Článek
Máte hypotéku čtyři miliony a podařilo se vám našetřit milion korun. Pokud trefíte správné období, můžete podle zákona tento milion poslat do jistiny bez náhrady nákladů za předčasné splacení. Když stejné peníze pošlete mimo zákonné bezplatné situace, banka už za určitých podmínek náhradu nákladů požadovat může.
Nejdůležitější háček je v kalendáři. Zákon nedává dlužníkovi jeden libovolný bezplatný den v roce ani obecné právo splatit čtvrtinu hypotéky kdykoliv. U úvěru na bydlení chrání před náhradou nákladů splátku do 25 % celkové výše úvěru během jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy.
Model za 4 miliony Kč
Původní celková výše hypotéky: 4 000 000 Kč. Čtvrtina je 1 000 000 Kč. V zákonném výročním okně tak lze bez náhrady nákladů za předčasné splacení poslat až milion korun, pokud samozřejmě tolik z úvěru ještě zbývá.
25 % se počítá z celkové původní výše úvěru
Znění § 117 zákona o spotřebitelském úvěru pracuje s 25 % „celkové výše spotřebitelského úvěru“. V praxi banky toto pravidlo popisují jako čtvrtinu celkové původní výše hypotéky. Nejde tedy o 25 % aktuálně nesplaceného zůstatku.
U hypotéky sjednané na 4 miliony Kč je výroční limit až 1 milion Kč, i když po několika letech zbývá doplatit například 3,1 milionu. Pokud by už zůstatek činil jen 700 tisíc, samozřejmě nelze splatit víc, než kolik dlužíte.
A ještě jedna důležitá nuance: pokud v tomto okně pošlete víc než zákonných 25 %, zákon chrání alespoň část do této hranice. U čtyřmilionové hypotéky a mimořádné splátky 1,4 milionu by tedy náhrada nákladů neměla být požadována z prvního milionu; případné náklady se mohou řešit až u částky nad něj podle obecných pravidel.
Rozhoduje měsíc před výročím smlouvy, ne kalendářní rok
Tohle je nejčastější místo, kde může člověk udělat chybu. Výročí se váže k datu uzavření úvěrové smlouvy. Nejde o leden až prosinec, datum čerpání ani automaticky o konec fixace.
Příklad přesného okna
Smlouva byla uzavřena 15. října. Zákonné výroční období je jeden měsíc před dnem výročí, tedy prakticky od 15. září do 14. října. Právě v tomto intervalu má být předčasná splátka provedena, pokud chcete využít výroční bezplatnou výjimku.
Proto má smysl řešit splátku s bankou s předstihem. Samotný záměr lze bance oznámit dříve, ale rozhodující je, aby vlastní předčasné splacení spadlo do příslušného zákonného období. Konkrétní administrativní postup se mezi bankami liší: někde se vše zadá v internetovém bankovnictví, jinde banka nejprve vystaví vyčíslení a platební instrukce.
Výročí smlouvy není totéž co konec fixace
Dva bezplatné režimy se často pletou. Výroční 25% okno se opakuje každý rok podle data uzavření smlouvy. Konec fixace je jiný okamžik a zákon chrání i předčasné splacení v období, kdy není stanovena pevná sazba, a také do tří měsíců poté, co poskytovatel sdělí novou sazbu pro další období.
Jinými slovy: člověk nemusí čekat pět let do konce pětileté fixace, aby mohl něco významného splatit zdarma. Výroční výjimka umožňuje každoročně pracovat s až čtvrtinou původní výše úvěru. A naopak konec fixace může otevřít mnohem širší možnost doplatit úvěr bez náhrady nákladů.
Čtyři situace, které vypadají podobně, ale nejsou stejné
Výročí smlouvy: jednou ročně lze během jednoho měsíce před výročím splatit bez náhrady nákladů až 25 % celkové původní výše úvěru.
Nová sazba / konec fixace: zákon obsahuje samostatné bezplatné situace spojené s obdobím bez pevné sazby a s oznámením nové úrokové sazby.
Prodej nemovitosti: pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců a jsou splněny zákonné podmínky, předčasné splacení v souvislosti s převodem nemovitosti je další samostatnou bezplatnou výjimkou.
