Článek
Když se v Česku řekne „investice“, spousta lidí si nepředstaví portfolio. Představí si byt.
Nemovitost je hmatatelná. Je „vidět“. Dá se na ni sáhnout.
A tím pádem se o ní mluví úplně jinak než o čemkoliv finančním.
Jenže právě tahle emoce z ní dělá téma, které si zaslouží střízlivý pohled.
Proč jsou nemovitosti tak oblíbené
Jsou tři důvody, které jsou lidsky pochopitelné:
- Pocit kontroly
Byt je “můj”. Je to reálná věc. Ne číslo na obrazovce. - Příběhy z okolí
“Kámoš koupil před deseti lety a teď je to dvojnásobek.”
Tyhle příběhy jsou silnější než jakýkoliv graf. - Historická zkušenost
V prostředí, kde lidé zažili měnové změny a inflaci, je vlastnictví reálného aktiva logická reakce.
Jenže popularita není argument pro výhodnost.
Nejdůležitější věta: nemovitost není jedna investice
Nemovitost je kombinace několika věcí najednou:
- koncentrace (velká část majetku v jednom bodě na mapě)
- páka (hypotéka může být skvělá, ale není to magie zdarma)
- likvidita (prodat “rychle a dobře” nejde vždy)
- provoz (nájemník, opravy, správa, prázdné měsíce)
- regulace a daně (které se umí změnit)
Takže otázka nezní „jsou nemovitosti dobré?“.
Otázka zní: jsou dobré pro tebe, v tvé situaci, s tvým horizontem a tolerancí k riziku a práci?
Co lidé u nemovitostí typicky podceňují
1) Čas a starosti
Spousta lidí počítá výnos a zapomene započítat život.
Nemovitost může být výborná investice — ale taky to může být druhá práce.
A pokud chceš „pasivní příjem“, realita bývá mnohem aktivnější, než zní na papíře.
2) Koncentraci
Jeden byt = jedno město, jedna lokalita, jeden typ nájemníka, jedna regulace.
Když máš portfolio, jeden problém obvykle neohrozí celek.
Když máš jednu nemovitost jako hlavní investici, jeden problém je celý svět.
3) Riziko špatného načasování
Nemovitost se kupuje pomalu. Prodává se pomalu. Náklady jsou vysoké.
U finančních aktiv často můžeš zmenšit pozici. U nemovitosti obvykle ne.
Buď ji máš, nebo ji nemáš.
Tohle je důvod, proč lidé v praxi často „drží, i když už nedává smysl“.
4) Iluzi „nemovitosti nikdy neklesají“
Klesají. Jen se o tom méně mluví, protože:
- trh není tak transparentní jako burza,
- ceny se vyjednávají,
- a poklesy se někdy projeví spíš v čase prodeje než na titulcích.
Kdy nemovitost dává skvělý smysl
Abych byl férový: nemovitost může být výborná, když sedí tyhle věci:
- máš dlouhý horizont a nevadí ti nelikvidita
- chceš páku (hypotéku) a rozumíš jejímu riziku
- zvládneš provoz / správu (nebo si ji umíš koupit)
- a hlavně: nekupuješ ji jako náhradu za plán, ale jako součást plánu
Nemovitost není „strategie“. Nemovitost je nástroj.
Kdy je to spíš náboženství než investice
Poznáš to podle slov:
- “Nemovitost je jistota.”
- “To přece nemůže spadnout.”
- “To je nejlepší investice, vždycky.”
- “Hlavně něco vlastnit.”
Jakmile je hlavní argument pocit, a ne čísla + scénáře, je to víc víra než investice.
A víra je drahá, když se realita změní.
Síla majetku je diverzita možností
Za mě je největší investiční rozdíl mezi lidmi tenhle:
Jedni mají majetek postavený na jedné velké sázce.
Druzí mají majetek rozložený tak, že je nezlomí jeden špatný scénář.
Nemovitost může být skvělá součást majetku.
Ale ve chvíli, kdy je to „jediná pravda“, přestává to být investování.
