Článek
Když vláda tento týden představila návrh rozpočtu se schodkem 389 miliard korun, druhým nejvyšším od vzniku samostatného Česka, bylo jasné, že debata o daních přijde. Ministryně financí Alena Schillerová vzápětí připustila, že se od roku 2027 některé daně zvednou. Z deficitu chce za volební období ukrojit zhruba 120 miliard, tedy 30 až 40 miliard ročně. Jinak by podle ní byly rozpočty na roky 2028 a 2029 jen těžko sestavitelné.
Vedle kratomu, hazardu a zahřívaného tabáku se v tom výčtu objevilo něco, co se týká podstatně většího počtu lidí: investiční nemovitosti. Ministerstvo prý nyní analyzuje, jak by takové zdanění mohlo vypadat, a návrhy chce předložit koaliční radě.
Jako člověk, který se hypotékami živí, sleduju tuhle debatu se smíšenými pocity. Argument pro je totiž silnější, než si většina lidí připouští. A provedení může být hodně nepovedené.
Česko opravdu daní majetek výjimečně málo
Tohle není politický názor, ale statistika. Podle dat Tax Foundation Europe odváděli Češi v roce 2022 na dani z nemovitosti v průměru zhruba jedno promile hodnoty své nemovitosti ročně. Průměr zemí Evropské unie byl víc než čtyřnásobný, 0,45 procenta. Méně než my platili jen lidé v Lichtenštejnsku a Švýcarsku.
Majetkové daně u nás tvoří 0,16 procenta HDP, což je druhé nejnižší zdanění majetku v celé OECD. Dědická ani darovací daň neexistuje. Daň z nemovitých věcí vynesla loni obcím 23,6 miliardy korun, a to je z majetkových daní prakticky všechno.
Na tenhle nepoměr roky upozorňuje Mezinárodní měnový fond, letos se přidala i Evropská komise. Analytici z PAQ Research spočítali, že v roce 2024 pocházelo z nemovitostí jen 0,7 procenta našich daňových příjmů, zatímco vážený průměr Polska, Slovenska, Maďarska a Slovinska je 2,3 procenta.
Takže když někdo řekne, že tady je prostor, má věcně pravdu. Otázka je, kde přesně ten prostor je.
Plošné zvýšení je politická sebevražda
Ministryně to řekla otevřeně: plošné zvýšení daně z nemovitých věcí odmítá. A má pro to velmi praktický důvod. Ve vlastním u nás bydlí přes sedmdesát procent lidí, což nás řadí na nejvyšší příčky Evropy. Plošná daň by tedy zasáhla hlavně rodiny, které vlastní jeden byt a bydlí v něm, ne investory.
Proto se hledá cesta, jak zdanit „ty druhé“. A tady začíná ta zajímavější část.
Kdo je vlastně investor?
Investiční byt nemá v Česku žádnou zákonnou definici. Odhady vycházejí z analýz soukromých firem. Podle dat společnosti Dataligence jich je u nás přes 220 tisíc, tedy zhruba desetina všech bytů, nejvíc v Praze a ve Středočeském kraji. Soukromí vlastníci z nich pronajímají asi 71 tisíc.
Jediné použitelné vodítko dala letos v dubnu Česká národní banka, když zpřísňovala pravidla pro hypotéky. Za investiční označila třetí a každou další obytnou nemovitost, případně jakoukoli nemovitost pořizovanou za účelem pronájmu.
Zkuste si tu definici přiložit na reálné rodiny, které vidím v kanceláři.
Manželé mají byt, ve kterém bydlí. Zdědili chalupu po rodičích. Teď kupují malý byt pro syna, který jde studovat do Brna. Třetí nemovitost. Investoři.
Jiný případ: pár ve čtyřiceti koupil garsonku, pronajímá ji a nájem posílá na spoření dětem. Jedna nemovitost navíc, ale pořízená za účelem pronájmu, takže investiční podle obou možných kritérií.
A pak je tu člověk, který vlastní tři sta bytů. Přesně na něj ministryně v České televizi ukázala.
