Článek
Anetě (34) z Hradce Králové se ozval Pavel přes seznamku zhruba před šesti lety. Po roce vztahu se k němu nastěhovala do bytu, který zdědil po prarodičích. Byt byl podle jejích slov v dezolátním stavu. Plíseň v koupelně, stará okna, kuchyň pamatující minulý režim.
„Pavel mi pořád říkal, že to tu uděláme spolu, že je to náš domov. Vybírali jsme dlaždice, plánovali, jak rozmístíme nábytek. Já jsem za rekonstrukci dala dohromady asi 540 tisíc: peníze, co jsem si šetřila od osmnácti, něco po babičce, něco z mé odměny v práci,“ popisuje Aneta. Smlouvu o investicích ani půjčce neměli. Pavel jí v září oznámil, že si našel jinou, a vyzval ji, aby se do týdne odstěhovala.
„Když jsem se ho zeptala na ty peníze, smál se mi. Že jsem tam přece bydlela“ dodává.
Co říká zákon: bezdůvodné obohacení
Situace, kdy nesezdaný partner investuje do nemovitosti druhého, řeší český občanský zákoník jako tzv. bezdůvodné obohacení. Podle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.
Advokátka Aneta Lachmannová z advokátní kanceláře Drobiš & Novotný pro portál E15 vysvětluje, že investice do partnerova bytu má svůj právní rámec: k investicím peněz do partnerovy nemovitosti zpravidla dochází proto, že v této nemovitosti hodlají partneři společně žít, a tento právní důvod rozchodem zaniká. Jakmile pár přestane sdílet domácnost, podle ní investice do cizí nemovitosti se rozchodem či rozvodem stávají z právního hlediska bezdůvodným obohacením a to lze po partnerovi požadovat zpět.
Druhým klíčovým ustanovením je § 2999 občanského zákoníku. Není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Jinými slovy, Aneta nemůže z bytu „vyjmout“ novou kuchyň, ale může požadovat finanční náhradu odpovídající zhodnocení bytu.
Klíčové je ale včas se ozvat. JUDr. Hana Karchňáková z advokátní kanceláře Rybář & Karchňáková upozorňuje, že pro promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení je stanovena dvojí promlčecí lhůta, subjektivní a objektivní. Stačí, aby uplynula jedna z nich. Subjektivní lhůta činí tři roky a u nesezdaných párů typicky běží od okamžiku rozchodu, kdy odpadá právní důvod investice do partnerovy nemovitosti.
Co na to lidé
Podobné případy se v českých online poradnách objevují pravidelně. V bezplatné právní poradně se objevil dotaz čtenářky Beáty, která v roce 2007 investovala 700 tisíc korun do stavby půdního bytu v rodinném domě svého přítele, jehož vlastníky byli jeho rodiče. Po letech ji „vyhazují a nechtějí jí nic dát“. Měla jen výpis o výběru částky a fakturu na materiál.
Jiný typický případ řešila poradna serveru Banky.cz, kde se družka dotazovala, jak má naložit s přítelem, který si po pěti letech soužití dělá nárok na její dům. Odborníci v odpovědi shrnuli zásadní princip: druhovi nevzniká ani při společném soužití žádný nárok na majetek druhého, nicméně z morálního a teoretického hlediska může být vhodné se po rozchodu finančně vyrovnat, pokud druh investoval své peníze do nemovitosti družky. Tato investice se však zpravidla ponižuje o hypotetický nájem za dobu, kdy partner u druhého bydlel.
Pozor na důkazní břemeno
Největším problémem v podobných sporech bývá prokázat, kdo a kolik do nemovitosti vložil. Lachmannová pro E15 přiznává, že právě na tomto tématu klienti nejčastěji narážejí: vztah byl spokojený, partneři si nepřipouštěli rozchod, účtenky za rekonstrukci koupelny, střešní okna po pěti letech, kdy se rozešli, nemohou nikde najít.
Realitní advokáti k tomu doplňují, že kromě listin mohou jako důkaz investice za určitých okolností posloužit také svědecké výpovědi třetích osob, ale v praxi tato možnost často připadá v úvahu pouze teoreticky, protože společní přátelé páru se po rozchodu nechtějí přiklonit na jednu či druhou stranu.
Pozor je třeba dát i na to, že obohacený musí podle § 2999 odst. 1 občanského zákoníku vydat nikoliv prostou cenu investice, ale majetkový prospěch, tedy rozdíl tržní hodnoty nemovitosti před investicí a po ní. Pokud rekonstrukce hodnotu bytu nezvýšila o očekávanou částku, vrátí se méně, než kolik bylo původně utraceno.
Jak postupovat, pokud jste se ocitli v podobné situaci
- Sesbírejte všechny doklady: faktury, výpisy z účtu, fotografie před rekonstrukcí a po ní, SMS a e-maily, kde se mluví o investicích
- Nečekejte, až přejde bolest: tříletá subjektivní promlčecí lhůta běží od ukončení soužití, ne od podání žaloby
- Pokuste se o písemnou dohodu: ideálně s úředně ověřenými podpisy, ušetří soudní výlohy
- Konzultujte situaci s advokátem: specializovaného na rodinné a nemovitostní právo dřív, než cokoliv podepíšete
- Předem ošetřete budoucí investice: smlouva o půjčce, dohoda o vypořádání nebo zástavní právo
Aneta dnes bydlí u sestry a zvažuje žalobu. Promlčecí lhůta jí běží už šestý měsíc a doklady má naštěstí pohromadě . Pavel jí kdysi přeposlal jejich účtenky e-mailem, aby se v rekonstrukci „lépe vyznali“. Právě tahle stará konverzace teď tvoří klíč k její šanci, jak peníze získat zpět. Z její příhody plyne nepříjemné poučení: i v té nejhezčí lásce stojí za to mít papír. Ne proto, že byste partnerovi nevěřili, ale proto, že vztah skončí, byt zůstane.
Zdroje
https://www.e15.cz/investice/rozchod-po-investici-do-nemovitosti-partnera-co-radi-advokatka-1411079
https://realitniadvokati.cz/kazdy-vztah-se-muze-rozpadnout-jak-neprijit-o-investice-do-ciziho-domu/
https://www.rklegal.cz/investice-do-cizi-nemovitosti/
https://www.muzikarpartners.cz/vznik-bezduvodneho-obohaceni-v-dusledku-ukonceni-nesezdaneho-souziti/
https://www.mesec.cz/clanky/zainvestovali-jste-dum-expartnera-a-ted-jdete-od-sebe-kdy-vam-musi-penize-vratit/
https://www.kralik-pavlik.cz/clanek/rozchod-druh-a-druzka-pritel-a-pritelkyne_95
https://www.sekaninova.com/cs/aktuality/rozchod-rozvod-a-majetkove-vyporadani-aneb-co-bude-moje-a-co-tvoje
https://www.bezplatnapravniporadna.cz/obcanske-pravo/bezduvodne-obohaceni/21387-investice-do-bytu-domu-partnera-jak-je-ziskat-zpet.html
https://www.banky.cz/poradna/druh-si-dela-po-rozchodu-narok-na-muj-majetek/
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2991 a násl. (bezdůvodné obohacení), § 2999 (peněžitá náhrada)
