Situace na severu Čech vytváří v realitním světě místy až bizarní stav

Města na severu Čech, jako Ústí nad Labem, Most, Teplice nebo Chomutov, jsou učebnicovým příkladem tzv. vnitřní fragmentace. Na jedné ulici najdete luxusní renovovanou vilu z 19. století a o 200 metrů dál vybydlený panelák, který slouží jako „ubytovna pro chudé“. Je to samozřejmě jen ilustrační příklad, ale skutečně v severočeských městech je důležité, kde se nacházíte. Jsou to města plná kontrastů.

Tento stav není náhoda, ale výsledek kombinace historie, divoké privatizace a specifické geografie.

Zatímco v Praze jsou ceny vysoké plošně, na severu najdete „cenové propasti“. Rozdíl v ceně dvou identických bytů, které jsou od sebe vzdáleny 10 minut chůze, může být klidně 300 %.

Důvodem je extrémní fragmentace. Ulice v severočeských městech fungují jako hranice světů. Proto ve městech jako Ústí nad Labem, Teplice, Chomutov nebo Most neexistuje „průměrná cena za metr čtvereční“. Trh se dělí na „bezpečné zóny“ a na „vyloučené lokality“.

Obecně mezi „bezpečné zóny“ patří ústecké čtvrti Klíše a Stříbrníky, dále Teplice-Šanov. Tady je v podstatě jistota díky bytovému fondu: jsou tady především vily a nízkopodlažní bytové domy s menším počtem bytových jednotek. Vznikl tu historicky fenomén, že když se prodává byt, tak je snaha ho prodat za co nejvyšší cenu. Tomu musí být přizpůsobeno okolí. Stále mezi bezpečná ústecká sídliště patří Severní Terasa a Bukov.

Ceny zde neustále rostou. Poptávka je vysoká, protože lidé z regionu se chtějí „vystěhovat nahoru“ a lidé z Prahy zde hledají levnější bydlení na remote work. Ceny se mohou blížit krajským městům jako Plzeň.

Protipólem jsou „vyloučené lokality“. V Ústí nad Labem sem patří Mojžíř, Předlice a v Mostě sídliště Chanov. Podobné lokality najdeme i v Děčíně, Teplicích, Litvínově i Chomutově. Zde jsou ceny na absolutním dně v ČR. Byt 3+1 se zde dá stále pořídit za zlomek ceny pražské garsonky, ale je prakticky neprodejný běžným rodinám.

To, jak se i z klidných sídlišť či ulic v severočeských městech může stát „cenová zkáza“ nemovitosti, lze ilustrovat na příkladu toxického souseda.

V severočeských městech má jediný dům moc zničit cenu celé ulice. Pokud v jinak slušném činžáku koupí „obchodník s chudobou“ dva byty a nastěhuje tam problémové nájemníky, hodnota ostatních bytů v domě okamžitě padá o 30–50 %.

Právě to je často počátek vzniku další problémové ulice, či dokonce části města. Majitelé bytů v ohrožených lokalitách prodávají pod tlakem, říká se tomu „panický prodej“, což ceny sráží ještě hlouběji.

Toho využívají investoři do „investičních bytů“, kteří chtějí vysoký výnos. Zároveň musí počítat s obrovským rizikem. Severní Čechy jsou rájem spekulativních investorů.

Funguje to na principu: Koupíte levný byt, stát skrze sociální dávky zaplatí nájemné. Návratnost investice (yield) může být v těchto lokalitách i  12–15 % ročně, zatímco v Praze jsou to jen 3 %.

Má to ale háček. Tato vysoká ziskovost pro investory paradoxně brání přirozenému růstu cen. Čtvrti se nerevitalizují, protože majitelům vyhovuje stav, kdy v  zanedbaném domě inkasují vysoké státní příspěvky na bydlení.

Vlastníci bytů na tzv. „dobrých adresách“ v severočeských městech proto volí strategii, kterou můžeme nazvat „opevněná komunita“. Cenu dnes už neurčuje jen stav bytu, ale stav SVJ (Společenství vlastníků jednotek).

