Článek
Český realitní trh může být opravdu velkou džunglí. V zásadě můžete byt či dům koupit nebo prodat buď bez realitky napřímo nebo prostřednictvím realitní agentury.
Já sám jsem si vyzkoušel oba způsoby – při koupi bytu (s realitkou) a domu (po vlastní ose), respektive při prodeji bytu (opět bez realitky). Z mého pohledu si realitní makléř vydělal prakticky stotisícovou provizi téměř za nic.
Má střechu? Má. Má stěny? Ano, téměř všechny aneb nic co by nespravila trocha umělé inteligence. Je to samozřejmě trochu nadsázka, realita není daleko
Smlouvu má předpřipravenou z minula, jen změní kolonky kupujícího, prodávajícího a cenu. Pak se vypraví na místo a vykládá vám vlastně všechno, co na místě vidíte i vy sami. Na komplexnější dotazy se zeptá majitele, který ovšem na prohlídce není přítomen. Ten často musí podepsat klauzuli o exkluzivitě, takže byt či dům nesmí nabízet jiná realitní kancelář, a někdy makléř tlačí i na snížení ceny, přičemž jeho provize zůstává stále vysoká.
Někdy realitní makléř dokáže hodně pomoci, ale z mého pohledu se dá často daleko lépe bavit přímo s majitelem nemovitosti. Vyhnete se tak situaci, kdy už je před vámi „vážný zájemce“ a makléř vás staví do časového presu.
Největší realitky mají i letákové kampaně, jeden mi nedávno přistál do schránky. Na letáku byl mladík, který slibuje, že o nemovitostech ví vše a že prodá váš dům za maximální možnou cenu. Z rádia se pak ozývají podobné sliby, které vyšroubují cenu vaší nemovitosti díky aukcím. Jako by toho ještě nebylo dost, mají realitní agenti v online světě spoustu fíglů, jak vás donutit přijet na prohlídku „předem ztraceného případu“. A ještě se tím chlubí na veřejnosti, často bez výrazného upozornění, že se jedná jen o práci AI, představu budoucí rekonstrukce nebo o vzhled podobného domu v dané lokalitě.
Tyto informace jsou často pod miniaturní hvězdičkou úplně na konci, nebo (ještě lépe) chybí zcela úplně.
A když už je tento obrázek přítomný, proč není na konci jako pomůcka, ale hlavní obrázek? Abyste na něj přece kliknuli a pak byli zklamaní. Cíl realitních makléřů je prodat za každou cenu za co největší cenu. Ano, také jsem pár takových ruin viděl, když jsem vybíral dům ke koupi a představa před prohlídkou byla velmi odlišná.
Ilustrační podoba ruiny
Právě jeden takový příspěvek mi nedávno přistál na Facebooku, a protože bych panu makléři dělal reklamu (ano, i negativní reklama je reklama), spokojím se jen s tím, co sám při procházení realit potkávám, a se svými zkušenostmi z prohlídek domů a bytů.
Starý dům, který potřebuje zateplení a kompletní rekonstrukci od A do Z…
Vidíte lákavou nabídku, k tomu vyšperkované fotografie a také přímo „luxusní“ cenu – tak v čem je problém? Podle nabídky evidentně žádný. Vytáčíte číslo a vyrážíte na prohlídku, třeba i 50 až 100 km od vašeho stávajícího bydliště. Přijedete na místo a nestačíte se divit – před vámi není dům z inzerátu, ale doslova ruina.
Až pozdě vám totiž dojde, že vás makléř nalákal na možnou podobu domu, ke které si pomohl umělou inteligencí. Ano, z jejich strany to bude znít jako práce, ale je to jeden prompt v nástrojích umělé inteligence („Uprav fotogafii domu, aby vypadal jako po kompletní rekonstrukci“)… a může si jít dělat kafe.
Takto vznikne několik fotek, které nemají se skutečným stavem budovy pranic společného. A samozřejmě svůj účel splní – nalákají kupující, kteří by při znalosti aktuálního stavu budovy neměli žádný zájem. Chcete dům, a ne ruinu určenou k demolici s plesnivými stěnami a mokrýi obvodovými zdmi.
... za 30 sekund z něj umělá inteligence vytvoří toto. Na který z těchto dvou domů byste se zajeli podívat (či vůbec kliknuli na inzerát) vy?
Já bych ale zmínil i to, že AI šikovně (nebo díky promptu) vymaže okolní budovy. Tu která je nalepená přímo na dům, sousedův skleník, sloup veřejného osvětlení na pozemku, ale v reálu je vše trochu jinak. A projeté kilometry? Ty vám nikdo nezaplatí.
