Chorvatsko: Florida Česka? Češi kupují nemovitosti u moře na důchod

Je zajímavé sledovat, jak se mění mentální mapa českého národa. Místo chalupy na Vysočině, kde bychom si plánovali zasloužený odpočinek po létech strávených v zaměstnání, si dnes stále více lidí představuje spíš apartmán s výhledem na Jadran. A nejde jen o romantickou představu – nákupy nemovitostí v Chorvatsku ze strany Čechů skutečně sílí. V roce 2022 tvořili Češi až 22 % všech zahraničních kupců na chorvatském trhu, uvádí realitní agentura Rellox. A to není málo.

Z pohledu historie vyspělejších evropských států je to vlastně přirozený vývoj. Když Britové ve velkém skupovali vily ve španělském Alicante a němečtí důchodci přesouvali život do Malagy, Češi o tom mohli jen číst. Dnes se sami stávají součástí podobného stěhování národů – s tím rozdílem, že jejich „Florida“ neleží přes oceán, ale osm hodin autem od hranic.

Oblíbený vzorec? Koupit apartmán u moře, pár let ho pronajímat přes Airbnb, čas od času si ho užít, a jednou se do něj přestěhovat – ideálně s výhledem na důchod. Tento model se v Chorvatsku ujal stejně jako v jiných středomořských zemích. Jeho atraktivita není jen emocionální, ale i ekonomická.

Podle údajů chorvatského statistického úřadu stoupla meziročně průměrná cena za metr čtvereční domu o 15 % (na 1 863 EUR) a bytu o 17 % (na 2 658 EUR). Největší skok zaznamenala Istrie – ceny bytů tam vzrostly o téměř 28 %. To jsou čísla, která v jiných evropských destinacích vzbuzují obavy z přehřátí trhu. Guvernér Chorvatské národní banky Boris Vujčić ale uvedl, že nejde o bublinu – důvodem je podle něj silná poptávka a investice domácností, které vybírají úspory z bank a ukládají je „do cihel“.

Je fér si říct, že v chorvatském příběhu nejsme jediní. Kromě Čechů tu investují i Němci, Slovinci, Rakušané či Italové. Turismus a zahraniční zájem proměňují pobřežní města a vesnice – a logicky se objevují i obavy, že by tento zájem mohl narušit místní život.

Například město Split ve své rozvojové strategii 2030 upozorňuje, že až 40 % historického jádra obývají nerezidenti. Starosta Ivica Puljak k tomu uvedl:

„Musíme najít rovnováhu mezi investory a potřebami místních. Turismus nesmí pohltit celý život města.“

Jenže na rozdíl od měst jako Barcelona nebo Lisabon má Chorvatsko naprosto jinou výchozí situaci – turismus tu není vnímán jako rušivý element, ale jako přirozená součást života.

Podle Světové banky tvoří cestovní ruch okolo 18,5 % HDP Chorvatska, což je jedna z nejvyšších hodnot v rámci celé EU. Ale hlavní rozdíl je jinde: v osobním zapojení obyvatel. V Chorvatsku totiž neplatí, že turismus „přichází zvenku“. Naopak – každý druhý Chorvat v přímořských oblastech v létě aktivně pronajímá svůj byt, dům nebo apartmán. Turismus je pro mnoho lidí regulérním druhým zaměstnáním. V některých regionech je běžné, že rodina celý rok připravuje jeden dům na letní sezónu, z jehož příjmu pak financuje školu pro děti nebo opravy domova.

Tato vnitřní provázanost společnosti s turismem znamená, že i když může být nápor v sezóně náročný, většina místních si přeje, aby turismus fungoval. Turista, ať už nájemník nebo kupec nemovitosti, není vetřelec – je partnerem.

Je to možná největší rozdíl oproti zmíněné Barceloně nebo Benátkám, kde se turistický průmysl dostal do rukou globálních korporací a místní z něj často sami nic nemají. V Chorvatsku je turistika stále v rukou obyčejných lidí. A to je jeden z důvodů, proč Češi, kteří přicházejí nikoliv jako anonymní investoři, ale jako „lidé odvedle“, často zapadnou přirozeněji.

Ale zatímco Češi směle zvažují apartmán u moře, jejich banky zůstávají pevně na domácím písečku. Většina z nich nenabízí možnost financovat nákup nemovitosti v zahraničí, pokud klient nechce ručit nemovitostí v České republice. A zástava samotného apartmánu v Chorvatsku? Ta je pro tuzemské banky prakticky tabu.

Zatímco Britové si běžně berou hypotéky na byty ve Španělsku, český investor v Chorvatsku si musí vystačit s vlastním kapitálem, nebo se obrátit na zahraniční banku. A důvod? Ne legislativa – ale neochota systému.

„Hypotéky na nemovitosti v zahraničí české banky v naprosté většině neposkytují, protože se jim to z provozního hlediska nevyplácí,“ uvedl v roce 2023 pro server Peníze.cz Tomáš Nidetzký, tehdejší člen bankovní rady České národní banky. „Z pohledu ČNB jim v tom ale nic nebrání.“

V praxi to znamená, že ačkoliv evropský trh s nemovitostmi čelí podobným výzvám napříč hranicemi, přístup k financování zůstává přísně národní. Investor, který by si přál nakoupit „evropsky“, zjišťuje, že zatímco hranice padly pro zboží i práci, v oblasti bydlení platí pořád jiné mapy – bankovní.

Co bylo dříve výsadou západních národů, se dnes stává realitou i pro Čechy. Investice do zahraniční nemovitosti – dříve vnímána jako luxus nebo výstřelek – se dnes jeví jako legitimní strategie pro ty, kteří hledají nejen výnos, ale i alternativní kvalitu života. Chorvatsko nabízí kombinaci blízkosti, kulturní kompatibility a stabilního trhu, kterou jinde v Evropě najdeme jen těžko.

Je pravda, že infrastruktura financování není v Česku ještě nastavena tak, aby tento trend podpořila, ale to možná není překážka – spíš výzva k tomu, začít uvažovat o majetku, domově a stáří jiným jazykem, než jsme byli zvyklí. A i když se naše „Florida“ jmenuje Makarska nebo Istrie, podstatné je, že už si ji dokážeme představit jako skutečnou možnost – nikoliv jen jako sen za horizontem.