Článek
V poslední době často slýcháme ve veřejném prostoru, že:
1. bydlení v České republice je nedostupné,
2. že trh s bydlením selhává,
3. že je potřeba masivních veřejných investic, aby se situace napravila.
Žádné z těchto tvrzení není založeno na faktech.
---
1. „Nedostupné bydlení“
Je skutečně bydlení v ČR v roce 2024 „nedostupné“?
Dle posledního sčítání lidu, bytů a domů z roku 2021 bylo v České republice 4 480 000 obydlených bytů, tedy o 375 000 více než v roce 2011. To je nárůst o více než 9 %, zatímco počet obyvatelstva za stejné období narostl o „symbolických“ 88 000 lidí, t.j. méně než 1 %.
Navíc již od šedesátých let 20. století, kdy se tento ukazatel systematicky sleduje, klesá průměrný počet obyvatel jednoho bytu a současně stoupá průměrná obytná plocha na obyvatele.
K tomu bylo v roce 2021 v České republice 860 000 neobydlených bytů!
Jak může někdo tvrdit o zemi, kde roste počet bytů výrazně rychleji, než počet obyvatel, kde dlouhodobě roste průměrná obytná plocha na obyvatele a kde je téměř 20 % bytů neobydlených, že bydlení je „nedostupné”?
V Praze se k dnešnímu dni na největším realitním serveru S-reality nabízí k pronájmu více než 3 200 bytů.
Pokud tomu někdo vážně říká, že bydlení v Praze je „nedostupné“, měl by se nejdříve naučit česky.
Nemělo by se spíše říkat, že bydlení v některých regionech a městech, především v Praze a Brně, se někomu zdá „drahé”? A položit si otázku, co slovo „drahé“ znamená?
Měl by „levné bydlení v Praze a Brně pro mladé“ zajistit stát? Odpoví-li někdo „ano“, měl by také říci, na úkor koho, čeho a z jakých prostředků. A jaký bude veřejný prospěch z toho, že bydlení pro podporované skupiny („vyvolené”) zaplatí částečně jejich spoluobčané?
---
2. „Trh s bydlením selhává“
Trh s bydlením je, na rozdíl od mnoha jiných současných trhů (trh s potravinami či energiemi), silně rozrůzněný a rozdrobený. Neexistují žádní tržní hráči, kteří by měli dominantní postavení a mohli si „diktovat ceny“, jak občas tvrdí různí aktivisté a aktivističtí novináři.
Silní hráči existují jen lokálně, ovšem v takových lokalitách (Ostravsko, Litvínov), kde dochází k úbytku obyvatel a je zde tedy dlouhodobý převis nabídky nájemních bytů nad poptávkou. Ani v těchto lokalitách si tedy pronajímatelé nemohou „diktovat ceny“.
Navíc, významná část pronajímatelů jsou v této oblasti podnikání „amatéry“ s jedním či dvěma byty k pronájmu (byty po rodičích, výhodně nakoupené byty „jednou pro děti“ nebo „na důchod“, uložení volných peněz a jejich ochrana před inflací). Ani tito „malopodnikatelé“ si nemohou a většinou ani nechtějí „diktovat ceny“, jen chtějí pronajmout své dočasně volné či „investiční“ byty za rozumné peníze a mít klid od starostí s problémovými nájemníky.
Trh s bydlením prokázal svou mimořádnou odolnost po příchodu více než 300 000 nových bydlících z válkou zasažené Ukrajiny během jediného roku. Tento trh se nejenom nezhroutil, ale ceny bydlení vzrostly méně než ceny potravin, o energiích nemluvě.
—
3. „Jsou nutné masivní veřejné investice do bydlení“
Trh s bydlením, včetně bytové výstavby, je trh s velkou setrvačností.
Toho by si měl být stát vědom, a dříve než o jakýchkoliv investicích začne uvažovat, by si měl zodpovědět přinejmenším tyto dvě otázky:
A. Jak dlouho tu ještě budou uprchlíci z Ukrajiny? Kolik jich odejde z ČR do roka, do 3 let, do 5 let, kolik jich zůstane natrvalo? Víme, že odpovědi na tyto otázky jsou těžké, ale nemá-li stát alespoň přibližnou prognózu, tím méně by se měl pouštět do velkých investic, které se mohou ukázat jen dalším zbytečným zatížením veřejných rozpočtů.
