Článek
Ještě před půl rokem stačilo otevřít Instagram a vyskočil na vás influencer ve slunečních brýlích, který sebejistě říká: ‚Dubaj je investice desetiletí. Kdo nenaskočí teď, ten promešká šanci.
Tisíce lidí na pohádku o úžasném zhodnocení a možnosti vycestovat do této luxusní exotické destinace naskočily. Část z nich dnes řeší, co s bytem, kolem kterého zuří válka.
Dubaj: sen prodaný na slajdech
V posledních letech byl Dubaj investiční fenomén. Nulová daň z příjmu, rostoucí turistika, moderní developerské projekty s výnosy slibovanými kolem 8–10 % ročně. Influenceři a realitní koučové zaplavili sociální sítě videi z luxusních prezentací – a čeští a slovenští investoři nakupovali.
Málokdo tehdy vážně počítal s tím, co leží za horizontem. Eskalace konfliktu mezi Íránem a Izraelem ukázala, jak tenká je hranice mezi stabilním regionem a válečnou oblastí.
Cestovní pojišťovny přepisují podmínky, turistika klesá a obsazenost bytů je dramaticky dole. Ti, kdo koupili na hypotéku nebo s očekáváním rychlého zhodnocení, najednou počítají ztrátu - dubajský nemovitostní index od začátku konfliktu zaznamenal dramatický propad hodnoty o 30 %.
Pasivní příjem, který pasivní není
Zapomeňte na slovo „pasivní“. To je největší mýtus zahraničních realitních investic. Není to akcie v portfoliu. Je to váš majetek. V cizí zemi, s cizími pravidly a v rukou cizích lidí.
Takový byt si nemůžete každý víkend dojet zkontrolovat, jste zcela závislí na službách správcovské firmy a její úmysly nemusí být vždy zcela čestné.
Realitní expertka na Tenerife, která tam žije pět let a mluví španělsky, svěřila svůj apartmán německé správcovské firmě. Věřila v německou spolehlivost. Čtyři měsíce jí ale firma hlásila nízkou obsazenost a minimální příjmy.
Pravdu prozradily opakovaně ucpané odpady – důkaz, že v bytě bydleli turisté. Správci je ubytovávali načerno a peníze si nechávali.
Pointa? Pokud takto podvedli i místní expertku, která zná jazyk a trh, jakou šanci má český investor, který přiletí dvakrát do roka? Pasivní příjem na dálku je spíš pohádka z prezentací.
Rizika, která nikdo nezmíní na prezentaci
Když vám makléř ukazuje fotky apartmánu s výhledem na moře, málokdy mluví o tom, co leží pod povrchem. Jenže právě tam se skrývají ta největší rizika:
Právní systém – koupě nemovitosti v jiné zemi znamená podřízení se tamnímu právu. Vymáhání pohledávek, řešení sporů se správci nebo nájemníky, dědické právo – to vše funguje jinak než v Česku a advokát vás bude stát v místní měně.
Měnové riziko – výnos v dirhamech, dolarech nebo eurech vypadá skvěle, dokud nekonvertujete zpět. Pohyb kurzu dokáže za rok smazat celý „pasivní příjem“.
Daňová povinnost – příjmy z pronájmu v zahraničí je ve většině případů nutné přiznat i v Česku. Daňová optimalizace, o které mluvil influencer, je často iluze nebo hraní na hraně zákona.
Nelikvidita – nemovitost v zahraničí se prodává týdny až měsíce. V momentě, kdy ji budete potřebovat prodat rychle (krize, válka, změna životní situace), pravděpodobně prodáte se slevou.
Správa na dálku – jak ukázal příběh z Tenerife, i pečlivě vybraný správce může podvádět. Kontrola je ze vzdálenosti tisíce kilometrů minimální.
Takže nikdy nekupovat? To ne, ale…
Investice do bytu v zahraničí může dávat smysl. Ale hlavně pro lidi, kteří k danému místu mají vztah, tráví tam čas, rozumí trhu a mají tam známé. A hlavně – pro ty, kteří na příjmu z pronájmu nejsou životně závislí.
Pro většinu z nás, kteří byt koupí na základě hezkého videa na YouTube, to ale není pasivní příjem. Je to druhá práce. A navíc práce na dálku, která je drahá a skoro se nedá kontrolovat.
