Bydlení pro mladé - vyplatí se mladým bydlet ve vlastním, nebo spíš v nájmu?

Když to vezmu i v číslech, tak ceny energií vyrostly někdy i více než dvojnásobně, nemovitosti stagnují a někde lehce klesají, sazby se za poslední rok také zdvojnásobily a nájmy například v Praze vyrostly v tomto období přibližně o 20 %.

A teď je zde otázka. Vyplatí se mladým bydlet ve vlastním, nebo spíš v nájmu?

Popravdě, na tuto otázku si budete muset odpovědět každý sám za sebe. Instantní rady fungovat nebudou. Když se na to podívám čistě z pohledu cashflow, tak je aktuálně zajímavější nájem. Ukážu to na svém vlastním příkladu.

S manželkou hledáme dům ve specifické lokalitě. Ceny domů se tam pohybují kolem 11 až 13 milionů Kč. Pokud bych si vzal 80 % hypotéku na 12 milionový dům, platil bych měsíčně za hypotéku cca 57.000 Kč. Z toho jsou jenom úroky 46.000 Kč. Nám se v této lokalitě povedlo pronajmout dům v této hodnotě za 28.000 Kč měsíčně.

Takže nejen že jsou naše měsíční náklady o 30 tisíc menší, ale dokonce je platba za nájem o 18.000 Kč menší, než platba úroků v hypotéce. A to nemluvím o tom, že můžeme zhodnocovat těch 20 %, které bychom dali z vlastního a k tomu těch ušetřených 30 tisíc měsíčně.

Takže z finančního pohledu tady není moc o čem diskutovat.

Jenže je tady ještě jiný úhel pohledu. Bezpečí, nebo lépe řečeno jistota. Něco, po čem prahne většina lidí, které znám.

Když budu mít vlastní bydlení, mám mnohem větší jistotu, že se nebudu muset stěhovat, že mi každý rok majitel nezvýší nájemné. Navíc vysoké úroky tady budou možná další 2 až 3 roky a pak se pravděpodobně sníží, tím může dojít i ke snížení splátky hypotéky, a to docela výrazně.

Dalším aspektem je život ve stáří. Pokud budu jako senior stále platit někomu nájem, může se mi stát, že nebudu mít dostatek financí na zbylé potřebné věci typu jídlo, léky apod. Ve vlastním budu mít v tomto věku hypotéku splacenou, a tak mi vypadne jeden významný náklad.

Takže zpět k mému vlastnímu příběhu. Vzhledem k tomu, že se v lokalitě, kde chceme dům (nebo pozemek) pořídit, téměř nic neprodává, stejně bych po nemovitosti, která by za to stála, skočil. Bez ohledu na situaci s energiemi, úrokovými sazbami atd. Prostě když se na to podívám s výhledem dalších 30 nebo 50 let, tak situace, která tu bude další 2 roky, mě až tak moc nezajímá. Jasně, musím na to mít připravené peníze a dostatečnou bonitu. To je základ, ale jinak mi je vlastně trochu jedno, jestli to je pro mě výhodné, nebo ne.

Rozhodují totiž jiné faktory, než ten čistě finanční.

Tak, to teď bylo trochu filozofie na začátek, a jak jsem říkal, každý si musí umět odpovědět sám, co mu dává smysl, a které aspekty a kritéria nakonec převáží.

Každá varianta má bezesporu své kladné a záporné stránky. Pojďme si tedy shrnout výhody a nevýhody jednotlivých variant:

Menší kapitálová náročnost. Jednoduše řečeno, nemusíte mít připravených tolik peněz na začátek. Oproti tomu v hypotéce potřebujete mít našetřeno alespoň 10%, ideálně 20 % a více.

Flexibilita a nezávislost. Pro někoho může být daleko důležitější volnost a možnost flexibilně reagovat na změnu životních podmínek, proto uvázat se na jednom místě není úplně žádoucí.

Máte menší povinnosti. V nájemním bydlení se nemusíte o řadu věcí starat, postará se o ně majitel objektu.

Riziko výrazného zvýšení nájmu nebo ukončení nájmu. Ať se nám to líbí nebo ne, pokud žijeme v nájemním bydlení, může se nám čas od času stát, že se budeme muset přestěhovat. Buď se rozhodne majitel bytu pro zvýšení nájemného, které nejsme ochotní akceptovat nebo se rozhodne byt prodat.

Platíme dost peněz cizímu člověku a nevytváříme pro sebe žádnou hodnotu majetku. Opět velmi jednoduchá logika, pokud platím nájem, nic z toho nemám a užitek má pronajímatel. Pokud mám vlastní bydlení (byť na hypotéku), platím si do svého a vytvářím tak dlouhodobě vlastní hodnotu majetku.

Hodnota vaší nemovitosti dlouhodobě roste. Splácením hypotéky (pokud neplatíte za nemovitost cash) vám roste objem majetku.

Větší svoboda rekonstruovat a upravovat nemovitost. Pokud potřebujete udělat v nemovitosti větší úpravy, máte volné ruce. V nájmu často narazíte, protože majiteli bytu se vaše představa nemusí líbit.

Hypotéka je velký závazek na dlouhou dobu. Je potřeba brát v úvahu fakt, že si hypotéku berete na 20, někdy i 30 let. Na druhou stranu i nájem musíte platit dlouhodobě, jen je daleko jednodušší ukončit nájemní smlouvu, než se vyvázat z úvěru.