B. Jak se bude vyvíjet inflace a s ní související sazby ČNB a následně sazby hypotečních úvěrů? Nevyřeší se postupně problém „drahého bydlení“ tímto způsobem částečně sám?
C. Jaký dopad bude mít státní podpora „bydlení pro mladé v Praze a Brně“ na další vylidňování zaostávajících regionů, jako je Ústecký, Karlovarský a Moravskoslezský kraj? Nebo do těchto krajů dál potečou stovky miliard z národních a evropských dotací, které mají jejich vylidňování zastavit a současně další miliardy do bytové výstavby v žádaných městech, které to samé vylidňování urychlí?
—
Co by měl podle autora stát udělat dříve, než začne masivně utrácet v oblastí “podpory bydlení”:
A. Zjednodušit povolovací procesy nové bytové výstavby. Zkrátit dobu od podání žádosti o stavební povolení po jeho vydání alespoň na průměr zemí OECD.
B. Obnovit důvěru majitelů bytů v důslednou ochranu soukromého vlastnictví ze strany státu.
Sem patří otázky jako nemožnost majitelů bytů zakázat nájemcům kouření či chov zvířat ve svém bytě, ale také neúměrně dlouhé lhůty nutné pro vydání soudního rozhodnutí a pro jeho vykonatelnost při ukončení nájemního poměru nájemníkům, kteří neplatí nájemné nebo hrubě porušují svoje povinnosti a znepříjemňují život nejen pronajímatelům, ale také velké většině slušných nájemců.
Pokud se toto podaří, může to dostat na trh s bydlením část bytů, jejichž majitelé se právě bojí problémů s rizikovými nájemci a neschopnosti státu ochránit jejich vlastnická práva.
Měla by být nadále zachována smluvní volnost ve věci délky nájemní smlouvy. Nedávný návrh MMR na povinné uzavření následné nájemní smlouvy na nejméně 2 roky by za současné situace znamenal naopak snížení motivace majitelů volné byty pronajímat.
Osvobození trhu s nájemním bydlením od regulací, které snižují jeho efektivitu, vyřeší naprostou většinu dlouhodobých problémů s dostupností bydlení či jeho cenami.
Naopak, další přibývání regulací omezujících svobodu účastníků trhu a / nebo nekalá soutěž ze strany státu (dotovaná výstavba a dotované nájemné), budou naopak situaci s bydlením dlouhodobě pomalu zhoršovat. Spousta z nás ještě pamatuje dobu socialismu, kdy se stavěly „byty pro lidi“, a přesto jich byl chronický nedostatek, především v Praze, s velkým prostorem pro klientelismus a korupci.
—
Budou-li přesto politici v pokušení utrácet miliardy z veřejných rozpočtů na „podporu bydlení“, mělo by se tak dít za následujících podmínek:
1. Jasná definice skupin obyvatel ČR, které by měly být z veřejných prostředků (z daní svých spoluobčanů) podpořeny.
2. Poctivá analýza možných vedlejších negativních následků, které by tato podpora mohla mít na „nepodporované skupiny obyvatel“ či na trh s bydlením jako celek.
3. Transparentní analýza, kolik tato podpora bude dlouhodobě ČR stát, včetně dopadu na veřejné zadlužení a dluhovou službu.
4. Transparentní analýza, jaká bude dodatečná uhlíková stopa státem dotované výstavby nových bytů ve srovnání s návratem stejného počtu neobydlených bytů do nabídky k pronájmu.
——
Použité prameny:
Český statistický úřad:
https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=vystup-objekt&z=T&f=TABULKA&skupId=4549&katalog=33656&pvo=SLD21030-KR&pvo=SLD21030-KR
https://csu.gov.cz/docs/107508/93367fe3-8d41-4020-15e0-942a887c01b8/32018122_1103.pdf?version=1.0
Sreality.cz – aktuálně dostupné byty k pronájmu v Praze:
https://www.sreality.cz/hledani/pronajem/byty/praha?razeni=nejlevnejsi
Novinky.cz:
https://www.novinky.cz/clanek/domaci-chudsi-kraje-se-vylidnuji-lidi-lakaji-velka-mesta-40384447
