kolem nás. O našem štěstí rozhoduje, jak svět kolem nás vnímáme a za jaký jej považujeme. Pokud i dobrou situaci začneme vnímat jako špatnou dobu, pak bude být šťastný opravdu těžké.

Někteří mají tu vlastnost, že dnešek porovnávají s vysněným ideálem. A jsou plni zloby, že ideálu nedosahujeme. Tak vězte, že dobrá doba a ideální svět jsou dva naprosto různé pojmy. Dobrá doba je pro mne ta, kde žijeme lépe, nežli žili naši otcové a dědové. Dobrá doba je pro mne ta, kde máme velmi dobré zdravotnictví, kde naprostá většina lidí nehladoví, kde vidím velké procento lidí cestovat, kde má každý svobodu číst si knihy, na které má chuť. Dobrá doba je pro mne i ta, kde si mohu postavit skvělý dům a potřebuji k tomu méně splátek nežli moji rodiče před dvaceti roky.

David Mencl

PS:
Mé poděkování kolegům Martinovi Protivovi, za vyhledání technických dat k domům dvacet let zpět. A Ondřejovi Pechmanovi, že mi na všechny ty specifikace vytvořil energetické průkazy současnou metodikou a umožnil tak porovnat neporovnatelné. Bylo to hodně práce a já za sebe i své čtenáře děkuji. 👍