Riziko neschopnosti splácet. Může se dostat do situace, kdy budete mít problém se splácením svých závazků, což může negativně ovlivnit vaši bonitu. Pokud byste tuto situaci neřešili, může se vám stát, že o majetek přijdete.

Radovan Vávra říká, že je dobré se řídit pravidlem 5 %. Pokud se mi povede bydlet v nájmu, kde je roční nájemné menší, než 5 % z tržní ceny nemovitosti, tak to dává smysl. Pokud je roční nájemné vyšší než 5 %, vyplatí se spíše nemovitost koupit.

Jak už jsem říkal, ne vždy je vhodné řídit se pouze čísly a tak se pojďme podívat na to, jak si můžete zajistit hypotéku v případě, že se rozhodnete pro vlastní bydlení a nejste ti šťastlivci, kteří na to mají cash.

Rozdělím to na 3 skupiny:

Řekl bych, že je to většina mladých lidí, kteří za mnou přijdou. Ještě nejsou manželé, chodí spolu, žijí spolu a chtějí společné bydlení a velmi často i založit rodinu.

Pro získání hypotéky není svatba podmínkou a páry mají v některých ohledech dokonce více možností, jak hypotéku řešit. Při jejím sjednávání je ale potřeba přemýšlet pragmaticky a počítat i s variantou rozchodu a mít tuto situaci vyřešenou po právní stránce.

Jako nesezdaný pár máte dvě možnosti, jak k hypotéce přistoupit. Vzít si ji na sebe může jen jeden z partnerů, nebo si ji vezmou oba dva. Každá z variant má svá pro a proti. Pokud jsou hypotéka a nemovitost psané jen na jednoho z partnerů, je jediným dlužníkem, ale i jediným vlastníkem nemovitosti. Druhý z partnerů nedluží nic, zároveň nemá povinnost cokoli splácet. Logicky ale nemá v případě rozchodu žádný nárok na nemovitost. V případě, že druhý partner přispívá na hypotéku, měla by se tato situace zasmluvnit a právně ošetřit tak, aby v případě rozchodu nevyšel ze splácení hypotéky úplně naprázdno.

Častěji si ale nesezdané páry berou hypotéku společně. Je to proto, že pro jednotlivce je složitější hypotéku získat a to ve chvíli, kdy banka posuzuje bonitu, tedy schopnost splácet a logicky ze dvou příjmů je tato bonita mnohem vyšší.

Hypotéku a koupenou nemovitost pak partneři vlastní podílem, který je uvedený ve smlouvě. Není nezbytně nutné, aby byl přesně 50 ku 50. Zároveň jsou oba zodpovědní za úplně celý dluh. Jak jeden, tak druhý partner jsou zapsaní v registrech. Pokud by tedy v budoucnu chtěli žádat o další úvěr, klidně samostatně, budou to mít složitější oproti páru, kde je hypotéka napsaná jen na jednoho z partnerů.

Pro singles je situace při žádosti o hypotéku o něco složitější. Přeci jen je k dispozici jen jeden příjem na vytvoření dostatečné bonity a také na našetření potřebné částky jako akontace pro nemovitost. Abyste na hypotéku vůbec dosáhli, potřebujete mít našetřeno alespoň 10 % kupní ceny nemovitosti, pokud je vám do 36 let a 20 % pokud je vám nad 36 let. Je tedy potřeba mít prostě nějaký finanční základ.

Nejlepší je samozřejmě nejen začít včas šetřit, ale jít se rovnou s někým poradit a zjistit, jak peníze ukládat co nejefektivněji s ohledem na vaše cíle a plány. V případě první koupě a žádosti o hypotéku je potřeba myslet realisticky a hledat nemovitost ve vašich finančních možnostech. Jedná se o vaše první bydlení a to neznamená, že bude poslední. Doporučuji začít se skromnějšími nároky, ale i tak se můžete těšit ze svého prvního vlastního bydlení.

Pro mladé páry může být řešením Státní fond podpory investic, který poskytuje tzv. „státní hypotéku.“ Komplikací je, že částky možného úvěru většinou na nemovitost nestačí a navíc jsou kladeny podmínky na rozlohu bytu, musíte mít našetřeno 10% z hodnoty nemovitosti, alespoň jeden z páru musí mít pod 40 let a musí se jednat o vaše první a jediné vlastní bydlení. Žádat o státní úvěr je navíc administrativně náročnější než zařízení běžné hypotéky u banky.

Výhody státního úvěru:

Bohužel jak už jsem říkal, pro většinu lidí nestačí limity maximální výše tohoto úvěru a kombinace s hypotékou zatím vypadá velmi složitě.

Výhody klasického hypotečního úvěru:

V praxi se moc s půjčkou ze Státního fondu podpory investic nesetkávám. (dříve se jí říkalo Státní fond pro rozvoj bydlení). Největší nevýhodou je její špatná kombinovatelnost s klasickou hypotékou. Jsou zde sice nějaké možnosti, ale je to velmi nepraktické.

Suma sumárum. Pokud splňujete všechna kritéria, z dlouhodobého hlediska se více vyplatí vlastní bydlení, než bydlení v pronájmu. A to i za předpokladu, že si musíte vzít hypoteční úvěr. Investujete jednoduše do vlastního.