Mezi prvními dvěma případy a tím třetím je propast. Schillerová si toho je vědoma a sama připustila, že by bylo nutné odlišit velké investory od člověka, který si pořídil jeden byt jako zabezpečení na stáří. Jenže právě tohle je ta těžká část, a zatím na ni nikdo neodpověděl.
Zpřísnění už proběhlo, jen o něm nikdo nemluvil
Zatímco se o daních teprve debatuje, financování se změnilo už letos.
Od 1. dubna platí na doporučení ČNB u investičních hypoték maximální LTV 70 procent, tedy nutnost mít alespoň třicet procent vlastních peněz. K tomu limit celkového zadlužení ve výši sedminásobku ročního čistého příjmu. Česká spořitelna to aplikovala už od února. Opatření se podle centrální banky dotkne zhruba desetiny nově poskytnutých hypoték.
V praxi lidi překvapuje ten druhý parametr, ne první. Vlastní zdroje si většina zájemců umí spočítat. Ale limit zadlužení se počítá ze všech úvěrů dohromady. Investor s čistým příjmem 60 tisíc korun měsíčně má prostor zhruba pět milionů na všechno. Když už splácí dvě hypotéky a leasing, na třetí byt nedosáhne, i kdyby měl akontaci připravenou v hotovosti.
Případná daň by tedy přišla do prostředí, které je pro drobného investora už dnes výrazně přísnější než před rokem.
Kdo to nakonec zaplatí
Argumenty proti stojí na dvou věcech.
Ta první je jednoduchá tržní mechanika. Když se pronajímateli prodraží držení bytu, pokusí se náklad přenést do nájmu. V lokalitách s převisem poptávky se mu to nejspíš povede. Daň, která měla zlepšit dostupnost bydlení, pak skončí u nájemníka. Lukáš Kovanda z Trinity Bank navíc upozorňuje, že mimo případ Vancouveru chybí spolehlivý empirický důkaz, že by zdanění nemovitostí nebo prázdných bytů dostupnost bydlení skutečně zlepšovalo.
Ta druhá je podle mě zajímavější a v debatě skoro nezaznívá. Zatímco se řeší fyzické osoby, největší letošní realitní transakcí u nás byl nákup 760 nájemních bytů v pražské Písnici institucionálním investorem. Rezidenční portfolia se skupují ve velkém. Pokud bude daň postavená na počtu nemovitostí ve vlastnictví fyzické osoby, velcí hráči v ní nebudou vůbec figurovat. Zasáhne přesně tu skupinu, která má jeden nebo dva byty navíc.
Zastánci vyššího zdanění na to mají odpověď: aspoň část investičních bytů by se dostala na trh, zvýšila by se nabídka pro lidi, kteří chtějí bydlet, a Česko by se přiblížilo standardu okolních zemí. Není to hloupý argument. Jen si nejsem jistý, že navrhovaný nástroj tenhle cíl trefí.
Co by měl mít dobrý návrh
Nechci předstírat, že mám hotové řešení. Ale pár testů, kterými by měl každý návrh projít, si představit umím.
Musí rozlišit počet nemovitostí od jejich funkce, protože chalupa a byt pro studující dítě nejsou investice. Musí zahrnout právnické osoby a fondy, jinak jen přesune vlastnictví o patro výš. Musí počítat s tím, že náklad se bude přenášet do nájmů, a nějak s tím pracovat. A musí mít použitelnou evidenci, protože stát dnes neumí spolehlivě říct, kolik prázdných bytů v Česku vlastně je.
Zatím máme zadání, ne návrh. Do konce roku by mělo být jasněji, protože bez konkrétních opatření se rozpočty na roky 2028 a 2029 podle ministerstva nesestaví.
Pokud v tuhle chvíli řešíte koupi bytu na pronájem, dal bych vám jedinou radu: nekupujte ve spěchu jen proto, abyste něco stihli. Žádný návrh zatím neexistuje a legislativní proces trvá měsíce. Nákupy dělané ze strachu z chystané regulace bývají obvykle ty nejdražší.
