Češi a nedostupné bydlení: jak se index často chápe špatně

Každý rok ve stejnou dobu se to vrátí jako bumerang. Vyjde nový Deloitte Property Index a média ho převezmou jednou větou: Česko je v dostupnosti vlastního bydlení mezi nejhoršími v Evropě, Praha třetí nejhorší metropole. Letošní čísla (index 2025) vypadají takto — na pořízení nového bytu o velikosti 70 m² potřebuje průměrný Čech kolem patnácti hrubých ročních platů, v Praze přesně 15, tedy zhruba 180 měsíčních výplat. Ještě o rok dřív to byly v Praze necelé čtrnáct. Žebříček měst vede dlouhodobě Amsterdam, na opačném konci jsou města jako italský Turín nebo dánské Odense, kde stačí necelých pět ročních platů.

Ta čísla jsou pravdivá. Problém není v indexu samotném — Deloitte svou metodiku popisuje korektně. Problém je v tom, co se z toho čísla v titulku stane a co si z něj odnese čtenář. Mezi tím, co index měří, a tím, jak se interpretuje, je totiž propast, o které se skoro nemluví.

Klíčová věc, která v titulcích mizí: index sleduje nové byty. Novostavby. Ne celý trh s bydlením, ne starší fond, ne to, co většina lidí reálně kupuje. Deloitte to ve své metodice neskrývá, pracuje s cenou novostavby za metr čtvereční vztaženou k průměrné hrubé mzdě. Jenže jakmile to projde přes novinový titulek, zůstane jen „Češi potřebují patnáct platů na byt“ — a to čtenář pochopí jako dostupnost bydlení obecně.

To jsou ale dvě různá tvrzení. „Je těžké vydělat si na novostavbu“ a „je špatná dostupnost bydlení jako celku“ nejsou totéž. To první je podmnožina toho druhého. Index měří cenu nejdražšího a nejvzácnějšího segmentu trhu a vydává ji za stav celku.

Vezměme si konkrétní příklad, jak se to podává. Tiskové zprávy Deloitte k Property Indexu mají titulky typu „Česko je v dostupnosti bydlení nejhorší v celé Evropě“ nebo „Praha je třetí nejméně dostupná metropole Evropy pro koupi bytu“. Formálně jsou v pořádku — hned za nimi je vsuvka „tedy poměru mezd a cen nových bytů“. Definice tam tedy je. Jenže je schovaná v podřadné vsuvce, zatímco tučný titulek hlásá „dostupnost bydlení“ bez přívlastku. Co si z toho odnese běžný čtenář, je jasné.

A i kdyby si té vsuvky všiml, narazí na ještě jemnější past — v samotném slově „nový“. Zprávy píšou, že aby se Češi mohli stát majiteli „nového bytu“, potřebují ekvivalent patnácti hrubých ročních mezd. Jenže „koupit si nový byt“ znamená v běžné češtině něco jiného než v metodice indexu. Pro statistika je „nový byt“ novostavba — čerstvě postavená jednotka od developera. Pro většinu lidí je ale „nový byt“ prostě nový pro mě: jiný byt, do kterého se stěhuju. Klidně cihlový dům z dvacátých let nebo panelák z osmdesátých. „Koupili jsme si nový byt“ řekne úplně běžně i ten, kdo pořídil sto let starou nemovitost.

Tahle dvojznačnost dělá z indexu mistrovský klam, i když ho nikdo nezamýšlel. Čtenář si přečte „na nový byt potřebujete patnáct platů“, dosadí si svůj význam slova „nový“ (tedy „jakýkoli byt, který si koupím“) — a odejde s přesvědčením, že na žádné bydlení v Česku nedosáhne. Přitom to číslo platí jen pro novostavby — v Praze podle indexu 2025 za 5 346 eur za metr čtvereční — kterých se naprostá většina kupujících ani nedotkne.

Přitom náprava by byla triviální. Stačilo by psát novostavba místo „nový byt“. To slovo žádnou dvojznačnost nemá — nikdo si neplete novostavbu se starším bytem, který je pro něj nový. „Na novostavbu o velikosti 70 m² potřebuje průměrný Čech patnáct hrubých ročních platů“ je věta, která říká přesně to, co index měří, a nikoho nesvádí k mylnému závěru o trhu jako celku. Že se místo toho drží formulace „nový byt“, není náhoda jazyka — je to právě ta mlha, díky které číslo o úzkém segmentu funguje jako tvrzení o bydlení vůbec.

Nejzajímavější na tom je, kde přesně se přesnost vytrácí. Není to u Deloitte. Tisková zpráva k indexu 2025 přívlastek poctivě uvádí — perex mluví o „poměru mezi mzdami a cenami nových bytů“ a samostatná sekce o cenách otevřeně používá slovo „novostavby“. Primární zdroj je tedy korektní, byť tím klíčovým upřesněním šetří v titulku.

