Článek
Jana si v roce 2020 koupila jednotku v bytovém domě v Praze. Ten byl postaven v roce 1904. Stavebně se jedná o dům, který je cihlový, jedno podlaží je podzemní a pět podlaží nadzemních. Historicky je v každé místnosti komínové těleso s několika komínovými průduchy, na které v minulosti byla napojena kamna na uhlí. Dům je plynofikovaný. Samotná jednotka je od roku 2003 podle zákona č. 256/2013 Sb. (katastrální zákon), vyhlášky č. 357/2013 Sb. (katastrální vyhláška) a zákona 72/1994 Sb. vymezena jako jiný nebytový prostor a tak je i zapsána v katastru nemovitostí a byla v roce 2013 kolaudována jako prodejna potravin.
- způsob využití: jiný nebytový prostor
- kolaudace: prodejna potravin
Protože dům byl v minulosti ve vlastnictví jednoho majitele, který měl pro některé jednotky společné vytápění, tak bylo nutné, aby si Jana pro svou jednotku vybudovala vlastní zdroj vytápění a oddělila se od sousední jednotky. Tu již zakoupil jiný vlastník. Dům není připojen na dálkový teplovod, ani v něm není centrální zdroj vytápění. Protože se jedná o starý objekt, tak není vhodné instalovat tepelné čerpadlo. Elektrokotel zase není možné instalovat z důvodu nedostatečné kapacity elektrické soustavy v domě. To Janě potvrdil také revizní technik od společností PRE, a.s. Jedinou ekonomicky a technologicky proveditelnou variantou tedy zůstal plynový kondenzační kotel. Pro jeho instalaci je ovšem nutné zajistit přívod plynu ze společného domovního vedení a odvod spalin nad střechu domu.
Kouřovod a napojení plynu
Při obhlídce kominíky bylo zjištěno, že je k dispozici jediný volný společný komín, který je ve svém průsvitu čtvercový s rozměry 50 cm × 50 cm. V kominické terminologii znamená společný komín takový komín, ve kterém je vedeno více komínových vložek. Zároveň také platí, že se jedná o společnou část domu. Kominík tedy vyvedl nerezovou vložku vedle již jedné stávající od sopouchu na střechu domu. Následně v jednotce nainstaloval kouřovod pro odvod spalin až k samotnému plynovému kondenzačnímu kotli.
Bylo potřeba také přivést ke kotli plynové potrubí. V minulosti došlo k přesunu hlavního domovního plynového stoupacího vedení z jednotky na společnou chodbu domu. Bylo tedy nutné provrtat ve zdi otvor v průměru 5 cm a prostrčit jím měděnou trubku, která byla následně napojena v místě „T“ kusu hlavního domovního plynového stoupacího vedení.
Žaloba od „vlastníka“ SVJ
Ovšem velice brzy ji čekalo náhlé vystřízlivění ze vší radosti. Ozval se vlastník dalších jednotek s podílem na společných částech domu 55 % a Janě sdělil, že nesouhlasí s tím, aby ona ve své jednotce provozovala kadeřnictví. Také sdělil, že nesouhlasí s tím, aby jednotku vytápěla plynovým kondenzačním kotlem. To vše, protože je majoritním vlastníkem a všichni minoritní vlastníci dle jeho názoru potřebují jeho souhlas ke všem svým záměrům. Jana předpokládala, že když je vlastníkem jednotky a jiného vlastníka svými kroky nijak neomezuje, tak koná v souladu se zákonem a tedy nepotřebuje souhlas tohoto svého souseda.
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
S tím se však soused nesmířil a protože jako většinový vlastník je zároveň tím, kdo rozhoduje v rámci celého společenství vlastníků jednotek, tak se rozhodl Janu jako SVJ zažalovat s požadavkem na odstranění dle jeho názoru nelegálních stavebních úprav. Nastala tak absurdní situace. Janu nežaluje vlastník, kterému vadí její kroky, ale SVJ. Tedy i Jana musí svým podílem hradit náklady na advokátní služby, které směřují proti ní samotné. Zároveň tento majoritní vlastník neměl zapotřebí o tomto svolat shromáždění, kde by alespoň formálně rozhodl, že Janu zažaluje, tudíž Jana nemůže proti těmto krokům nijak právně postupovat, protože neexistuje rozhodnutí SVJ, které by mohla žalovat pro jeho neplatnost.
Bude muset prodávat housky?
Jana si chtěla v této jednotce, ve které v minulosti byla prodejna s potravinami, otevřít kadeřnictví. Předpokládala tedy, že bude potřebovat stanovisko Hygienické stanice hlavního města Prahy, stanovisko Hasičského záchranného sboru hlavního města Prahy a stanovisko Magistrátu hlavního města Prahy. Všechna tato kladná stanoviska poměrně v krátké době získala, tak se již těšila, že bude moct ve své nové provozovně začít brzy podnikat.
Další údiv nastal na místním stavebním úřadě. Zde Jana podala ohlášení o změně užívání, tzv. rekolaudaci, jednotky podle § 127 zákona 183/2006 Sb. (stavební zákon) bez stavebních úprav, protože všechny stavební a další práce, které Jana nechala v jednotce provést byly po předchozí konzultaci s dotyčným úřadem bez nutnosti ohlášení nebo povolení stavební úřadu v rozsahu § 103 zákona 183/2006 Sb. (stavební zákon). I zde opět zasáhl většinový vlastník a podal jak sám za sebe, tak za SVJ námitky k ohlášené změně z prodejny potravin na kadeřnictví.
- Stavební úřad se s námitkami vypořádal a změnu na kadeřnictví povolil skoro po roce povolil.
- Odvolací orgán ovšem sdělil, že prodejna pečiva nepotřebovala zdroj tepla, ale kadeřnictví ho potřebuje. Tedy, že instalace plynového kondenzačního kotle nebo jiného zdroje tepla je stavební úpravou měnící užívání podle § 105 stavebního zákona. Tím pádem je zde vyžadováno ohlášení a také podle § 184a stavebního zákona souhlas SVJ. V kontrastu s tím, ale MHMP sdělil, že SVJ nebylo účastníkem řízení.
- S tímto, že by prodejna potravin nevyžadovala zdroj tepla a teplé vody, vyslovila nesouhlas Hygienický stanice hlavního města Prahy, což ovšem u HHMP nijak názorové stanovisko neposunulo.
K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo.
- Protože Jana považovala rozhodnutí odvolacího orgánu za protiprávní, tak podala návrh na mimořádný opravný prostředek k Ministerstvu pro místní rozvoj. To sice sdělilo, že výklad MHMP je prapodivný, a jedná se o asi jediný kotel, který by vyžadoval ohlášení stavebnímu úřadu, ale rozhodnutí nezrušilo.
- Jana tedy zažalovala rozhodnutí MHMP u správního soudu. To se bohužel může protáhnout na řadu let.
Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva.
Jana může tedy v tento moment začít prodávat ve své jednotce potraviny. Ale nemůže bez konečného souhlasu MHMP začít stříhat vlasy. Bude tedy muset zvážit, zda čekat na rozhodnutí soudu nebo zahájit podnikání v oboru, ve kterém pracovat původně vůbec nechtěla.
