Článek
Bude vaše chalupa kvůli EU problém? Zatím spíš jen v jedné situaci. Česká pravidla dnes nedopadají na všechny stejně. Nejdřív si musíte ujasnit, jestli váš objekt spadá do výjimky, nebo už do běžného režimu, který se láme hlavně při prodeji a pronájmu.
Nejde o zákaz, ale o to, jestli spadnete do výjimky
Plošný zákaz dnes neplatí. Ministerstvo průmyslu a obchodu výslovně napsalo, že nechystá povinné renovace v rezidenčním sektoru a neplánuje ani vázat prodej nebo pronájem na energetickou třídu. Nejčastější strašák tedy míří vedle, protože starou chalupu dnes nikdo plošně nevyřazuje ze hry.
Český režim ale majitele dělí ostře. zákon o hospodaření energií č. 406/2000 Sb. vyjímá samostatné budovy pod 50 m2 a také stavby pro rodinnou rekreaci, tedy objekty určené k rekreačnímu užívání jen část roku, pokud jejich odhadovaná spotřeba nepřesáhne 25 procent celoročního užívání. Podobnou logiku drží i směrnice EU 2024/1275 o energetické náročnosti budov, která pracuje s domy užívanými kratší dobu než čtyři měsíce ročně. Vedle těchto dvou skupin stojí třetí, objekty bez výjimky, pro které už dnes platí běžná pravidla.
Právě tady vzniká nejvíc zmatku. Když jsem si ten paragraf přeložil do normální řeči, vyšel z něj prostý rozdíl mezi malou letní chatou a chalupou, kde se fakticky žije skoro celý rok. Nerozhoduje lidové označení, ale režim užívání a splnění zákonné podmínky. Jakmile objekt do výjimky nespadne, přestává být důležité, co mu říká rodina, a začíná rozhodovat to, co musíte splnit při prodeji nebo pronájmu.
Problém začíná až ve chvíli, kdy jdete prodávat
Tlak začíná papírem. U objektu bez výjimky přichází PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy, dokument, který shrne energetickou kvalitu domu do jednoho oficiálního štítku. Zákon i výklad MPO k PENB říkají jasně: vlastník si ho musí opatřit, ukázat zájemci před uzavřením smlouvy a nejpozději při podpisu ho předat. To není zákaz prodeje. To je právní minimum, které už dnes dopadá na část chalup.
Pak nastupuje viditelný dopad na inzerát. Energetická třída, tedy písmeno na štítku od úspornějších po nejhorší, se musí objevit i v reklamě. A pokud vlastník nepředá realitnímu zprostředkovateli grafickou část průkazu, zákon mu ukládá uvést v materiálech rovnou nejhorší klasifikační třídu. Nezastaví to obchod, ale poškodí to první dojem ještě dřív, než si zájemce přečte popis domu.
Třída G prodej neblokuje, ale zhoršuje pozici
Čísla ukazují, že to není okrajová potíž. Když jsem prošel evidenci průkazů MPO za rok 2024, vyšlo z ní pro prodej budovy nebo její části 14 684 průkazů PENB, z toho 5 170 ve třídě G. U rodinných domů samotných spadlo do stejné třídy 4 405 z 8 953 průkazů.
Třída G tedy nepůsobí jako rarita ani jako zákaz, ale jako jasný tržní handicap, který kupující už umí číst. A právě tady se ukazuje, že tlak kolem chalup není vymyšlený, jen nepřichází bagrem.
Evropa tlačí na průměr, Česko zatím odmítá zákazový scénář
Směr problému určuje EPBD. To je evropská směrnice o energetické náročnosti budov a ta netlačí na okamžitou povinnou renovaci každé chalupy. Tato směrnice po státech chce, aby průměrná spotřeba primární energie z neobnovitelných zdrojů v celém rezidenčním fondu klesla do roku 2030 o 16 procent a do roku 2035 o 20 až 22 procent proti roku 2020. Primární energie z neobnovitelných zdrojů jednoduše znamená energii přepočtenou z fosilních a dalších neobnovitelných zdrojů, kterou budovy celkově spotřebují. Cíl tedy míří na souhrn všech domů, ne na automatický příkaz pro jednoho chalupáře.
Česká odpověď nemusí vypadat jen jako tlak. Nová zelená úsporám ve svých oficiálních materiálech počítá také s trvale obývanými rekreačními budovami, a to v programech Standard, Oprav dům po babičce i Light. Jinými slovy: kdo řeší prodej, průkaz nebo větší změnu dokončené budovy, tedy rozsáhlejší zásah do už stojícího domu, nečelí jen hrozbě nákladů, ale i možné cestě přes dotaci. Rozdíl mezi panikou a plánem často dělá právě tohle praktické rozcestí.
Časový rámec už běží. Když jsem porovnal výklad Evropské komise k přepracované EPBD a to, co k ní v červnu uvedlo MPO, vyšel z toho střízlivý závěr. Směrnice platí od 28. května 2024, státy ji mají přepsat do národních zákonů do 29. května 2026, ale české ministerstvo zároveň odmítlo zákazový scénář pro prodej, pronájem i povinné renovace v rezidenčním sektoru.
Největší problém tedy dnes nepředstavuje stará chalupa sama o sobě, ale majitel, který netuší, jestli spadá do výjimky, nebo už do režimu PENB. Ověřte si to dřív, než dáte objekt do inzerce nebo začnete plánovat rekonstrukci, protože právě tahle odpověď vám ušetří nejvíc nervů i peněz.
Zdroje: MPO – Připravovaná směrnice Evropské komise či návrh zákona, které by od roku 2027 omezily majitele nehospodárných nemovitostí v jejich dispozici, Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, MPO – Průkaz energetické náročnosti budovy, MPO – Zpráva o průběžné evidenci průkazů energetické náročnosti budov v ČR za rok 2024, Směrnice (EU) 2024/1275 o energetické náročnosti budov, Nová zelená úsporám – NZÚ Light
