Hodně muziky za málo peněz? Takto lze popsat rekonstrukci bytu 2+1 v Tišnově

Popis původního stavu

Jedná se o byt 2+1 cihlové konstrukce nacházející se ve třetím podlaží čtyřpodlažního bytového domu na ul. Jamborova v Tišnově o stáří cirka 60 let. V době, kdy se bytový dům stavěl, nebyly použity zrovna nejlepší materiály stran konstrukčních prvků interiéru, kdy se jednalo sice o poctivé pálené cihly, nicméně duté, takzvané „kantky“, což s sebou přináší několik nevýhod, vzhledem k tomu, že jsou stěny poměrně tenké a navíc duté, je obtížné do těchto umisťovat větší mechanické kotvy či hmoždinky pro umístění těžších věcí, například pro umyvadlo, kuchyňskou linku, apod.

V době, kdy byl bytový dům postaven se používaly materiály, které jsou v dnešní době dávno za zenitem, především se jedná o typ interiérových (jádrových) omítek, které obsahovaly minimum cementové složky. V momentě, kdy budete chtít seškrábat starou výmalbu ze stěn, dostanete se k těmto omítkám, které nedrží zrovna ideálně a velmi jednoduše do nich lze udělat vryp, kdy se omítky také značně drolí.

Dispozice je poměrně rozumně řešena, tedy až na úzkou chodbičku do kuchyně, na druhé straně, benefitem je, že nad ní se nachází poměrně velký úložný prostor.

Zadání

Zadání investora bylo poměrně stručné - maximální standard za co nejméně peněz. Investor chce byt dlouhodobě pronajímat solventním klientům.

Provedené rekonstrukční práce

V prvé řadě muselo dojít k vyklizení bytu a odvozu veškerého starého nábytku do sběrných dvorů a spaloven. Zde můžete vidět fotografie, jak vypadal byt při zakoupení od předchozího vlastníka.

Po tom, co byl byl vyklizen došlo k oškrabání staré výmalby a demolice některých nenosných částí konstrukcí, zejména komůrky v kuchyni a úložného prostoru v chodbě. Vzhledem k tomu, že malba mohla být stará asi 20 let, nebylo to úplně lehlé, zeď se musela opakovaně namáčet, aby barva šla dolů, ovšem někdo se dříve pokoušel křivé stěny srovnávat nečím, čemu se dříve říkalo „stěnosprav“, kdy jakmile jsme tento seškrabali, tak došlo současně k opadání omítky v okolních místech.

Následně jsme se pustili do realizace rozvodu nové elektroinstalace, tedy jednalo se o vysekávání otvorů ve zdi elektrickým kladivem (tzv. kango), současně také došlo k odpojení původních pojistek. Byly rozvedeny vodiče elektrické energie v provedených drážkách, stropy jsou v domě panelové, ovšem zde byla výhoda, že panely byly lokálně duté, tedy byla v nich dutina pro rozvod nového vodiče elektrické energie. Došlo k zapojení jističů společně s proudovým chráničem.

V mezičase jsme přistoupili k řešení omítek, investor chtěl ušetřit, přitom však trval na maximálním standardu, takže nedošlo k tzv. obouchání omítky až na cihlo, nýbrž na stěny bylo aplikováno lepidlo v kombinaci se síťovinou (tzv. perlinkou), kdy tímto došlo ke zpevnění a sjednocení stěn. Tento postup samozřejmě nebyl aplikován v místech, kde se nachází obklady, neboť by se mohlo jednat o komplikaci do budoucna při demolici poškozeného obkladu.

Na zemi se nacházejí dubové parkety, který byly po celou dobu rekonstrukce přikryty robustní plastikovou plachtou, aby bylo zabráněno případnému průniku vody na parkety a k jejich poškození.

Konkrétně místnost kuchyně a koupelny jsou odděleny nenosnou příčkou, tzv. „kantkou“ o šířce cirka 6 cm, což je nedostatečné pro umístění hmoždinek na zavěšení kuchyňské linky, neboť pálené cihly jsou duté, z tohoto důvodu jsme museli na požadavek investora přistoupit ke stavbě tzv. dozdívky, tedy nenosné příčky (stěny), která byla prostřednictvím mechanických kotev a „L“ profilů provázána s původní stěnou, došlo tak k výraznému zlepšení kvalitativních vlastností, zejména pak stability a možnosti zatížení.

Následně došlo k úpravě podlahy. Zde se nacházela tzv. „mazanina“, tedy beton potřený určitou žlutou vrstvou, podlaha byla nerovná, kdy někde byl rozdíl ve výšce až neuvěřitelných 5 cm, což je na byt velmi vysoké číslo. Byla vylita anhydritová stěrka na bázi sádry, před jejím vylitím došlo k aplikaci ahhezního můstku za zajištění maximální přilnavosti k podkladu.

Byly renovovány parkety a to broušením, mořením černou barvou Eben a následně lakováním, sice se jedná o poměrně netradiční dekor, ovšem výsledek je více než povedený. V kuchyni a chodbě se nachází linoleum vyššího standardu a to zejména z důvodu pronájmu a možných opotřebení, takto je případná výměna velmi rychlá a poměrně levná.

V chodbě, koupelně a toaletě byly realizovány SDK podhledy pro snížení výšky a srovnání křivého stropu. Byly položeny luxusní obklady značky RAKO řady SMART Concept v rozměru 60 × 30 cm a 60 × 60 cm, v koupelně je vanička z litého mramoru a zástěna české výroby o rozměru 120 × 80 cm. Baterie značky Grohe.

Investor požadoval realizaci plánované kuchyně IKEA, řady METOD, kdy se jedná o linku se zárukou 25 let, automatickým dojezdem skřínek a šuplíků, systémem soft close, cena byla velmi příznivá, pouhých 37.000,- Kč. Spotřebiče, tedy horkovzdušná trouba Whirpool, varná deska a digestoř Candy celkem za pouhých 9.800,- Kč - vybírali jsme nové zboží z akcí na internetu bez přirážky na materiálu k maximální spokojenosti investora.

Veškeré dveře, které jsou v bytě, jsou polské značky SoloDoor, kdy se v dané třídě jedná o to nejlepší, co lze za tyto peníze pořídit, pro představu jedny interiérové dveře stojí cirka 1.400,- Kč a protipožární vstupní dveře cirka 4.500,- Kč.

Závěrem uvádíme, že tato kompletní rekonstrukce v maximálním standardu včetně práce, materiálu, režií, dopravy, atd., vyšla na částku 540.000,- Kč, takže pořád v dnešní době lze za rozumné peníze zrekonstruovat byt ve vysokém standardu. 

Další věcí je pronájem bytu a investice jako taková, o čemž jsem dozvíte v dalším článku. Více fotografií rekonstrukce naleznete v galerii a na tomto odkazu: https://www.spolehliva-realitka.cz/nemovitosti/pronajem-byty-2-1-tisnov-okres-brno-venkov-pronajem-bytu-2-1-s-balkonem-ve-vyssim-standardu-v-tisnove-74