Článek
Pokud si myslíte, že za fungování a hospodaření vašeho SVJ odpovídá správce, jste přesně tam, kde vás správce potřebuje mít. Ve skutečnosti za dům odpovídají všichni vlastníci, kteří vždy platí za důsledky špatného hospodaření.
Členem společenství vlastníků jednotek (SVJ) se stáváte automaticky při nabytí vlastnického práva k bytové jednotce (koupíte byt, katastr nemovitostí vás zapíše jako vlastníka a od toho data jste členem SVJ).
S bytem vlastníte i příslušný podíl na společných částech (prostorách) bytového domu a financujete jejich údržbu, opravy a rekonstrukce.
S těmito vašimi financemi hospodaří výbor SVJ a vy byste se měli o toto hospodaření pravidelně zajímat. Pokud to neděláte nebo tomu nerozumíte, může se stát, že výbor hospodaří tak špatně, že budete muset platit údržbu a opravy, i když jste na ně šetřili.
✅ Jako člen společenství vlastníků jednotek (SVJ) jste v podstatě nedobrovolně společníkem (spolumajitelem) firmy.
✅ Jestliže jste členem výboru, jste náměstkem této firmy.
✅ Jestliže jste předsedou výboru, jste ředitelem této firmy.
Nejčastějším stavem je, že vlastníci nemají ani základní znalosti o fungování SVJ a jejich postoj je: „…však to všechno řeší byťák…“ nebo „…to přece řeší družstvo…“ a vkládají (často falešnou) důvěru v osoby, které SVJ řídí naprosto špatně.
Toto je postoj praktikovaný před 30 lety, kdy byty byly státní nebo družstevní a skutečně vše řešilo OPBH nebo zmíněná družstva. Oni byli majitelé, oni to řešit museli. Bohužel myšlení „…řeší to družstvo…“ dodnes spoustu lidí neopustilo.
Dnes je přesně stav opačný. Vlastníci, jako přímí majitelé bytů, se musejí o svůj majetek starat, jinak mohou dojít k velké újmě (například ve formě vytunelovaných milionů ze společného účtu). Oni jsou šéfové a pro chod a/nebo správu domu si najímají a platí další subjekty jako servis (správce, úklidovou firmu, atd.).
1. Uvědomění si své role
Mnoho vlastníků bytů vnímá své SVJ jako „něco, co funguje samo“. Výbor rozhoduje, správce spravuje a ostatní vlastníci očekávají, že:
1. budou měsíčně platit co nejméně
2. dům bude v ražebním lesku
3. při ročním vyúčtování záloh budou mít přeplatky
Jako vlastník bytu nejste pasivní pozorovatel, jste spolutvůrcem toho, jak dům a SVJ funguje a jakou hodnotu bude mít váš byt za několik let. Jste součástí nejvyšší autority v domě – shromáždění vlastníků. Nejsou u vás role otočené? Nejste „podřízení“ nebo „poddaní“ výboru a/nebo správce?
To znamená, že:
❌ výbor není nad vámi
❌ profesionální předseda není nad vámi
❌ správce není nad vámi
Oni jsou pouze a jen vykonavatelé vůle a rozhodnutí vlastníků, kteří určují směr, pravidla a kontrolu SVJ. Toto je mimořádně důležité si uvědomit.
Pokud se o fungování SVJ nezajímáte, rozhodují za vás jiní. Bez kontroly. Bez skládání účtů. To může vést k drahým chybám, špatným smlouvám, zanedbané údržbě nebo zbytečným konfliktům. Prvním krokem ke změně je proto jednoduché uvědomění – váš není jen daný byt, ale také dům (konkrétně máte příslušný podíl na jeho společných částech).
Co se děje v jiných SVJ
Setkávám se také s tím, že vlastníci, kteří v domě bydlí si myslí, že kdo tam nežije (přestože je vlastník), nemá právo do chodu domu mluvit. To je fatální omyl. Každý vlastník to právo má, i kdyby svůj byt měl 30 let prázdný nebo ho pronajímá.
Ve většině SVJ je modelová situace – do výboru se nechá přemluvit několik vlastníků a v dobré víře se snaží to nějak zvládnout. Často si ale nepřipustí, že k takové funkci nemají potřebné znalosti ze správní, technické, právní a účetní oblasti a spoléhají se na správce, která jim například dělá vyúčtování záloh a vede účetnictví.
