Ignorujete výzvu k vystěhování? Od 2026 vás čeká exekuce

Online magazín Drevostavitel.cz upozornil na zásadní právní změnu, která od ledna 2026 dramaticky přepisuje vztahy mezi pronajímateli a problémovými nájemníky. Do praxe vstoupil dlouho připravovaný institut takzvané výzvy k vyklizení, jenž má definitivně ukončit roky trvající právní tahanice o byty. Zásadní zpráva je jednoduchá: taktika „mrtvého brouka“ už nebude fungovat. Nájemník, který po skončení smlouvy ignoruje výzvy k odchodu, už nezíská měsíce bezplatného bydlení navíc.

Nové zrychlené soudní řízení funguje podobně jako platební rozkaz. Pokud adresát na oficiální obsílku nereaguje, otevírá tím majiteli cestu k okamžité exekuci. Legislativní novinka tak mění rovnováhu sil, která byla dlouhé roky nakloněna spíše pasivitě dlužníků.

Rozdíl oproti minulým letům je propastný. Dříve musel vlastník nemovitosti podat klasickou žalobu na vyklizení a obrnit se mimořádnou trpělivostí.

Čekání na první jednání trvalo měsíce a mezitím bývalý nájemník dál obýval cizí byt bez platného právního titulu. Pokud nepřebíral poštu nebo záměrně mlčel, soudy musely složitě doručovat fikcí či ustanovovat opatrovníky pro osoby neznámého pobytu.

Administrativní kolečko se roztáčelo pomalu a rozsudek přicházel často až po dlouhém dokazování. Majitel mezitím hradil energie, služby i další náklady spojené s provozem bytu.

Nově je proces podstatně svižnější. Má-li pronajímatel dokumenty v pořádku a prokáže, že nájem skutečně skončil, soud může vydat výzvu k vyklizení bez nařízení ústního jednání. Nájemník má následně přesně patnáct dní na to, aby byt opustil nebo podal odpor.

Časové okno je pevně dané a prostor pro taktizování minimální. Kdo reaguje, může spor přesunout do standardního řízení. Kdo mlčí, riskuje rychlý a tvrdý dopad nové legislativy.

Právě patnáctidenní lhůta je nyní klíčovým momentem celého procesu. Ignorování pošty se může stát fatální chybou. Pokud nájemník odpor nepodá, rozhodnutí nabývá právní moci a stává se plnohodnotným exekučním titulem. Pronajímatel pak už nemusí čekat na další soudní kroky a může se obrátit přímo na exekutora. Ten stanoví pevný termín vyklizení a byt může být otevřen i za asistence policie a zámečníka. Pro problémové nájemníky tak přichází nemilé překvapení. Kromě nuceného vystěhování jim hrozí také vysoké náklady spojené s provedením exekuce, stěhovací službou a případným uskladněním věcí. Dřívější pohodlná pasivita se mění v rizikovou finanční past. Zákon tak vysílá jasný signál: mlčení už není strategií, ale hazardem.

Aby bylo zřejmé, proč změna vyvolává tak silné reakce, stačí připomenout praxi minulých let. Nebyly výjimkou situace, kdy nájemníkovi skončila smlouva, přestal komunikovat a dál pokojně bydlel. Majitel ho z ulice viděl sedět u televize, ale právně byl bezmocný. Soudní obsílky putovaly na ohlašovny obecních úřadů a doručování se táhlo měsíce. Mezitím běžely náklady a frustrace rostla.

Objevovaly se i případy, kdy nájemník byt fakticky opustil, ale zanechal v něm své staré věci.

Vlastník je nemohl jednoduše vyhodit kvůli riziku trestního stíhání za zásah do cizích práv. Soudní aparát mezitím řešil, jak osobě vůbec doručit předvolání. Celý proces působil jako právní absurdní divadlo, kde čas hrál proti majiteli.

