Článek
Od přelomu tisíciletí se Češi spoléhali na jedinou jistotu – „dát peníze do cihel“. A vyplatilo se: v roce 2000 stál pražský byt v průměru zhruba 16 000 Kč za m²; dnes stejný metr vyjde na více než 166 000 Kč – zhodnocení přes desetinásobné. Jenže ti, kdo měli odvahu zapojit americkou hypotéku a „zaparkovat“ vytažené peníze do zlata, mohli na stejné nemovitosti vydělat ještě o řád víc.
---
Jak vypadala promarněná šance
1. Rok 2000, startovní čára
• Kupujete panelový byt 3 + 1 o ploše 60 m² za jeden milion korun (≈ 16 600 Kč/m²).
• Banka nabízí klasickou hypotéku na koupi a zároveň umožní americkou hypotéku do 50 % hodnoty – tedy půjčit si dalších 500 000 Kč bez účelu.
• Úrok na začátku století se pohyboval kolem 6 % p. a. (průměr sazeb na úvěrech domácností v prvních letech monitoringu ČNB).
2. Peníze z americké hypotéky – rovnou do zlata
• V roce 2000 stála trojská unce zlata 272,65 USD, tedy zhruba 10 300 Kč (při tehdejším kurzu 38 Kč/USD).
• Za půlmilionovou půjčku nakoupíte 48 uncí kovu.
3. Dvacet pět let později
• Spotová cena zlata vyskočila na 3 387 USD za unci (≈ 78 000 Kč při kurzu 23 Kč/USD).
• Hodnota vašich 48 uncí je 3,8 miliónu korun.
• Na úrocích jste za celou dobu zaplatili přibližně 560 000 Kč (počítáno s průměrem 4,5 % p. a. díky postupnému poklesu sazeb).
• Zůstává jistina 500 000 Kč – tu lze kdykoli splatit z části výnosu ze zlata.
4. Konečný stav majetku 2025
Bez strategie: byt za 10 miliónů, žádný další majetek.
Se strategií:
byt stále za 10 miliónů minus 0,5 mil. (zůstatek úvěru) = 9,5 mil. čisté;
zlato 3,8 mil.;
zaplacené úroky −0,56 mil.
→ 12,7 miliónu čistého – téměř o tři milióny více než majitel, který zůstal jen u cihly.
---
Proč ten rozdíl vznikl
Zlato vyneslo víc než dluh stál. Od roku 2000 zdražilo v korunách zhruba osminásobně, zatímco průměrná úroková sazba na hypotékách se držela ve stínu inflace a postupně klesala.
Inflace „požírá“ nominální dluh. Splácet koruny z roku 2000 korunami z roku 2025 je mnohem snazší – zvlášť když příjem domácností mezitím rostl rychleji než sazby.
Nemovitost slouží jen jako kotva zástavy. Její vlastní růst zůstává, ale část hodnoty jste proměnili v mobilní aktivum, které lze v krizi přesunout.
---
Model číslo 2 – „Pozdní naskočení“
Koupě bytu v roce 2010 za 3,2 mil. Kč.
Americká hypotéka na 1 mil. Kč, nákup zlata při ceně 1 420 USD/oz (≈ 27 000 Kč).
Po 15 letech (2025) má majitel zlato zhodnocené na 3,7 mil. Kč; úroky a jistina stojí dohromady asi 1,3 mil. Kč.
Čisté plus: 2,4 miliónu korun navíc, a to i přesto, že do zlata vstupoval „draho“ a na kratší dobu.
---
Tři hlavní poučení
1. Páka je jen nástroj – ne riziko sám o sobě. Rizikem se stává, až když ji neřídíte. V modelu stačil konzervativní 50 % LTV.
2. Kombinace fixního dluhu a reálného aktiva s vlastní trajektorií růstu dokáže vytvořit přidanou hodnotu i tam, kde každé aktivum zvlášť „jen“ kopíruje inflaci.
3. Čas je klíč. Čím delší horizont a čím víc refinancí v době poklesu sazeb, tím snadněji výnos ze zlata převáží úrokové náklady.
---
Proč to většina Čechů neudělala
Psychologie dluhu: Zastavit už jednou zajištěný domov „kvůli něčemu, co jen leží v trezoru“ je společensky neintuitivní.
Nízko rozvinutý trh s americkými hypotékami: Až kolem roku 2010 se produkt rozšířil a mimo Prahu se používá sporadicky.
Regulatorní stropy ČNB: Od roku 2017 limity LTV, DTI a DSTI omezují část páky a vyžadují vyšší bonitu.
---
Závěrem
Kdo od roku 2000 seděl na bytě a splácel jen klasickou hypotéku, neprohloupil – ale přišel o příležitost proměnit zdražování cihlového aktiva na motor dalšího růstu. Jediným „kouskem odvahy“ bylo přijmout, že dluh není nepřítel, pokud ho pohání aktivum s vyšším reálným výnosem než jsou úroky. V českém příběhu dokázalo zlato tuhle roli splnit: i po odečtení všech nákladů ponechalo majiteli bytu navrch milionové částky, které dnes rozhodují třeba o tom, jestli dětem koupí další investiční garsonku – anebo jen čeká, až z jeho střechy někdo udělá solární elektrárnu.
