Článek
Nemovitosti nejsou špatné. Ale…
Nechápejte mě špatně – nemovitosti mají v portfoliu své místo. Jen by neměly být jediné.
Když máte 80 nebo 100 % majetku v realitách, znamená to, že jste závislí na jednom trhu, jedné měně, často i jednom státě. To není diverzifikace. To je sázka.
A když se ten trh změní, může být pozdě hledat řešení.
Co se může pokazit?
Regulace nájmů – politické rozhodnutí, které zásadně změní vaše cashflow (viz Berlín 2020).
Růst nákladů – daně z nemovitostí, opravy, energie, poplatky. Vše mimo vaši kontrolu.
Nízká likvidita – nemovitost neprodáte za týden. A často ani za měsíc.
Geopolitické riziko – co když budete muset odejít ze země? Nemovitost vás v takové chvíli drží na místě.
Příklad z historie
Důvěra ve „jistotu“ už několikrát selhala. Vzpomeňme na:
- Znárodnění po roce 1948 – majetky zmizely během měsíců.
- Měnovou reformu 1953 – důvěra v korunu byla otřesena.
- Berlín 2020 – dočasná regulace nájmů způsobila výpadky příjmů majitelů, část opatření byla zrušena, ale škody zůstaly.
Historie ukazuje, že stát umí zasáhnout i do toho, co se zdá nedotknutelné.
Příklad z praxe:
Klient, se kterým jsem začal spolupracovat, měl veškerý majetek ve třech nemovitostech – vše v jednom regionu, vše v CZK.
Při růstu nákladů na opravy a poklesu nájmů zjistil, že je plně závislý na jedné kartě. Dnes má část portfolia v ETF, část v hotovosti a nemovitosti stále drží – ale jako součást systému, ne jako celý plán.
Co si z toho vzít?
- Nemovitosti mohou být stabilní. Ale nejsou neprůstřelné.
- Vysoká koncentrace = vysoké riziko.
- Rozložení mezi třídy aktiv a regiony je ochrana, ne spekulace.