Ke ztrátě dochází o patro níž, při přebírání do médií. Forbes z toho udělal titulek „Nejhorší v Evropě. V dostupnosti bydlení se Česko propadlo na dno“ — slovo „nové“ ani „novostavby“ tam nenajdete, zůstalo holé „dostupnost bydlení“. Hospodářské noviny psaly o tom, že „Praha dohání v nedostupnosti bydlení Amsterdam“ — opět bez přívlastku. A to jsou seriózní ekonomická média; v bulvárnějším podání nebo ve sdílení na sociálních sítích se přívlastek rozpustí ještě spolehlivěji.

Tady je dobré být férový: Deloitte za doslovné titulky cizích redakcí nemůže. Jeho metodika je v pořádku a upřesnění tam je. Ale celý ten řetězec — od „cen nových bytů“ v perexu přes „nový byt“ v textu až po „dostupnost bydlení“ v převzatém titulku — funguje jako tichá pošta, na jejímž konci čtenář dostane tvrzení o celém trhu, ačkoli vstupní data popisovala jen jeho špičku. A protože titulek je to jediné, co si většina lidí přečte, je to právě ta zkreslená verze, která utváří veřejnou debatu.

K tomu se přidává druhá vrstva problému. Index počítá s hrubou mzdou jednotlivce. Jenže byty se nekupují z hrubé mzdy a málokdy z příjmu jednoho člověka — domácnosti je pořizují z čistého příjmu, často ve dvou. To číslo tedy nadhodnocuje „nedostupnost“ už ve výchozím nastavení. A pracuje s průměrnou mzdou, kterou táhnou nahoru extrémy, místo s mediánem, který popisuje typického člověka líp.

Tahle výhrada si zaslouží vlastní odstavec, protože je zákeřnější, než se zdá. Hrubou mzdu totiž nikdo nedostává na účet. A poměr mezi hrubým a čistým příjmem se mezi zeměmi výrazně liší podle daňového a odvodového systému. Když tedy index srovnává cenu bytu s hrubou mzdou, srovnává v každé zemi něco trochu jiného.

Ukažme si to na datech. Podle OECD (Taxing Wages) si průměrný svobodný zaměstnanec v Německu odnese domů po dani a odvodech jen 62,6 % své hrubé mzdy, kdežto v Česku je to 79,0 %. Německé daňové a odvodové zatížení práce patří k nejvyšším v OECD, to české je naopak podprůměrné. Co to znamená v praxi: německá hrubá mzda je oproti české zhruba 2,7násobná, ale v čistém vyjádření se rozdíl smrskne přibližně na 2,1násobek — tedy zhruba o pětinu. (Přesný násobek kolísá podle kurzu eura a podle toho, zda se srovnává průměr, nebo medián; jde tu o řád, ne o desetinu.) Index, který pracuje s hrubou mzdou, tenhle rozdíl nevidí — a tím systematicky nadhodnocuje, jak špatně jsou na tom země s nižším zdaněním práce, jako je Česko, proti zemím s vysokými odvody.

A je tu ještě jeden náklad, který index úplně vynechává: transakční daně a poplatky při koupi. V Německu se platí daň z nabytí nemovitosti (Grunderwerbsteuer), která se podle spolkové země pohybuje od 3,5 % v Bavorsku po 6,5 % v Severním Porýní-Vestfálsku, Braniborsku, Sársku a Šlesvicku-Holštýnsku. K tomu se přidávají notářské a katastrální poplatky a často provize realitnímu makléři. Celkové vedlejší náklady koupě tak v Německu běžně dosáhnou deseti i více procent kupní ceny. V Česku přitom byla daň z nabytí v roce 2020 zrušená — kupující ji dnes neplatí vůbec. Index měří jen cenu bytu vůči mzdě, takže tenhle nezanedbatelný rozdíl v reálných nákladech na pořízení vlastního bydlení do srovnání nijak nevstupuje, a to opět v neprospěch reálného obrazu o Česku.

Zajímavé je, že tuhle slabinu přiznává sám Deloitte — jen ji uplatní jinde. U Amsterdamu, který v žebříčku vede, autoři dodávají, že tamní kupující mohou získat hypotéku až na sto procent hodnoty nemovitosti a odečítat si úroky z daní, takže srovnání založené pouze na hrubém příjmu prý nemusí plně odrážet reálnou dostupnost. To je naprosto správná výhrada. Jen jaksi platí i pro Česko — jiná struktura financování, jiné daně, jiné transakční náklady — a tam ji už nikdo nedopíše. Když autor indexu sám připouští, že „jen hrubý příjem“ realitu zkresluje, je to nejlepší možný argument pro to, brát výsledné pořadí s rezervou.

