Článek
Rozsah problému
Srovnání Česka v evropském kontextu jsou děsivá. Zatímco průměrný Evropan šetří na průměrně velký vlastní byt jednotky let, Čech na něj potřebuje patnáct průměrných ročních platů (pokud tedy nejí, nepije a neplatí daně). Cena panelového bytu v pražských Letňanech dnes hravě konkuruje historické vile v italském vnitrozemí nebo luxusnímu apartmánu u španělského pobřeží.
Důsledkem je, že se velká část lidí dobrovolně stává vazaly bank. Pracuje někdy až 60 hodin týdně, aby zaplatili předražený beton, ve kterém tráví čas jen tím, že v něm spí a stresují se z příští splátky hypotéky. Rozhodli jsme se však, že budeme šampiony v disciplíně „životní asketismus za účelem splátky hypotéky“.
Navíc často neřešíme, jestli je byt hezký, funkční a v dobré čtvrti. Řešíme jeho „zhodnocení“. Stali jsme se národem realitních spekulantů, kteří věří, že 2+kk v Letňanech je bezpečnější investice než zlato, kryptoměny a vzdělání dohromady. Jenže tahle víra má svou temnou stranu. Abychom si svůj „betonový sen“ splnili, musíme pracovat víc, než je zdrávo a obětovat tomu ty nejlepší roky života. Žijeme však v zemi, kde je vlastnictví bytu vstupenkou do „slušné společnosti“, i když vás ta vstupenka finančně i psychicky ruinuje.
Paradoxem přitom je, že přes znační objemy peněz, které pumpujeme do nemovitostí, jsme bohatí jen na papíře. Naše byty mají „tržní hodnotu“ deseti milionů, ale reálně žijeme z ruky do huby, protože každá koruna navíc padne na úroky bance. Je to bohatství, které nemůžete sníst, nemůžete ho investovat do dětí a nemůžete ho využít k rozvoji sebe sama. Je to bohatství zakleté v panelu, které slouží jen k tomu, aby se bankovní domy měly dobře. méně nám zbývá na inovace, vzdělání nebo kulturu, protože
Proč byty to stojí tolik?
Zatímco politici mluví o „pomalém stavebním řízení“, které je nesporným faktem, další a často silnější „motory“ ženoucí ceny bydlení vzhůru, jsou jinde. Jsou kombinací
a) investiční hysterie, kombinované s nedůvěrou v kapitálové trhy i ve státní důchodové zabezpečení
b) kulturního tlaku na vlastnictví, a
c) nízkého zdanění nemovitostí,
které dohromady vedou k rozdělení společnosti a riziku demografického kolapsu.
Investiční hysterie a „Byt místo důchodu“
Byt už není místo k žití, ale „bezpečný přístav pro peníze“. V Praze je až 40 % nových bytů kupováno jako investice. Bohatí si kupují třetí byt, zatímco mladí nemají na první.
Tento stav je vyvolán nedostatkem jiných investičních příležitostí a nedůvěrou v kapitálové trhy. Tam, kde Němec či Rakušan investuje do akcií či obligací, a přináší tak ekonomice potřebný kapitál, Čech investuje do nemovitostí, a svůj kapitál tak ze společenského hlediska umrtvuje.
Podobně však působí i daňové zvýhodnění hypotéčních dluhů. Stát, který hypotéky nepřímo dotuje možností odečtu úroků z daní, tím nafukuje poptávku, a tím i ceny bydlení. Chce tak sice možná pomoci, ale nechápe, že výsledkem jeho snažení je jen to, že developeři mohou zdražit.
Protože nevěříme státu a důchodovému systému, stal se druhý (či třetí) byt naším soukromým penzijním fondem. Ironie: Tím, že si bohatší starší generace kupuje byty jako investici pro stáří, vyhání jejich ceny tak vysoko, že její vlastní děti si už bydlení nemohou dovolit. Bohatí rodiče tak de facto kanibalizují budoucnost svých potomků. Aby jim „pomohli“, musí jim pak naspořit na akontaci hypotéky, čímž do systému pošlou další peníze a ceny opět stoupnou. Je to spirála smrti, kterou pohání strach z budoucnosti.
