Koupě a rekonstrukce bytu v roce 2024: Jak na to

Řada lidí dělá už na začátku výběru ideální investiční nemovitosti tu chybu, že sjednává prohlídku bez zjištění svých finančních možností. Byty za desítky milionů jsou sice krásné, ale co je nám to platné, pokud na ně bonitně nedosáhneme. Váš výběr investiční nemovitosti má správně začít u mě nebo jiného hypotečního specialisty, se kterým dopředu odhalíte bonitu, možnosti i to, kolik budete muset dát z vlastních zdrojů čili „z vlastní kapsy“.

Na základě vašich možností vám sestavím kalkulaci. Budete tím pádem vědět o tom, v jakých cenových hladinách vysněnou investiční nemovitost hledat, a sice jestli si můžete dovolit koupit byt za 6 nebo 8 milionů korun či se máte ideálně držet v menších vodách a bytech za dva či tři miliony.

Do této stanovené kalkulace se ideálně musíte vejít i včetně nákladů spojených s rekonstrukcí daného bytu. Pokud dojdeme k závěru, že můžete získat hypotéku v maximální výši 4 miliony, ve výsledku se do této částky musíte vejít i s plánovanou rekonstrukcí, která je v některých bytových jednotkách zapotřebí.

Pokud znáte své finanční možnosti a jste si tedy vědomi toho, v jaké cenové hladině hledat vysněné nemovitosti či svůj první investiční byt, můžete si s klidným svědomím sjednat i prohlídky daného objektu. To doporučuji s takzvaným „odborným okem“, ideálně kamarádem zedníkem nebo technikem, který se na příbytek podívá jinak než vy. Zatímco vy se budete při prohlídce dívat na uživatelské hledisko čili jestli se v okolí nachází dostatečná a potřebná občanská vybavenost či není okolo příliš mnoho hluku, váš doprovod se zaměří na to, co bude třeba zrekonstruovat nebo opravit. Prohlédne si podlahy, stav koupelny, kuchyně, případně v jakém stavu je vrchní kryt vypínačů, z jakého materiálu jsou interní kabely. I nevhodný materiál, například hliník, může znamenat budoucí sekání zdí a tahání nové elektřiny, případně výměnu jističů.

Je dobré, pokud váš doprovod uvidí nemovitost ještě před prohlídkou. Fotografie toho snesou hodně a může si udělat dopředu obrázek o možném stavu objektu. Při prohlídce se mu jeho odhad buď potvrdí, nebo vyvrátí, případně ho situace zcela překvapí.

Díky odborníkovi budete už po prohlídce vědět, kolik vás bude případná rekonstrukce stát. A díky mně a zjištěným možnostem vztahujícím se k hypotečnímu úvěru budete mít také jasno v tom, jestli je koupě a rekonstrukce bytu v roce 2024 zrovna možná.

Zjistili jste, že vám pořízení dané nemovitosti dává skutečně smysl? A že to vychází i finančně tak, jak jsme si řekli? Skvělé. Po vašem odsouhlasení dojde na straně realitního makléře nebo realitní kanceláře k jednomu zásadnímu kroku, a sice k přípravě takzvané rezervační smlouvy. Ta bude vyžadovat vaše osobní údaje, a to konkrétně jméno, adresu, dále rodné číslo.

Očekávám, že realitní kancelář nebo realiťák sám bude trvat na okamžitém podpisu smlouvy, případně se bude chtít domluvit na nějakém termínu, kdy smlouvu podepíšete. Je to běžný proces. Dejte si však ideálně načas a nenechte se polapit do roztahujících se chapadel. Trochu času získáte například tím, že řeknete, že smlouvu pošlete svému právníkovi na kontrolu. A to trvá zhruba tři, čtyři dny.

V tento okamžik se dám do práce. Připravím žádost o hypotéku, ke které budu potřebovat několik dokladů. Čím dříve mi je dodáte, tím rychleji jednám. V případě, že jste zaměstnaný, vyžaduji od účetní potvrzení o příjmech. V případě živnostníka trvám na potvrzení o zaplacení daně.

K podávání žádosti o hypotéku obvykle nepotřebujeme ještě rozpočet. Od bankéře dostanu potvrzení o tom, že jsou vaše registry v pořádku, stejně tak příjmy. Zedník nebo jiný odborník, který s námi byl na prohlídce, nám může doložit informaci o tom, jak to vidí s rekonstrukcí. Tyto informace jsou klíčové při stanovení rozpočtu.

Samotné sestavování rozpočtu je však kapitola sama o sobě a mnoho klientů má právě s tímto problémy. Nedivím se. Máme na tuto situaci však skvělého pomocníka, a sice takové pohádkové přirovnání. Často říkám, že: „Kdybyste byli obr a vytáhnete byt z toho bytového domu nebo paneláku, otevřete všechna okna a zaklepete s ním ve vzduchu, to, co v bytě zůstane, to banka zafinancuje.“

Tím pádem mluvíme o podlahách, dveřích, vestavěných skříních nebo podobném vestavěném nábytku napevno namontovaným, případně zdi, koupelna, kuchyně včetně spotřebičů, kuchyňské ostrůvky, podhledy a další.

POZOR – rozpočtem se však nemyslí odhad nemovitosti. I když budete mít sestavený sebelepší rozpočet, na  místo dorazí také odhadce poslaný bankou, který připraví posudek na dvě hodnoty. První z nich je stav stávající a druhou pak stav budoucí.

Veškeré práce nebo věci, které uděláte nebo nakoupíte zvednou automaticky budoucí hodnotu nemovitosti podle odhadu znalce, a to v poměru jedna ku jedné. Velmi záleží na tom, co chcete za práce v investiční nemovitosti udělat.

Řekněme, že odhady byly sestavené a hypotéka byla schválená. Podepíše se kupní smlouva, zaplatíte část své kupní ceny a zbytek půjde z hypotečního úvěru, který vám sjednám. Jelikož se jedná o půjčku jako každou jinou, myslete na její splácení. Vycházíme z úvěrové smlouvy. Ta nám také jasně říká, že čím dříve rekonstrukci dokončíme, tím rychleji budeme splácet i jistinu, takzvanou anuitu, nejen úroky.

Rád vám s hypotékou pomůžu:

Kontaktovat mě můžete kdykoli. Sledovat či kontaktovat mě můžete také na:

https://mariandrgo.cz/koupe-a-rekonstrukce-bytu-v-roce-2024-jak-na-to/