Článek
Hypotéka je účelový úvěr zajištěný nemovitostí. Jejím účelem musí být bydlení, a proto ji nelze využít například na koupi garáže nebo nebytových prostor (kancelář, ateliér, prodejna…). Na tyto účely je možné použít financování jiným typem úvěru, obvykle za méně výhodných podmínek.
I tak je ovšem hypotéka do značné míry flexibilní, co se týče využití – od koupě domu, bytu, pozemku či rekreační nemovitosti, přes výstavbu a rekonstrukci celého objektu, či úpravu dílčí části stavby – například střechy nebo obvodového pláště v souvislosti s energetickými úsporami. Hypotékou lze také financovat vypořádání podílů v souvislosti s dědictvím, nebo po rozvodu při vypořádání společného jmění manželů. Také si lze za určitých podmínek zpětně nechat proplatit dříve zakoupenou nemovitost. Samostatnou kapitolou je refinancování starších hypoték.
Parametry hypotéky
Základními parametry, které určují výši splátek, jsou výše úvěru, doba splatnosti (5 – 30 let a u většiny bank maximálně do 70 let věku), úroková sazba a fixace. V současné době jsou veškeré hypotéky spláceny anuitně, tzn. část každé splátky pokrývá úroky a část jistinu.
Co je zástava a bonita?
Aby měla banka jistotu, že o poskytnutou částku nepřijde, vyžaduje zástavu v určité hodnotě, ve zkratce LTV (loan to value) – tj. poměr půjčené částky vůči hodnotě zástavy. Poměr je aktuálně 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. Pokud tedy žadatel plánuje koupi bytu v hodnotě 5 mil. Kč, musí poskytnout 1 mil. Kč z vlastních zdrojů.
Jiným způsobem, jak pokrýt náklady na nemovitost bez vlastních zdrojů v hotovosti, je zastavit vyšší hodnotu, než má předmětná nemovitost. Mohu tedy k předmětu hypotéky zastavit například ještě jeden byt tak, aby celková LTV byla více, než 80, resp. 90 %. Za hypotéku může ručit i jiná osoba, než žadatel, například rodinný příslušník. Kombinovaná zástava se dá zrušit dříve, než uplyne splatnost hypotéky, a to nejdříve v momentě, kdy zbývající dluh odpovídá LTV 80 %.
Bonita je schopnost žadatele dlouhodobě splácet. Prokazuje se pomocí příjmů za určité období, přičemž záleží na zdroji příjmů a posouzení banky, zda a do jaké míry je bude akceptovat.
Podle doporučení ČNB se banky řídí parametrem DSTI, podle něhož je možné splácet na všechny úvěry žadatele maximálně 45 % svých příjmů/příjmů domácnosti (v závislosti na tom, zda je žadatelem jedinec, nebo partneři/manželé).
Dalším parametrem je DTI, tj. celková výše zůstatku všech úvěrů nesmí činit více než 8,5 násobek ročních příjmů žadatele nebo domácnosti. Výjimkou jsou žadatelé do 36 let, pro které platí 9,5 násobek ročních příjmů (v případě druha a družky musí splňovat věkový limit oba, u manželů stačí, když je mladší 36 let jeden z nich).
Jaké příjmy banka akceptuje?
Nejjednodušší situace je v případě příjmů ze zaměstnaneckého poměru. Nezáleží na tom, zda jde o HPP, VPP, zkrácený úvazek nebo například příjmy z dohody o pracovní činnosti. Do příjmů se počítají také prémie. Jako doklad bance slouží potvrzení o příjmech, které si žadatel obstará u svého zaměstnavatele, resp. jeho mzdové účetní. Zpravidla se potvrzení předkládá za poslední 3, eventuálně 6 měsíců. V případě nedávného povýšení lze požádat banku, aby na základě pracovní smlouvy uznala nový vyšší příjem. Banky dále obvykle poptávají výpis z účtu, který musí obsahovat veškeré transakce, včetně výdajů. Posuzují se například rizikové výdaje typu sázení, které nebudí důvěru bank. Příjmy v hotovosti nejsou pro účely hypotéky optimální, banky je obvykle neberou v potaz.
Hypotéka pro OSVČ a podnikatele?
V případě fakturovaných částek se jedná o „hrubý“ a nikoli „čistý“ příjem jako v případě příjmu ze zaměstnání, a proto banky neuznávají celou částku. Každá banka posuzuje příjmy podle své metodiky, většinou uznává 40 – 70 %. Pro účely hypotéky se dokládají poslední dvě daňová přiznání. Záleží také na daňovém režimu, v kterém se podnikatel pohybuje (paušální daň, výdajový paušál, vedení účetnictví).
V případě žadatele, který je majoritním vlastníkem s.r.o. a není ve firmě zaměstnaný, mohou banky uznat určitý příjem z firmy na základě jejího hospodaření (dokládají se účetní dokumenty firmy).
Příjmy z pronájmu a další
Nezapomeňte však také na příjmy z nájmu, které můžete mít z aktuálně pronajímané nemovitosti. Některé české banky umí pracovat u těchto druhů příjmů také s budoucími příjmy, které budete mít po nabytí nemovitosti financované hypotečním úvěrem.
Příjem, který banka uzná, záleží ovšem na výdajovém režimu. Využíváte-li výdajový paušál 30 %, uzná banka 60-70 % příjmu. Určitě doporučujeme zvážit, zda by nebylo výhodnější pracovat se skutečnými výdaji, do kterých můžete zahrnout i odpisy nemovitosti. A ty dokáží u dražších nemovitostí udělat zajímavý zvrat.
Relevantní pro účely hypotéky je rovněž rodičovský příspěvek, peněžitá pomoc v mateřství, výživné na děti, diety, výsluhy a příspěvek na bydlení. Naopak příjmy z dohody o provedení práce zpravidla akceptované nejsou.
Žádat společně, anebo každý za sebe?
V manželství se žádost a související příjmy posuzují společně, pokud není předem upravené společné jmění manželů ve smyslu, že majetek nabývá každý z manželů samostatně.
Praktický postup žádosti o hypotéku
Žádost o úvěr se v současné době podává většinou on-line. Následně je nutné provést odhad hodnoty nemovitosti, který zajišťuje obvykle banka ve spolupráci se žadatelem. Současně žadatel předkládá potvrzení o příjmech a výpisy z účtů, popřípadě jiné dokumenty související s bonitou. Ve spolupráci s advokátem je připravena kupní smlouva a úvěr putuje ke schválení do banky. Po podpisu smlouvy o úvěru může dojít k jeho čerpání, tj. převedení prostředků z banky do úschovy u notáře či advokáta.
Pokud je vše v pořádku, celý proces zabere přibližně měsíc.
