Dům ve Sloupu v záplavovém území a CHKO: co si ověřit před koupí

Report parcely 550, k. ú. Sloup v Moravském krasu na Pozemkov.cz (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/1404360701

Inzerát na dům obvykle popisuje dispozici, zahradu a výhled z kuchyně. Nedozvíte se z něj ale, co smíte s domem a pozemkem dělat a kolik zaplatíte za pojištění. Tyhle věci se dají zjistit předem a vyplatí se je mít v ruce dřív, než podepíšete smlouvu.

Dobře je to vidět na rodinném domě 4+1 k rekonstrukci ve Sloupu v Moravském krasu, který se prodává z realitního inzerátu za 6 490 000 Kč. Dům se zahradou a samostatnou garáží stojí na rovném pozemku, škola i školka jsou pár kroků od něj a je napojený na vodovod, kanalizaci i plyn. Podle reportu parcely na Pozemkov.cz ale leží v záplavovém území a zároveň v chráněné krajinné oblasti.

Inzerát uvádí celkem 975 m² pozemků, z toho zahradu o výměře 476 m². Prověřená parcela č. 550 má 499 m² a v katastru je vedená jako zastavěná plocha a nádvoří. Stojí na ní dům č. p. 151, zahrada tedy zřejmě leží na další parcele.

V praxi to znamená, že každá parcela může mít jiný druh pozemku, jiná břemena i jiná omezení. Požádejte prodávajícího o přesný výpis parcel, které kupujete, a ke každé si stáhněte list vlastnictví.

Vyplatí se porovnat i údaje o samotné stavbě. Úředně má dům datum dokončení 31. 12. 1970 a jsou v něm zapsané 2 byty, inzerát přitom mluví o stavbě kolem roku 1965 a dispozici 4+1. Vážný problém to není, ale před rekonstrukcí je dobré vědět, jak je dům zapsaný.

Parcela leží v záplavovém území Q100 toku Punkva, tedy tam, kam dosáhne povodeň přicházející přibližně jednou za 100 let. Nejbližší vodní tok, Žďárná, teče asi 90 m od pozemku. Report na Pozemkov.cz navíc ukazuje, že parcela je blízko pásem Q5 a Q20 i aktivní zóny záplavového území, kam se voda dostává častěji.

Pro kupce to má dva praktické dopady. Pojištění domu může být dražší a některé pojišťovny ho za běžných podmínek nenabídnou. Na přestavbu, přístavbu nebo terénní úpravy budete navíc potřebovat souhlas vodoprávního úřadu podle § 17 zákona č. 254/2001 Sb., ke kterému se dokládá odborné posouzení vlivu na odtok vody a stanovisko správce povodí.

Před koupí si proto nechte od pojišťoven udělat nabídku na konkrétní dům. Zeptejte se prodávajícího i sousedů, jestli dům někdy zasáhla voda, a při prohlídce se pečlivě podívejte do sklepa.

Dům leží v CHKO Moravský kras, konkrétně ve IV. zóně. Ta má ze čtyř zón nejvolnější pravidla, ochrana tu ale platí dál. Podle zákona č. 114/1992 Sb. potřebujete ke stavbám a změnám využití pozemku souhlas správy CHKO, která posuzuje krajinný ráz podle § 12.

Pokud dům jen opravíte a budete v něm bydlet, CHKO vám nic komplikovat nebude. U přístavby nebo větší přestavby ale správa může mít připomínky ke vzhledu, tvaru střechy, materiálům nebo barvám. S konkrétním záměrem proto zajděte na správu CHKO ještě před koupí, ušetříte si peníze za projekt, který by neprošel.

Inzerát zmiňuje i možnost rekreačního ubytování. Pak si na obci ověřte, do jaké plochy územního plánu parcela patří a jaké podmínky tam platí pro výšku, zastavěnost a přístavby. Sloup má územní plán účinný od 5. 1. 2013, poslední Změna č. 1 platí od 3. 11. 2023 a další změna se teď nepřipravuje.

Přímo přes parcelu vede elektrické vedení, plynovod společnosti GasNet, s.r.o. a podzemní kabel CETIN a.s. Každé z nich má ochranné pásmo, ve kterém se bez souhlasu správce nesmí stavět ani kopat. Týká se to přístavby, ale třeba i nového plotu nebo výkopů na zahradě.

Než začnete cokoli plánovat, vyžádejte si od správců vyjádření k existenci sítí. Z nich uvidíte, kudy vedení přesně vedou.

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno neukazuje. Na mapě se ale nezobrazí všechno a kvůli sítím může být na listu vlastnictví zapsané břemeno ve prospěch jejich správců. Před podpisem si proto stáhněte aktuální list vlastnictví a projděte na něm břemena, zástavní práva i poznámky.

Stejnou pozornost věnujte příjezdu. Na katastru zjistěte, komu patří pozemky, přes které k domu a garáži jezdíte. Pokud jde o soukromý pozemek, potřebujete věcné břemeno cesty nebo jinou písemnou dohodu.

Pozemek leží v území se středním radonovým indexem. U domu z doby kolem roku 1970 se zeptejte, jestli má izolaci proti radonu. Pokud ne, nechte si radon změřit přímo v domě, ideálně před rekonstrukcí, kdy se ochrana řeší nejsnáz. Při přístavbě se radonový průzkum i ochrana běžně vyřeší v rámci projektu.

Pozemek sousedí se hřbitovem a poblíž je úložiště těžebních odpadů a památkový objekt. Na obci se zeptejte, jestli z nich pro pozemek plynou nějaká omezení, a okolí si projděte osobně. Hřbitov někomu nevadí, jiného může obtěžovat a při pozdějším prodeji může snížit cenu.

Na parcele je evidovaná vysoce chráněná zemědělská půda ve II. třídě ochrany. U zastavěné parcely s domem to v praxi velkou roli nehraje. Ověřte si to ale u zahrady, pokud je vedená jako zemědělská půda a chtěli byste na ní něco postavit.

Podle reportu parcely na Pozemkov.cz má dům i silné stránky. Pozemek je prakticky rovný s převýšením jen 0,6 m, základní škola je 140 m a mateřská škola 170 m od domu. Na větší nákupy se jezdí autem, supermarket je 7,9 km daleko.

Rodině, která chce bydlet v Moravském krasu a nevadí jí rekonstrukce, může takový dům dobře sloužit. Musí ale počítat s tím, že každá větší úprava půjde přes správu CHKO i vodoprávní úřad a že záplavové riziko řeší každý majitel. Pojištění, sklep, radon, výpis parcel a příjezd si proto ověřte dřív, než se k čemukoli zavážete.