V bytě, kde bydleli tři, dnes bydlí jeden. Tohle je skutečná příčina drahého bydlení

Dva grafy, které v posledních dnech kolovaly po sociálních sítích, mi nedají spát. Ne proto, že by byly překvapivé. Ale proto, že se o tom, co ukazují, prakticky nemluví, přestože to vysvětluje víc než většina politických hesel o dostupném bydlení.

Pracuji s hypotékami každý den. Vidím, komu banka půjčí, komu ne a proč. A vidím také, jak se za posledních deset let změnilo to, co lidé považují za „normální“ bydlení. Sčítání lidu tomu dává tvrdá čísla. Vzal jsem proto oficiální řadu Českého statistického úřadu a podíval se, co z ní plyne.

Takhle vypadá vývoj podle sčítání lidu, domů a bytů (ČSÚ, obydlené byty):

Kolik lidí bydlí v jednom bytě (průměr, obydlené byty):

Kolik metrů čtverečních připadá na jednoho člověka (celková plocha bytu):

Pokles obsazenosti tedy neběží třicet let, ale přes půl století, a nikdy se nezastavil. Ani revoluce, ani krize v roce 2008, ani covid. Plocha na osobu je v dnešní metodice srovnatelná od roku 1991, ale starší ukazatel obytné plochy říká totéž: z 10,5 m² na osobu v roce 1961 vzrostl na 18,6 m² v roce 2001.

Průměrný byt přitom mezi lety 2011 a 2021 vyrostl jen o necelý metr (z 86,7 na 87,6 m²). Prostor na osobu ale rostl dál, protože v bytech ubývá lidí.

Sčítání 2021 tuhle křivku vysvětluje docela přesně. Počet hospodařících domácností dosáhl 4,8 milionu a za třicet let vzrostl o 830 tisíc. Počet obyvatel Česka přitom za stejnou dobu vzrostl jen o zhruba 220 tisíc.

Rozdíl dělá jedna věc: domácnosti jednotlivců. Jen mezi lety 2011 a 2021 jich přibyla třetina. Téměř 40 % všech hospodařících domácností dnes tvoří nerodinné domácnosti, drtivou většinou singles. Průměrná hospodařící domácnost má 2,15 člena. Z necelých 4,5 milionu obydlených bytů je 1,6 milionu takových, kde bydlí jediná osoba, tedy 35,7 %. V Praze je to 43,9 % a na jeden byt tam připadají v průměru dva lidé.

To není morální soud. Lidé se rozvádějí, dožívají se vyššího věku a ovdoví, mladí odcházejí od rodičů dřív a partnera si hledají později. Všechno legitimní. Ale každý z těch životních příběhů znamená jednu domácnost navíc, která potřebuje byt. A byt, do kterého se dřív vešli tři, dnes obývá jeden.

Zkusil jsem si jednoduchý propočet. Je to moje aritmetika nad daty ČSÚ, ne oficiální statistika, a je hypotetická. Ale ukazuje řád problému.

V obydlených bytech (4,48 milionu podle sčítání 2021) žije zhruba 10,1 milionu lidí.

Pozor, neříkám, že těch 810 tisíc bytů je někde volných. Říkám, že přesně tolik bytů dnes obýváme navíc jen proto, že v každém z nich bydlí méně lidí než před třiceti lety.

Pro představu: v roce 2025 se v celém Česku dokončilo 33 742 bytů, meziročně o 11,5 % víc, tedy solidní rok. Samotný posun obsazenosti mezi dvěma posledními sčítáními tak „sežral“ zhruba jedenáct let výstavby. Posun od roku 1991 odpovídá zhruba čtvrtstoletí stavění.

Tohle je ta věc, o které se nemluví. Poptávka po bytech neroste s počtem obyvatel. Roste s počtem domácností. A těch přibývá výrazně rychleji.

Tohle je nejčastější námitka. A data jí dávají za pravdu jen napůl. Byty v bytových domech se mezi lety 2011 a 2021 skutečně zmenšily, v průměru o 5 m² na 63,5 m². Jenže v nich zároveň ubylo lidí: na jeden byt v bytovém domě dnes připadá 1,97 osoby, v roce 1991 to bylo 2,66. Výsledek? I v bytových domech vzrostla plocha na osobu na 31,4 m².

Malé byty se staví. Ale staví se pro jednoho nebo dva lidi, kteří v nich mají víc prostoru na hlavu, než měla čtyřčlenná rodina v panelákovém 3+1 v roce 1985. To není zmenšování bydlení. To je rozdělování bydlení na menší jednotky, a to je něco úplně jiného.

Pro férovost dodávám, že v mezinárodním srovnání Češi pořád nebydlí prostorně. Podle Eurostatu (EU-SILC 2018) má česká domácnost bez dětí 1,9 místnosti na osobu, finská 2,4, dánská 2,5, belgická 2,8. Doháníme západ, nepředháníme ho. Ale doháníme ho rychleji, než stíháme stavět.