Ilustrační fotografie, ukázkový interiér
Samozřejmě se všichni podívají na první fotografie v inzerátu, kde úřaduje umělá inteligence tak, aby to nebylo vidět. Znalý člověk musí nakonec najít realitu – tedy otřískané plesnivé stěny, popadané stropy, okna „každý pes jiná ves“ a střechu, která přesluhuje 30 let.
To však jedním kliknutím schová umělá inteligence úpravou fotky, vizualizací, jak by mohl dům (po vašich nemalých zásazích a dalších investicích) jednou možná vypadat, nebo tím, jak vypadá vnitřek podobně situovaného domu. Co na tom, že ten, k němuž čtete inzerát, je v žalostném stavu, kde se vyřádila montážní pěna.
Když kupuji dům, zajímá mě jeho reálný stav – ne to, jak vypadá zcela jiný dům. To je přece logické.
Nákup auta (od času 1:23) ve filmu Jízda z roku 1994 to vystihuje úplně přesně:
Nechápu logiku makléřů. Pokud je to starý nebo rozestavěný dům, nezajímá mě, jak bude vypadat v jejich představách (tedy spíše v představách umělé inteligence po jednom kliknutí, to si umím cvaknout mobilem a udělat sám), ale tak, jak si ho představím sám. Jak bych využil prostor, když budu na místě.
Mnohem lepší je raději přiznaný stav budovy, nežli si pomáhat umělou inteligencí. Stačí jen, aby majitel kolem domu trochu uklidil a makléř přijel nafotit dům třeba za slunečného počasí – ne v dešti, za mlhy nebo v šest večer.
Za tuto práci vlastně dostávají zaplaceno. Na druhou stranu je zajímavý třeba „home staging“ – když je interiér bytu či domu prakticky hotový, může jej makléř či jeho smluvní firma naaranžovat tak, jak by vypadal zabydleně. Ale nahrazovat nedokonalosti umělou inteligencí? V tu ránu bych ztratil zájem. Rozhodně nechci házet všechny makléře do jednoho pytle, ale stačí se podívat jen na webové inzerce a hned si uděláte názor. Upravenými fotkami a vizualizacemi se to tam jen hemží. Reálné fotky najdete maximálně až na konci celé galerie.
Záběry z dronu, hraní s dětmi
A nebo je tu další realitkářské klišé, které je vidět úplně na každém rohu. Jako přes kopírák. Začne se záběry z dronu, video nešetří pojmy „prémiový“ a „exkluzivní“. Pěkně oblečený makléř se pohybuje po pozemku, dá si kávu, griluje, směje se s dětmi, následují záběry z nemovitosti a nakonec se video zaměří na nepodstatný detail – třeba na sklenici vína.
Najednou je záběr na přepracovaný design nemovitosti, a vy v tu ránu ani nevíte, co je realita a co vymyšlené. Vše jen pro efekt.
Pro kupujícího je daleko důležitější realita. Tedy to, kdy se do domu naposledy zasahovalo, zda je něco zrekonstruované (střecha, rozvody, topení, kotel), kde se pozemek nachází, jak je velký a jak je situovaný – prostě daleko důležitější a praktičtější věci než hra na efekt.
Často to pokračuje i při osobním setkání – přijedou autem za miliony, vystupují povýšeně, jako byste je vůbec nezajímali. Někdy z toho můžete nabýt dojmu, že strašně spěchají a vy je vlastně zdržujete od práce.
Bohužel to nekončí jen u těchto drobných podvodů (či klamavé reklamy, chcete-li) – se vzhledem nemovitosti se často pojí i její lokace. Při koupi domu zjistíte, že se vlastně nejedná o dům, ale o zkolaudovanou garáž, kterou si na dům převedete sami, nebo třeba o stodolu, která má s domem, jak stojí v inzerátu, pramálo společného.
Nebo je třeba v nabídce pozemek, který vypadá lákavě. Ale zjistíte, že těsně předtím, než šel k prodeji, se rozdělil na dvě části. Vám prodejce nabízí zadní část pozemku a ideálně až poté zjistíte, že za tu přední, která je důležitá pro příjezd k nemovitosti, musíte zaplatit dodatečně. Protože bez ní nemáte ke svému pozemku přístup. To odhalíte třeba na stavebním úřadě nebo na katastrálním úřadě – stačí si jen ověřit, která čísla pozemků se pod touto nabídkou skrývají.
A kdo ví, možná budete (ne)příjemně překvapeni. Stojí za to si i ověřit jméno majitele – třeba zjistíte, že přesně toto chování je jeho taktika a že na něj běží exekuce.
Všechny tyto informace jsou důležitější než to, jak vypadá inzerovaný dům po zásahu umělou inteligencí. Děkuji, nemám zájem.
Zdroj:
vlastní zkušenosti z nákupu a prodeje tří nemovistí
Inzeráty realitních kanceláří