Byty v domech, kde si sousedé odsouhlasili přísná domovní pravidla, mají společnou ochranku (může to být jen kamerový systém) nebo oplocený pozemek, mají v severních Čechách obrovskou prémiovou přirážku. Lidé jsou ochotni zaplatit o milion korun více za jistotu, že ve vedlejším bytě nevznikne ubytovna.

Pokud v takovém regionu kupujete nemovitost, mějte na paměti dvě základní pravidla. Cena v inzerátu nic neznamená. Musíte znát historii domu a složení nájemníků. A levná koupě může být nejdražší chybou. Byt za 500 000 Kč může být neprodejný a zatížený dluhy sousedů za služby.

Abychom pochopili, jak mohl v severočeských městech vzniknout takovýto kontrast, musíme se podívat do historie.

Severní Čechy zažily po roce 1945 kompletní výměnu obyvatelstva. Do prázdných domů po sudetských Němcích přišli lidé, kteří k místu neměli vztah. Zatímco v jiných částech ČR se domy dědily a udržovaly po generace, na severu se k majetku často přistupovalo jako k něčemu „cizímu“. To vedlo k rychlému chátrání celých čtvrtí, vedle kterých stát později postavil moderní panelová sídliště pro dělníky.

V severočeských městech vedle sebe existují dva světy. V Ústí nad Labem nebo Teplicích najdeme čtvrti, které odkazují na zlatou éru 19. století. Teplice byly kdysi „malou Paříží“. Z té doby zbyly čtvrti plné honosných vil, jako třeba Klíše v Ústí nad Labem. Ty dnes obývá nová elita, management firem a lékaři.

Kontrastem je „socialistický industrialismus“, který viditělně přetrvává v severočeských městech. Jsou to masivní panelová sídliště, která mají různý historický původ. Pro představu: zatímco sídliště postavená na konci 60. let a v 70. letech 20. století dnes spíše patří k „dobré adrese“ i kvůli propracovanému urbanismu, jako je ústecká Severní Terasa.

Opakem jsou sídliště vybudovaná ve druhé polovině 80. let, jako ústecký Mojžíř. Tato sídliště byla předurčena pro budoucí vystěhování obyvatel z okolních obcí, kde měla probíhat v 90. letech těžba uhlí. Tato naddimenzovanost měst vedla k velkému počtu volných bytů, protože obce původně určené k zániku zůstaly a naopak k sobě přitáhly nové obyvatele do rodinných domů. Na Ústecku jsou to Chabařovice, Krupka, Chlumec.

Klíčem k dnešním kontrastům je „obchod s chudobou“. Toto je největší důvod vizuálních a sociálních rozdílů v severočeských městech.

Investoři (často z Prahy) skoupili od 90. letech a po roce 2000 levné byty v panelácích. Do těchto bytů sestěhovali sociálně nejslabší lidi z celého Česka, za které stát platí doplatky na bydlení.

Důsledkem byl vznik tzv. vyloučených lokalit přímo uprostřed funkčních měst. Stačí přejít silnici a ocitnete se v jiném světě – z upraveného centra do zóny s vysokou kriminalitou a hlukem.

A pak je tu ještě jeden aspekt v Podkrušnohoří a v Českém středohoří. Říká se tomu vertikální segregace, neboli kopce vs. údolí.

V severočeských městech často platí: „Čím výše bydlíš, tím vyšší máš status.“ Dole v údolí bývá průmysl, hluk, smog (v zimě inverze) a staré činžovní domy. Zde se koncentrují sociální problémy. Nahoře na svazích jsou vilové čtvrti s výhledem, čistším vzduchem a zelení. Tato fyzická bariéra (kopec) brání přirozenému promíchávání obyvatel.

Vedení radnic severočeských měst pak vytvořilo ještě selektivní revitalizace. Města nemají peníze na opravu všeho. Investují do „výkladních skříní“, tedy náměstí, divadla, parky, zatímco okrajové čtvrti nechávají chátrat. To rozdíly mezi „hezkým“ a „ošklivým“ městem každým rokem prohlubuje.