A pak je tu druhá strana rovnice. Sčítání 2021 napočítalo v Česku 860 tisíc neobydlených bytů, dvojnásobek oproti roku 1991. K tomu číslu je ale potřeba poctivá poznámka: neobydlený byt je v metodice sčítání takový, kde nikdo nemá obvyklý pobyt. Patří sem chalupy, byty v rekonstrukci, byty krátkodobě pronajímané i byty, kde prostě někdo bydlí „načerno“. Ministerstvo pro místní rozvoj proto udělalo vlastní odhad: skutečně dlouhodobě prázdných je zhruba 577 tisíc bytů, z toho 200 tisíc v bytových domech, tedy typicky ve městech. Od roku 2011 jich v bytových domech přibylo o 40 %.

Podle samotného ministerstva se počet dlouhodobě prázdných bytů v bytových domech v podstatě vyrovnal nové výstavbě za posledních deset let. Nejvíc jich je v Praze, Brně, Ostravě a Plzni, tedy přesně tam, kde je bydlení nejdražší.

Část z nich je investičních, část na krátkodobý pronájem, část v dezolátním stavu (čtvrtina neprošla rekonstrukcí od války), část drží rodiče pro děti. Ale sečteno a podtrženo: máme statisíce bytů, které nikoho neubytovávají, a zároveň říkáme, že bytů je málo.

Tady je ta kontroverzní část. Když se ptáme, proč je bydlení tak drahé, obvykle hledáme viníka. Developery, stavební zákon, investory, cizince, Airbnb. Každý z nich něco přidává. Ale základ je jednodušší a nepříjemnější:

Chceme každý bydlet sám, každý chceme víc metrů a chceme to ve stejných třech městech. A trh nám za to naúčtoval cenu.

Praha je podle Deloitte Property Indexu 2025 třetím nejméně dostupným velkým městem Evropy: na nový byt o 70 m² potřebujete 15 hrubých ročních mezd, hůř jsou na tom jen Amsterdam a Athény. Jenže „byt 70 m² pro dva“ je dnes považován za standard. V roce 1991 by v takovém bytě podle tehdejšího průměru bydleli skoro tři lidé.

Neříkám, že máme bydlet jako v devadesátých letech. Říkám, že když se podíváme na křivky, krize bydlení není primárně krizí nedostatku metrů čtverečních. Je to krize toho, jak metry rozdělujeme a kolik jich na sebe chceme.

Jako hypoteční poradce z toho vyvozuji tři praktické věci, které říkám klientům, ať se jim to líbí nebo ne.

1. Trend nezvrátíte, tak s ním počítejte. Domácností bude dál přibývat rychleji než lidí. Tlak na malé byty ve velkých městech neopadne. Pokud kupujete 1+kk nebo 2+kk v krajském městě, kupujete produkt, po kterém bude poptávka i za dvacet let.

2. Dva příjmy nejsou výhoda, jsou nutnost. Podle dat bank dnes dostávají hypotéku domácnosti s průměrným čistým příjmem 99 tisíc korun, v Praze 125 tisíc. Sólo žadatel s průměrnou mzdou má šance mizivé. Ne proto, že by banky byly zlé, ale proto, že cena bytu vychází z toho, že v něm bude bydlet jeden a půl člověka s nároky na 40 metrů. Kdo do bytu jde ve dvou, hraje s trhem, ne proti němu.

3. Prázdný byt v rodině je kapitál, který se nevyužívá. Zhruba každá desátá hypotéka v Česku je dnes zajištěná dvěma nemovitostmi. Zástava bytu rodičů umožní snížit potřebnou hotovost i o polovinu. A pokud rodiče drží prázdný byt „pro děti, až vyrostou“, často je výhodnější ho prodat nebo pronajmout a dětem pomoct rovnou, než ho nechat deset let stát.

Pokud je krize bydlení z velké části důsledkem toho, že bydlíme řidčeji a prostorněji než kdy dřív, pak samotná výstavba nestačí. Můžeme postavit 40 tisíc bytů ročně a stejně nám je za deset let zase „sní“ rozpad domácností a rostoucí nároky na prostor.

Otázka, kterou si jako společnost neklademe, zní: chceme podporovat, aby bytů bylo víc, nebo aby byly lépe využité? Prázdné byty, sdílené bydlení, cohousing, přestavby velkých bytů na menší jednotky, mezigenerační bydlení. To všechno jsou nástroje, které nepotřebují jeřáb a nepotřebují deset let na stavební povolení.

Nemyslím si, že máme odpověď. Ale myslím si, že bez těch dvou křivek se k ní nedostaneme.

Zdroje: