Kde roste infrastruktura, roste i bydlení

Napojení Prahy novými úseky dálnic a železnic – od D0 (Běchovice–D1) přes modernizaci Bubny–Výstaviště až po plánovaný terminál vysokorychlostní železnice Praha-východ – výrazně ovlivňuje poptávku kupujících i investorů. „Nejvíc vítězí lokality s rychlým dojezdem a pěší dostupností k uzlům veřejné dopravy,“ říká Filip Šejvl, managing partner realitní kanceláře Philip & Frank. „Vidíme situaci, kdy se infrastruktura stává klíčovým faktorem růstu cen v okolí Prahy, a lidé reagují okamžitě.“

Správa železnic v létě 2025 zprovoznila modernizovaný úsek Praha-Bubny – Praha-Výstaviště jako jednu z prvních etap železničního spojení na Kladno a Letiště Václava Havla. Současně pokračuje výstavba úseku Pražského okruhu D0–511 (Běchovice–D1) a projekt terminálu vysokorychlostní železnice Praha-východ u Nehvizd je v přípravě a jeho realizace je zvažována pro období po roce 2029.

Růst infrastruktury se navíc promítá i do developerské aktivity. V oblasti Bubny–Zátory už běží příprava jednoho z největších městských projektů v Česku, kde má vzniknout nová čtvrť pro desítky tisíc obyvatel. V jihovýchodní části Prahy, v blízkosti trasy D0–511, pokračují menší bytové a rodinné projekty v Uhříněvsi, Kolovratech či Horních Měcholupech, které těží z kombinace vlakového napojení a budoucího okruhu. A také ve „vějíři“ kolem budoucího terminálu VRT Praha-východ už probíhá výstavba menších rezidenčních celků, například v Nehvizdech, Jirnech nebo Zelenči. „Developeři reagují na dopravní příležitosti rychle – velké projekty se připravují a menší už se staví. To je jasný signál, že infrastruktura vytváří nové magnety pro bydlení,“ dodává Filip Šejvl.

„Zkušenost z posledního roku je naprosto konzistentní: lidé i investoři volí místa, odkud se do Prahy dostanou za patnáct až dvacet minut, ideálně vlakem,“ říká Filip Šejvl. „Rozhoduje docházková vzdálenost ke stanici a jistota, že infrastruktura se skutečně staví. Zatímco ceny v Praze rostou tempem okolo 10–16 %, u lokalit v blízkosti nových uzlů sledujeme výrazně rychlejší růst zájmu – kupující chtějí být připraveni dřív. Opačný trend vidíme u pozemků, které leží přímo u rušných tahů bez odpovídající ochrany.“

Rostoucí infrastruktura tak zásadně mění realitní mapu v okolí Prahy. Není rozhodující samotná vzdálenost od centra, ale možnost rychlého spojení a pěší dostupnost ke stanici. „Pozemky a nemovitosti v docházkové vzdálenosti od nových stanic nebo přestupních uzlů zpravidla zhodnocují svou hodnotu rychleji než průměr trhu,“ vysvětluje Filip Šejvl. „Zatímco průměr ČR rostl loni o 6 %, lokality s novou nebo potvrzenou dopravní infrastrukturou mají podle analýz potenciál růstu výrazně vyšší, často o 15–20 % nad regionálním průměrem, zejména u pozemků.“

Podle Českého statistického úřadu se trh v roce 2024 stabilizoval – ceny bytů meziročně vzrostly o 6 % a rodinné domy se odrazily od předchozího útlumu. „To, co se mění nejvíce, není jen cena,“ dodává Šejvl. „Poprvé po letech vidíme, že lidé začínají vybírat lokalitu podle infrastruktury dřív, než tam vůbec začne výstavba. Kupující dnes věří, že okruh a nové tratě opravdu vzniknou – a podle toho se chovají.“