Nový režim má podobné scénáře poslat do minulosti. Zrychlené řízení dává ochranu těm vlastníkům, kteří mají dokumentaci v pořádku a dodržují pravidla doručování. Skrývání a ignorování už nepřináší výhodu. Jakmile nájemní smlouva platně skončí, užívání cizí nemovitosti bez souhlasu nemá další oporu. Právo se tak vrací k elementární logice: cizí majetek je třeba bez odkladu opustit.

Nová úprava nestojí na zelené louce, ale zapadá do širší koncepce ochrany vlastnického práva zakotveného v občanském zákoníku. Institut výzvy k vyklizení vychází z principu, že po skončení nájemního vztahu zaniká právní titul k užívání bytu a další setrvání v nemovitosti je bezdůvodné. Soud při vydání výzvy nezkoumá jen samotné tvrzení pronajímatele, ale především existenci a řádné ukončení nájemní smlouvy. Klíčové je prokázání doručení výpovědi nebo uplynutí sjednané doby nájmu. Bez precizní dokumentace nemůže být zrychlené řízení úspěšné. Pronajímatel musí doložit nejen samotnou smlouvu, ale i splnění zákonných podmínek výpovědi, včetně poučení nájemníka o jeho právech.

Pokud například výpověď trpí formální vadou, soud návrh zamítne.

Tento aspekt zůstává v debatě často opomíjen, přesto je zásadní. Zrychlení řízení totiž neznamená rezignaci na zákonnost. Naopak, proces klade vyšší nároky na důkazní disciplínu vlastníka. Veřejnost mnohdy netuší, že chybně formulovaná výpověď může celý postup vrátit na začátek. Právní jistota se tak posiluje na obou stranách, nikoli jednostranně.

Zásadní roli hraje také správné doručování písemností, které bylo v minulosti slabým místem mnoha sporů.

Občanský zákoník i občanský soudní řád pracují s institutem náhradního doručení, takzvanou fikcí doručení. Pokud si adresát zásilku nevyzvedne v úložní době, považuje se za doručenou. Tento mechanismus nyní nabývá na významu, protože od něj se odvíjí běh patnáctidenní lhůty pro podání odporu. Nájemníci často spoléhali na to, že nepřevzetím pošty oddálí právní následky. V realitě však může právě nečinnost spustit běh lhůt bez jejich vědomé reakce. Soud vychází z údajů o doručování evidovaných provozovatelem poštovních služeb nebo datovou schránkou. Datové schránky se přitom stávají stále běžnějším komunikačním kanálem i pro fyzické osoby. Pokud má nájemník schránku aktivní, doručení probíhá elektronicky a lhůty běží automaticky. Tento digitální aspekt celé agendy zatím nebyl široce medializován, přesto má zásadní praktický dopad. Pozor! Ignorování elektronické komunikace může mít stejné následky jako nepřevzetí doporučeného dopisu.

Méně známým faktem je, že podání odporu proti výzvě k vyklizení samo o sobě ještě neznamená výhru nájemníka. Podáním odporu se věc přesouvá do standardního sporného řízení, kde soud provádí dokazování. Nájemník musí konkrétně uvést, v čem spatřuje neoprávněnost výzvy. Obecné tvrzení, že s vyklizením nesouhlasí, zpravidla nestačí. Soud pak zkoumá například platnost výpovědi, existenci ochranné doby nebo případné vady smluvního vztahu. Veřejnost si často myslí, že nový mechanismus automaticky znamená „rychlé vystěhování bez šance na obranu“. Ve skutečnosti právo na soudní ochranu zůstává plně zachováno. Rozdíl spočívá především v tom, že pasivita už není bezriziková strategie. Aktivní obrana je možná, ale vyžaduje rychlou a kvalifikovanou reakci. Tento posun směrem k procesní odpovědnosti obou stran je jedním z klíčových, byť méně diskutovaných efektů nové úpravy.