Psychologický blok: „Nájem je pro zkrachovance“.
V Česku vládne kulturní dogma, že „Nájem je vyhazování peněz“ a převládá pocit, že kdo bydlí v nájmu, neuspěl v životě: nájemní bydlení je pro zkrachovance nebo studenty. „Platíš někomu cizímu hypotéku,“ slyší mladý člověk od rodičů při každé nedělní polévce. Tento tlak je tak silný, že lidé kupují byty i v naprosto nevýhodných časech, téměř za každou cenu, i když je to ekonomická sebevražda, a dobrovolně se stávají nevolníky bank, jen aby se na třídním srazu nemuseli stydět, že ještě „nemají to svoje“.
Daňový ráj pro beton
V Česku je zdanění práce jedno z nejvyšších, zatímco zdanění nemovitostí jedno z nejnižších v civilizovaném světě. Pokud držíte prázdný byt deset let a jeho cena se zdvojnásobí, státu neodvedete skoro nic. Pokud ale deset let tvrdě pracujete, stát vám sebere polovinu hodnoty vaší práce. Tento systém přímo motivuje k tomu, aby lidé „parkovali“ peníze do mrtvých metrů čtverečních místo toho, aby investovali do podnikání, které vytváří pracovní místa.
Katastrofický scénář
Pokud se nic nezmění, čeká nás scénář, kde se centra měst stanou mrtvými zónami plnými prázdných investičních bytů a Airbnb, a společnost se definitivně rozštěpí na ty, kteří „zdědili byt v paneláku po babičce“, a na ty, kteří budou do konce života platit nájem těm prvním. Služby v centrech zaniknou, protože prodavači, učitelé nebo policisté si nebudou moci dovolit bydlet v dojezdové vzdálenosti.
Součástí tohoto scénáře je demografický kolaps: Mladé rodiny odkládají děti (protože se nevejdou do garsonky za 8 milionů), což vede k dlouhodobému rozvratu důchodového a sociálního systému.
Optimistický scénář: „Realitní vystřízlivění“
Tato varianta předpokládá, že čeští politici prohlédnou – že zajistí, aby v zemi bylo možné investovat i jinam, než do cihel a betonu, a že Češi pochopí, že vlastnit byt není jedinou cestou ke štěstí a svobodě. Co by to vyžadovalo?
Revoluce v nájemním bydlení
Institucionální pronajímatelé (penzijní fondy, obce), kteří nabídnou jistotu na 20 let, nikoliv smlouvu na rok s hrozbou vyhazovu. Když lidé ztratí strach, že je majitel bytu vyhodí po roce, ztratí i nutkavou potřebu se zadlužit na celý život.
Zdanění „mrtvých metrů“, tedy výrazné zdanění druhých a dalších prázdných bytů, které by nutilo majitele, resp. spekulanty buď pronajímat, nebo prodat, čímž by se zvýšila nabídka.
Investiční diverzita: Podpora kapitálového trhu a vzdělávání v oblasti financí by mohly odčerpat peníze z realitní bubliny do skutečné ekonomiky. Musíme se naučit investovat i do něčeho jiného než do cihel.
Decentralizace práce: Pokud se Home Office stane skutečným standardem, lidé přestanou lpět na Praze a oživí regiony, čímž splaskne bublina v centrech.
Závěr: Cihla nám štěstí nezajistí
Racionální není vlastnit byt za každou cenu. Racionální je mít kde bydlet a přitom mít dost času a peněz na to, abyste skutečně žili. Český realitní fetiš je jen další formou „nadpráce“, kterou jsme si sami naordinovali. Je to past, která nás nutí běžet v kolečku stále rychleji, abychom zaplatili metr čtvereční chodby v paneláku.
Je načase si přiznat, že štěstí se neměří počtem zapsaných nemovitostí v katastru, ale počtem hodin, které můžeme strávit bez stresu ze splátek. Byt má být místo k žití, ne oltář, na kterém obětujeme svou svobodu.