Takový správce ale ví, že členové výborů nemají potřebné znalosti a může docházet k tomu, že svou roli zneužívá a s vlastníky manipuluje. Například tím, že jim neposkytuje ucelené informace o hospodaření, lživě je informuje o skutečnosti, že finance za byty musejí vlastníci posílat na účet správce, protože jinak by jim nemohli vést účetnictví, má právo nakládat se všemi financemi vlastníků bez jejich souhlasu a jakékoli kontroly atd. Neznalí členové výborů taková rozhodnutí podepisují a tím se vystavují mimořádnému riziku (za případnou škodu ručí celým svým majetkem).
2. Zhodnocení situace
Každé SVJ má svou úroveň komunikace i kvalitu řízení. Aby bylo možné něco zlepšit, je potřeba si nejprve poctivě odpovědět na několik otázek:
· funguje výbor transparentně?
· mají vlastníci přístup k informacím?
· jsou finance vlastníků pod kontrolou?
· existuje plán údržby, oprav a dlouhodobá strategie?
· účastní se vlastníci shromáždění?
· řeší se problémy včas, nebo až ve chvíli, když hoří?
Může se stát, že problém není ve zlém úmyslu, ale v pasivitě a neznalosti. Nikdo se nechce angažovat, každý čeká, že to udělá někdo jiný. Výsledkem bývá chaos, nejasnosti a pocit frustrace.
Důležité je dívat se na stav SVJ realisticky – bez emocí, ale otevřeně. Jen tak lze určit, co funguje dobře a co potřebuje změnu.
Kvalita vašeho bydlení není náhoda. Je výsledkem toho, jak aktivně vlastníci svůj dům řídí.
Co se děje v jiných SVJ
Znám SVJ, kde se vlastníci se svým zájmem probudili až ve chvíli, kdy přišli o stovky tisíc (zpronevěřil jim je správce, který byl utajeným gamblerem a všechny jejich peníze naházel do automatů) nebo najednou mají meziročně desetitisícové nedoplatky ve vyúčtování záloh.
K tomuto nemusí dojít, pokud se budete aktivně zajímat. Musím vás ale upozornit také na to, že se můžete setkat s neochotou od členů výborů a/nebo správců. Často se setkávám s tím, že se ptám na základní věci o financích a dokumentech a dostává se mi odpovědí ve smyslu „…k čemu to potřebujete vědět?“ nebo „…na to nás nikdo nikdy neptal a nějak to funguje dvacet let…“. To je možné, ale neznamená to, že to funguje správně.
Vždy platí, že kdo má čisté svědomí a věci v pořádku, informace a dokumenty poskytne bez problémů. Kdo ale má co skrývat, začne dělat naschvály – přestane brát telefony, neodpovídá na emaily, tvrdí, že doklady poslal poštou (vlastníkovi nepřišly) a že je tedy ztratila pošta, poskytuje jen část dokladů, neposkytne dokumenty s odvoláním na GDPR, atd. A v těch nejhorších případech jsem se setkala i s tím, že předsedkyně výboru poslala třetí osobu vyhrožovat zástupci vlastníka, ať se o detaily výběrového řízení přestane okamžitě zajímat.
3. Náprava situace
Dobrá zpráva je, že změna je vždy možná. A nemusí začínat revolucí. Stačí aktivní přístup několika lidí. Naprosto nejvyšší prioritou je transparentnost fungování a hospodaření SVJ ve váš prospěch.
Začněte tím, že v obchodním rejstříku https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik-$firma zjistíte, kdo je statutárním orgánem vašeho SVJ. Aktuální výpis si vytiskněte a uložte.
Pokud výbor funguje dobře, podpořte ho a zjistěte, jakou odměnu za svou funkci členové pobírají. Mnohdy jsou to tak nízké částky, které navíc podléhají odvodů na sociálním a zdravotním pojištění, že já tomu říkám práce za 2,50 Kč za hodinu.
Pokud nefunguje, jako vlastníci máte právo situaci změnit – od nastavení pravidel až po volbu nového výboru.
Silné SVJ nevzniká samo od sebe. Vzniká tam, kde vlastníci pochopí, že jejich byt nekončí dveřmi bytu, ale zahrnuje celý dům.
A právě v tom je klíčová myšlenka: Jako vlastník bytu nejste jen obyvatel domu. Jste jeho spolumajitel a nejvyšší šéf.
Co se děje v jiných SVJ
Existují SVJ, které vedou fundovaní vlastníci se stavebním, právním a/nebo účetním vzděláním. Funkce člena výboru je velmi zodpovědná a časově náročná. Vlastníkům v takových společenstvích proto vždy říkám, že výbor složený z jejich kompetentních sousedů je pro ně nejlepší variantou, a měli by takoví výbory dobře zaplatit. V konečném důsledku totiž ušetří.