Další důležitou oblastí, která dosud nestála v centru mediální pozornosti, je otázka nákladů řízení a jejich přenesení na neúspěšnou stranu. Pokud soud výzvu potvrdí a nájemník nepodá odpor nebo ve sporu neuspěje, může nést nejen náklady exekuce, ale i náklady soudního řízení. Ty zahrnují soudní poplatky a případné náklady právního zastoupení pronajímatele.

V kombinaci s náklady na samotné vyklizení může jít o částky výrazně převyšující běžné měsíční nájemné. Právní úprava tak vytváří ekonomický tlak na rychlé a smírné řešení situace.

Z hlediska systémového jde o snahu omezit zneužívání práva a dlouhodobé blokování nemovitostí. Statistiky z minulých let ukazovaly, že vleklé spory o vyklizení představovaly pro soudy významnou administrativní zátěž. Zrychlený režim má tuto agendu odlehčit a současně posílit vymahatelnost práva.

Veřejná debata se však zatím soustředila spíše na emotivní příběhy než na tento institucionální rozměr změny.

Opomenout nelze ani širší kontext trhu s bydlením, který se v posledních letech vyznačuje rostoucími cenami nájmů a omezenou nabídkou bytů. Právní nejistota spojená s obtížným vyklízením byla jedním z faktorů, proč někteří vlastníci váhali své nemovitosti pronajímat. Posílení procesních nástrojů může zvýšit ochotu majitelů vstupovat do nájemních vztahů. Zároveň však zůstávají zachovány ochranné prvky pro nájemníky v sociálně citlivých situacích, například možnost soudního přezkumu či institut přiměřené lhůty k vyklizení v odůvodněných případech.

Nový režim tedy nepředstavuje bezbřehé posílení jedné strany, ale snahu o vyvážení práv a povinností. Veřejnost často vnímá změnu jen jako „tvrdý zásah proti neplatičům“, realita je však právně komplexnější. Jde o reakci na dlouhodobé problémy s vymahatelností práva a neefektivním doručováním. Z pohledu legislativy jde o krok směrem k předvídatelnosti a rychlosti řízení.

To jsou hodnoty, které mají význam nejen pro majitele a nájemníky, ale pro celý právní systém.

Nová právní úprava vysílá jasný signál, že éra nekonečného přešlapování před dveřmi cizího bytu končí. Kdo po skončení nájmu spoléhá na mlčení a nepřebírání pošty, hazarduje nejen se střechou nad hlavou, ale i s vlastní finanční stabilitou. Patnáctidenní lhůta se stává ostrou hranicí mezi aktivní obranou a tvrdým dopadem exekuce. Změna přitom není postavena na emocích, ale na procesní disciplíně a důsledném dodržování pravidel. Soudy získaly nástroj, jak reagovat rychleji, aniž by rezignovaly na právo na spravedlivý proces. Nájemníci mají možnost bránit se, musejí však jednat včas a konkrétně. Pronajímatelé naopak nesou odpovědnost za bezchybné smlouvy a řádné doručování. Právě tato rovnováha dává celé novince skutečný význam.

Z pohledu trhu s bydlením jde o krok, který může postupně změnit atmosféru mezi oběma stranami nájemního vztahu. Vymahatelnost práva je silnější a prostor pro obstrukce se zúžil. Byt už nemá být rukojmím procesních kliček, ale místem, kde platí jasná pravidla. Konec smlouvy znamená konec užívání, pokud se strany nedohodnou jinak.

Nový režim tak vrací do hry elementární právní logiku a předvídatelnost. A právě předvídatelnost je v oblasti bydlení hodnotou, která může rozhodovat o důvěře, investicích i ochotě uzavírat nové nájemní smlouvy.

Mlčení přestává být strategií. Doslova! Od ledna 2026 se stává rizikem, které si může dovolit jen ten, kdo je připraven nést všechny jeho důsledky.

______________________

Použité zdroje: Drevostavitel.cz

(Poznámka autora: Nad rámec uvedeného on-line zdroje byly informace konzultovány s Mgr. M. Benešem, specialistou na občanskoprávní spory a související právní problematiku.) *