Běžná mimořádná splátka mimo výjimky: hypotéku lze splatit kdykoliv, ale poskytovatel může požadovat zákonem omezenou náhradu účelně vynaložených nákladů.
Co se změnilo od září 2024
Roční 25% výroční výjimka není novinka roku 2026. Od 1. září 2024 se ale změnila pravidla pro náhradu nákladů v situacích, kdy dlužník splácí mimo bezplatné zákonné výjimky. U typických úvěrů na bydlení zákon nově pracuje s administrativními náklady a úrokovým rozdílem a zároveň stanoví procentní strop.
U úvěrů na bydlení, na které tento režim dopadá, nesmí náhrada překročit 0,25 % z předčasně splacené části za každý započatý rok zbývající do konce období pevné sazby a současně nejvýše 1 % z předčasně splacené částky. Skutečná náhrada může být nižší, protože se počítá podle zákonného vzorce.
Co z toho plyne
Výroční 25% okno má pořád velkou cenu: u částky, která se do něj vejde, se náhrada nákladů za předčasné splacení neúčtuje. Není proto jedno, zda milion pošlete například dva měsíce před výročím, nebo až uvnitř správného období.
Pět modelových situací u hypotéky 4 miliony Kč
Zůstatek 3,2 milionu, výroční okno právě běží: mimořádná splátka 600 000 Kč je pod limitem 1 milion Kč.
Zůstatek 3,2 milionu, výroční okno právě běží: mimořádná splátka 1 000 000 Kč využije celý zákonný 25% limit.
Zůstatek 3,2 milionu, výroční okno právě běží: mimořádná splátka 1 300 000 Kč přesahuje výroční limit o 300 000 Kč; ochrana bez náhrady nákladů se vztahuje minimálně na první milion.
Zůstatek 3,2 milionu, do výročí jsou ještě dva měsíce: stejný milion už není kryt výroční 25% výjimkou; je potřeba ověřit jinou bezplatnou situaci nebo vyčíslení banky.
Zůstatek 700 000 Kč, výroční okno běží: limit podle původních 4 milionů by byl 1 milion, ale splatit lze nanejvýš skutečný zůstatek úvěru.
Jak postupovat, když chcete letos poslat mimořádnou splátku
Najděte datum uzavření úvěrové smlouvy. Nezaměňujte ho s datem prvního čerpání, začátkem fixace nebo dnem pravidelné měsíční splátky.
Spočítejte 25 % z celkové původní výše úvěru. U 4 milionů je to 1 milion, u 3 milionů 750 tisíc, u 2 milionů 500 tisíc Kč.
Určete měsíční období bezprostředně před výročím smlouvy a napište si jeho začátek i konec do kalendáře.
Kontaktujte banku s předstihem a vyžádejte si přesný postup, vyčíslení a účet či variabilní symbol pro mimořádnou splátku.
Před odesláním peněz si nechte potvrdit, že splátka bude zaúčtována v režimu bez náhrady nákladů podle výroční 25% výjimky.
Pokud chcete splatit víc než 25 %, nechte si zvlášť vyčíslit případné náklady na část nad zákonný bezplatný limit.
Milion zdarma není reklamní bonus banky
Na tomhle pravidle je zajímavé, že nejde o marketingovou výhodu konkrétní banky. Je zakotvené přímo v zákoně o spotřebitelském úvěru. Banka může nabídnout i výhodnější podmínky nad zákonné minimum, ale nesmí vám vzít zákonnou ochranu tam, kde jsou její podmínky splněné.
Pro běžného dlužníka je proto nejdůležitější hlídat dvě čísla: původní výši hypotéky a datum výročí smlouvy. U čtyřmilionového úvěru se z nich rázem stane velmi konkrétní informace: až milion korun ročně může v přesném měsíčním okně odejít do jistiny bez náhrady nákladů za předčasné splacení.
Rychlé shrnutí
U hypotéky na bydlení lze během jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy předčasně splatit až 25 % celkové původní výše úvěru bez náhrady nákladů. U 4 milionů Kč je to až 1 milion Kč. Výročí smlouvy, konec fixace, prodej nemovitosti a běžná mimořádná splátka jsou ale čtyři odlišné režimy.
Zdroje a ověření
