Advokátní úschovy: Revoluce v bezpečnosti prodeje a koupě nemovitosti

Advokátní úschovy jsou bezpečné

Prodej nebo koupě nemovitosti je pro většinu lidí největší finanční transakcí v životě. A s tím jsou spojená i velká rizika. Kupující se bojí, že zaplatí a nedostane nemovitost, prodávající má zase obavy, že převede vlastnické právo, aniž by mu byly vyplaceny peníze. Řešením je úschova kupní ceny, kdy jsou peníze v průběhu řízení na katastru u schovatele jakožto nezávislé třetí strany.

V Česku se nejčastěji využívá advokátní úschova. Každoročně jich advokáti úspěšně zrealizují desítky tisíc a jen v souvislosti s převody nemovitostí se přes úschovní účty převedou stovky miliard korun. Advokátní úschova má pevné postavení na realitním trhu nejen kvůli své flexibilitě, ale i díky jasně daným pravidlům a povinnému pojištění advokátů.

Od 1. dubna 2025 vstupuje v účinnost novela zákona o advokacii, která reaguje na nedávné případy zpronevěr. Novela zpřísňuje pravidla, aby se podobné situace neopakovaly, a má posílit důvěru v celý systém.

Jak advokátní úschova funguje

Kupní cena se ukládá na zvláštní úschovní účet vedený advokátem. Ten ji uvolní prodávajícímu až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího. Prodávající má tím pádem jistotu, že kupující má peníze připravené, a kupující má garanci, že jeho peníze budou vyplaceny až po dokončení převodu. Pokud by k zápisu nedošlo, částka se vrací zpět kupujícímu.

Proces probíhá tak, že:

Srovnání různých typů úschov

Pojďme se podrobněji podívat na rozdíly mezi jednotlivými úschovami.

Advokátní úschova má ze zákona povinné pojištění odpovědnosti na min. 7 milionů Kč, přičemž advokáti jsou často připojištěni na vyšší částky. Nově budou případné zpronevěry peněz kryty Garančním fondem ČAK. Cena za úschovu je smluvní a obvykle nižší než u notáře či banky. Výhodou je, že advokát často připravuje i související dokumenty a má kompletní přehled o celé transakci.

Notářská úschova má také povinné pojištění. Cena je pevně daná vyhláškou č. 196/2001 Sb., u částky 4 miliony korun vyjde na 25 500 Kč. Nevýhodou je, že notář obvykle nedohlíží nad celou realitní transakcí a nemá proto o ní kompletní přehled.

Bankovní úschova je velmi bezpečná. Poplatky za úschovu se určují zpravidla procentem z uschované částky, ale i jinak. Podmínky se liší banka od banky. Nevýhodou bankovní úschovy je menší pružnost bank a nemožnost změn ve smlouvách nebo v lepším případě jejich pomalejší schvalování. Banky navíc neposkytují úschovu kupní smlouvy ani návrhu na vklad. V praxi se proto často souběžně dělá advokátní úschova na listiny, což celou transakci administrativně komplikuje.

Úschova u realitní kanceláře je poskytována některými většími subjekty, ale kromě toho na trhu příliš častá není. Makléř ji nesmí nabízet aktivně a nemůže s penězi disponovat. Zákon stanoví i další pravidla pro realitní kanceláře provádějící úschovu, přesto její slabinou zůstává především pojištění.

Nová pravidla od roku 2025

Novela zákona o advokacii posiluje ochranu klientů a přináší zásadní změny pro zvýšení bezpečnosti peněz klientů. K tomu slouží například zákaz hotovostních operací prováděných advokátem a rozšíření kontrolních pravomocí ČAK včetně možnosti získat údaje od bank (prolomení bankovního tajemství). Banky navíc musí klienty informovat o vzniku úschovy i o každé odchozí platbě. Od 1. ledna 2026 začne fungovat Garanční fond ČAK, který bude vyplácet náhrady až do výše 2,5 milionu korun na jednu úschovu, u nemovitostí určených k bydlení až do 5 milionů.

Ministr spravedlnosti Pavel Blažek k novele uvedl, že výrazně sníží riziko zpronevěr. Kritiku vyvolalo hlavně zřízení fondu, protože část advokátů vnímá, že „slušní zaplatí za ty neslušné“.

Jak si advokáta prověřit

I tak zůstává nadále velmi důležité prověření osoby advokáta, u něhož má úschova proběhnout. Ideální je osobní reference nebo etablované jméno na trhu. Kromě toho doporučujeme následující:

Smlouva a průběžná kontrola

Smlouva o úschově by měla být pečlivě připravena, s jasně popsanými podmínkami a čísly účtů. Advokát musí klienta písemně poučit o všech povinnostech a omezeních. Nově lze využívat notifikace banky o každé platbě, což dává klientům možnost aktivně sledovat pohyb peněz.

Kolik úschova stojí

Cena je smluvní a většinou ji hradí realitní kancelář nebo strana, která ji požaduje. Není však výjimkou, že se smluvní strany – tj. prodávající a kupující o náklady dělí. Ceny advokátních úschov se aktuálně pohybují od 5 000 Kč výše v závislosti na výši uschované částky a regionu.

Závěr

Advokátní úschova je osvědčený způsob, jak zajistit bezpečný průběh realitního obchodu. Nová legislativa přináší další prvky ochrany, které minimalizují rizika a zvyšují transparentnost.

Elektronická registrace každé úschovy, povinnost samostatných účtů a nově i možnost informování klientů bankou o pohybu prostředků představují významný krok k větší jistotě. Další úroveň ochrany přinese od 1.1. 2026 Garanční fond České advokátní komory, který poskytne klientům finanční kompenzaci v případě závažného pochybení advokáta.

Nová legislativa tak neznamená jen zpřísnění pravidel, ale především změnu filozofie: z reakce na problém se stává prevence. Advokátní úschova tím získává nový rozměr – už nejde jen o bezpečné uložení peněz, ale o propojení právní jistoty, transparentnosti a důvěryhodnosti celého systému.

Odkazy: