Článek
Report parcely 233/6, k. ú. Popovice u Králova Dvora na Pozemkov.cz (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/1296133202
Pozemky na okraji lesa patří k vyhledávaným. Mají soukromí, ticho a často i hezký výhled. Nesou ale omezení, o kterých se v inzerátech obvykle nepíše a která se projeví až při projektu nebo na úřadě.
Jako příklad poslouží parcela č. 233/6 v katastrálním území Popovice u Králova Dvora, v části Křižatky v okrese Beroun. Realitní inzerát ji nabízí jako stavební pozemek o výměře 1 748 m². V katastru je vedená jako zahrada. Podle reportu parcely na Pozemkov.cz se u ní sešlo několik věcí, které by měl znát každý, kdo kupuje pozemek u lesa.
Třicet metrů od hranice lesa
Parcela přímo sousedí s lesním pozemkem parc. č. 503/1. Část pozemku tak leží do 30 m od hranice lesa. Pokud do tohoto pruhu zasáhne stavba, potřebujete k jejímu povolení závazné stanovisko orgánu státní správy lesů podle § 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb. Vydává ho obecní úřad obce s rozšířenou působností.
Pozor na to, odkud se vzdálenost měří. Rozhoduje hranice lesní parcely v katastru, ne místo, kde rostou stromy. Ochranné pásmo má dnes 30 m, dříve to bylo 50 m, takže starší rady od sousedů už nemusí platit.
V praxi to znamená jedno stanovisko navíc a možné podmínky, kam dům umístit. Než podepíšete smlouvu, nechte architekta zakreslit, kam se dům na pozemek vejde. S tímto návrhem se pak na úřadu předem zeptejte, jak se k němu postaví.
Svah, se kterým musí počítat projekt i rozpočet
Orientace pozemku ke světovým stranám, parcela 233/6 Králův Dvůr
Report na Pozemkov.cz uvádí u této parcely průměrný sklon 25°, místy až 58°. Výška se pohybuje od cca 329,7 do cca 341,0 m n. m., celkové převýšení je 11,3 m a na každých 10 m terén stoupá nebo klesá přibližně o 4,6 m. Pozemek je orientovaný na východ.
Takový svah znamená náročnější základy, opěrné zdi, terénní úpravy a složitější příjezd k domu. Dá se dobře využít pro dům s podsklepením nebo se vstupem z vyšší úrovně. Kolik to bude stát, by měl ještě před koupí odhadnout architekt nebo statik.
Záplavové území tu není a nejbližší vodní tok je přibližně 520 m daleko. Ve svahu je ale potřeba vyřešit odvod dešťové vody, aby nestékala k domu.
Archeologie a radon znamenají hlavně čas
Radonový index, parcela 233/6 Králův Dvůr
Parcela leží v území s archeologickými nálezy vedeném jako intravilán novověké vesnice Křížatky, v kategorii ÚAN II. Nálezy tu zatím prokázané nejsou, pravděpodobnost jejich výskytu je ale 51 až 100 %. Stavbu a zemní práce proto musíte už při přípravě oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a umožnit záchranný výzkum podle § 22 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb.
Pokud stavíte jako fyzická osoba pro vlastní bydlení, výzkum neplatíte. Platí ho právnické osoby a ti, kdo staví v rámci podnikání. Hlavním nákladem je tedy čas. Když se při výkopech něco najde, stavba se může zdržet o týdny až měsíce, a s tím je dobré počítat v harmonogramu i v domluvě se stavební firmou.
Druhou věcí pod zemí je radon. Území má střední radonový index podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. a před stavbou je ze zákona povinný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 zákona č. 263/2016 Sb.). Podle výsledku nejspíš postačí základní protiradonová opatření, typicky kvalitní izolace spodní stavby. Projektant je zahrne do projektu, vy je zahrňte do rozpočtu.
V blízkosti parcely je navíc kontaminované místo a úložiště těžebních odpadů. Stavbu to samo o sobě neznemožňuje. Na obci se ale zeptejte, o jaké lokality jde a jestli jsou sanované, hlavně pokud byste chtěli vlastní studnu.
Co si ověřit na papíře před podpisem
Příjezdová cesta, parcela 233/6 Králův Dvůr
To, že katastr vede pozemek jako zahradu, ještě neříká, co se na něm smí postavit. O tom rozhoduje územní plán. Králův Dvůr má platný plán účinný od 30. 12. 2022, poslední Změna č. 3 platí od 19. 12. 2025 a k 20. 10. 2026 se žádná další změna nepořizuje. Podle inzerátu je parcela v ploše BI.2 s domem o jednom nadzemním podlaží s podkrovím a koeficientem zeleně 0,60. Toto zařazení si ověřte sami na obci nebo na úřadu územního plánování.
Půda patří do zemědělského půdního fondu, takže plochu pod domem a zpevněnými plochami je nutné vyjmout. Jde o BPEJ 4.49.11 ve 4. třídě ochrany, kde se vynětí pro výstavbu běžně povoluje. Odvod činí 16,88 Kč za 1 m² skutečně vyjímané plochy pro bydlení.
Na mapě je k parcele vidět cesta, z mapy ale nepoznáte, jestli je příjezd zajištěný i právně. V katastru si zjistěte, komu patří pozemky, přes které se jezdí. Pokud nejde o veřejnou komunikaci obce, chtějte zřízení služebnosti cesty ještě před podpisem kupní smlouvy.
Katastrální mapa žádné věcné břemeno nezobrazuje, úplný obraz ale dá jen list vlastnictví. Vyžádejte si ho těsně před podpisem. Podle zákresu hranic navíc vychází výměra na cca 1696 m², tedy o 52 m² méně než v katastru. Když záleží na každém metru od lesa, nechte si hranice vytyčit.
Vodovod vede přibližně 2 m od pozemku, kanalizace, elektřina, plyn i podzemní kabel přibližně 20 m. Inzerát uvádí, že voda a elektřina jsou přivedené přímo na pozemek, chtějte k tomu doklad. U ostatních sítí si od správců vyžádejte vyjádření o podmínkách připojení, protože vedení kolem pozemku ještě neznamená volnou kapacitu.
Pozemek u lesa tedy může být dobrá volba. Prověření na Pozemkov.cz ukazuje, že tady jde spíš o čas a peníze navíc než o překážky, které by stavbu vylučovaly. Důležité je vědět o nich předem a počítat s nimi v ceně, kterou jste ochotni zaplatit.