Tady je jádro nedorozumění. Když index trestá Česko, do velké míry neměří chudobu Čechů — měří, jak obtížné je tu postavit nový byt. A to je strukturální problém, který s kupní silou nesouvisí.

Schopnost země pružně dodávat novou výstavbu se mezi státy extrémně liší z důvodů, které nemají s příjmy nic společného. Rovinatá země s prostorem na okrajích měst může expandovat do šířky levně. Hornaté nebo hustě historické území, jako je velká část Česka, má míň stavebních ploch a stavět je tam dražší. Památková ochrana zamyká velkou část centra — v historickém jádru prostě nepostavíte bytový dům tam, kde by to dávalo ekonomický smysl. A povolovací proces v Česku patří k nejpomalejším v OECD, což samo o sobě zvedá cenu novostaveb, protože nabídka nestíhá poptávku.

Srovnejme to s Berlínem, který v žebříčku vychází přívětivěji. Rozdíl není v kupní síle obyvatel, ale v tom, že Berlín má kam stavět. Po pádu zdi se v centru uvolnily rozsáhlé plochy — pás kolem bývalé hranice mezi východem a západem, opuštěné průmyslové a drážní areály — a město leží v ploché krajině, kde se dá růst do šířky. Praha je naproti tomu sevřená v údolí Vltavy, s kopcovitým terénem a zastavěným, památkově chráněným centrem, kde nová výstavba naráží na fyzické i regulační limity. Není to o chudobě Pražanů, ale o tom, kolik nového bydlení dokáže město vůbec dodat.

Index tedy Prahu trestá za nabídkovou tuhost, kterou si Praha nezavinila chudobou obyvatel, ale geografií a historií zástavby.

Teď ta druhá strana mince. Pokud má někdo představu, že se v Česku nedá sehnat bydlení, stačí se podívat na to, z čeho český bytový fond skutečně sestává. Drtivou většinu netvoří drahé novostavby, ale starší byty — z velké části panelová sídliště z šedesátých až osmdesátých let. To je obrovský zdroj relativně dostupného bydlení, který index vůbec nevidí.

Představte si zjednodušený příklad. V jedné zemi se postaví tisíc nových bytů a k mání je dalších pět set starších. Ve druhé se postaví jen pět set nových, ale k dispozici je pět tisíc starších. Ve které z nich reálně snáz seženete bydlení? Ve druhé, samozřejmě. Ale index, který kouká jen na cenu novostaveb, druhou zemi odsoudí jako „méně dostupnou“. To je přesně situace Česka: vedle hrstky drahých novostaveb tu stojí tisíce panelákových bytů, které člověk koupí za zlomek ceny.

Mimochodem, sám Deloitte vedle Property Indexu publikuje i Real Index, který sleduje skutečné ceny všech prodaných bytů z katastru a rozlišuje segmenty nový development, cihlové a panelové domy. Tahle data ukazují, že rozdíl mezi novostavbou a starším bytem je značný. Jenže do titulků se dostává to dramatické číslo o novostavbách, ne uklidňující data o celém trhu.

Deloitte Property Index je legitimní ukazatel jednoho segmentu trhu — ceny novostaveb vztažené k hrubé mzdě. Chyba není v něm, ale ve dvou krocích interpretace, které se dějí cestou od metodiky k titulku: zamlčí se, že jde o novostavby, a výsledek se vydá za dostupnost bydlení obecně. Mezitím tu stojí statisíce starších a panelákových bytů, které většina lidí při řešení bydlení skutečně kupuje a kterých se index ani nedotkne.

Až příště uvidíte titulek „Češi mají nejhůř dostupné bydlení v Evropě“, zkuste si v duchu nahradit „bydlení“ slovem „novostavby“. Najednou je to jiná věta — přesnější, méně dramatická a popisující úplně jiný svět. A je příznačné, že právě tuhle jednu výměnu slov v titulcích nikdy neuvidíte.

Zdroje:

https://www.deloitte.com/cz-sk/cs/about/press-room/praha-je-treti-nejmene-dostupna-metropole-evropy.html

https://forbes.cz/nejhorsi-v-evrope-v-dostupnosti-bydleni-se-cesko-propadlo-na-dno/

https://archiv.hn.cz/c1-67778800-praha-dohani-v-nedostupnosti-bydleni-amsterdam-a-je-treti-nejdrazsi-ze-75-velkych-evropskych-mest-uvadi-studie-deloitte

https://www.ftd.de/finanzen/immobilien/grunderwerbssteuer-deutschland-tabelle/

https://www.e15.cz/finexpert/prace-a-mzda/jak-vysoke-jsou-mzdy-v-nemecku-rocni-prumerna-mzda-versus-median-1423837