Článek
1. SVJ jako správce, nikoli jako soudce: Co skutečně může a nesmí
Společenství vlastníků jednotek je podle občanského zákoníku (§ 1194–1216 NOZ) právnickou osobou, která má omezenou právní osobnost – její účel je výhradně správa domu a pozemku. Nesmí zasahovat do vlastnických práv jednotlivých členů (např. zakazovat chov psa, kouření na balkoně nebo krátkodobý pronájem), pokud tím není narušen společný výkon práv ostatních. Tam, kde dojde k opakovanému a závažnému rušení – třeba hlukem, nepořádkem nebo neplacením záloh – má SVJ přístup k právním nástrojům, včetně možnosti žaloby nebo návrhu na nucený prodej jednotky.
2. Rozúčtování nákladů: Jasná pravidla a časté omyly
Zákonný rámec
Rozúčtování služeb se řídí zákonem č. 67/2013 Sb. a příslušnými vyhláškami, např. č. 269/2015 Sb. (vytápění a teplá voda). Vyúčtování musí být přehledné, adresné a respektovat dohodnutý způsob rozúčtování. Zákon výslovně uvádí, že pokud SVJ nebo pronajímatel nesplní svou povinnost včas, může být uplatněna smluvní pokuta až 50 Kč za den prodlení.
Počet osob rozhodných pro rozúčtování
Nejčastěji používané kritérium – počet osob – je ale zároveň zdrojem sporů. Zákon stanoví, že rozhodnými osobami jsou ti, kdo v bytě skutečně bydlí déle než 2 měsíce ve zúčtovacím období. Nezáleží přitom na trvalém bydlišti, ale na skutečném užívání bytu. Pokud nájemce nahlásí pouze jednu osobu, ale reálně byt obývá celá rodina, má výbor SVJ právo korigovat tento údaj na základě svých zjištění (např. pozorování, svědectví, odpad apod.).
Nejčastější chyby
- Vyúčtování přeposlané nájemci bez úprav – špatně. Je třeba zohlednit smluvní ujednání a správné adresáty.
- Nenahlášení změny počtu osob – porušení zákona, i když to neomlouvá špatně provedené vyúčtování.
- Nejasný způsob rozúčtování ve stanovách SVJ – zvyšuje riziko sporů a právní nejistoty.
3. Krátkodobé pronájmy: Airbnb a spol. pod drobnohledem SVJ
Krátkodobé ubytování, jako je Airbnb, je ubytovací službou (§ 2326 OZ), nikoliv nájmem. To s sebou nese řadu důsledků – od daňových až po provozní (např. ohlašovací povinnost, značení provozovny, poplatky z pobytu, povinnosti vůči cizinecké policii).
Co může SVJ?
- Nemůže zakázat pronájem jako takový, ale může se bránit, pokud je tím opakovaně narušován klid, bezpečnost nebo pořádek v domě.
- Může podat negatorní žalobu, pokud je užívání bytu v rozporu s účelem jednotky.
- Může navrhnout nucený prodej bytu, pokud vlastník závažně porušuje povinnosti a nerespektuje výstrahu.
Doporučení:
- Zařadit do stanov SVJ podmínku souhlasu vlastníků se změnou účelu užívání jednotky.
- Využívat možnosti obrátit se na stavební úřad, pokud se byt trvale využívá k ubytování, které je v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.
Právo a zdravý rozum ruku v ruce
Právní úprava dává SVJ i jednotlivým vlastníkům do rukou dostatečné nástroje, ale zároveň klade důraz na předvídatelnost, transparentnost a férovost. Dobré vyúčtování i efektivní správa začínají ve stanovách a pokračují v komunikaci mezi vlastníky. Rozpor mezi „vlastnickou svobodou“ a „společným soužitím“ není jen právní otázka – je to každodenní výzva.
Více o tématu účtování SVJ si přečtěte na webu www.uctujemeneziskovky.cz
