Realitní kanceláře – jejich provize, šedá ekonomika a makléři na volné noze

V mé úvaze se nebudu zaobírat komerčními prodeji nemovitostí, nýbrž nastíním můj pohled na činnost těchto subjektů v rovině soukromých prodejů, nákupů, pronájmů a rovněž Vám vysvětlím, jak to je s makléři se smlouvou pod realitní kanceláří a s makléři, tak říkajíc, na vlastní noze.

Pokud jste někdy měli tu možnost a pořizovali jste, prodávali, pronajímali nebo najímali nemovitost, tak asi víte, jaké jsou s tím starosti. A od toho by zde měli být profesionálové, kteří Vám pomohou. Skutečnost je však velmi různorodá. Co musíte první, a to je základ, udělat je, prověřit si dotyčného makléře, jak to ve vztahu ke klientovi skutečně má. Nikdy nevěřte jeho osobním webovým stránkám, ty snesou vše.

U makléře na volné noze (nepracuje pro žádnou realitní kancelář) je to velice jednoduché. Prostě si najdete reference pod jeho profilem na Seznamu (ano, sReality jsou největším serverem zabývajícím se nemovitostmi v České republice) a zhodnotíte, jestli je pro Vás vhodným kandidátem. Velkou výhodou je jeho doporučení od Vašeho známého. Pokud ho již oslovíte, nepodepisujte hned žádné smlouvy o zprostředkování bez toho, aniž byste si je důkladně přečetli. Nechte si vysvětli klidně i jedno slovo, které Vám přijde nelogické, kterému v souvislostech nerozumíte, a toto vše nechte do smlouvy zanést tak, aby to bylo jasné a srozumitelné. Zaměřte se především na termíny platnosti smlouvy, na její možné vypovězení, prodloužení (POZOR: to je u všech stejné a je vždy automatické, pokud nemovitost neprodáte v původním termínu nebo nevypovíte její prodloužení 14 dní před skončením její platnosti) a především, zaměřte se na práci s cenou Vaší nemovitosti. Makléře můžete rovněž požádat o výpis z rejstříku trestů. Nemělo chybět předložení jeho živnostenského oprávnění. Pokud Vám řekne, že na to nemáte právo, tak se s ním ihned rozlučte. Zajímejte se rovněž o následný průběh obchodu. Důležitý je jeho hypoteční specialista a v neposlední řadě advokát, který bude připravovat Kupní smlouvy. O úschově peněz záměrně nehovořím, neboť tomuto fenoménu se budu věnovat níže.

Zde platí vše výše napsané plus – realitní kanceláře jsou zaměřeny především na zisk z obchodů, a tak vezmou každého, kdo má zájem „u nich pracovat“. Ve velké většině jsou to nováčci, kteří s obchodem nepřišli nikdy do styku a vy můžete být jejich prvním, pokusným králíkem. Pokud tedy oslovíte nebo budete osloveni právě RK, požadujte vždy zkušeného makléře. Na rovinu říkám, že toto odvětví je neúměrně přesycené lidmi, kteří si teprve hledají své místo v realitách a snad jen 5 % jich opravdu projde prvními 5 lety praxe. 5 let praxe je rovněž doba, kdy se dá makléř považovat za zkušeného. V dnešní době je v zákoně ukotveno, že makléř musí mít vázanou živnost. Mnoho nováčků tak má svého mentora, který „hlídá“ jejich práci. Získat zkoušky však není nic těžkého.

A nyní k referencím: pokud makléř pracuje pro RK, tak po kliknutí na jeho reference se Vám nezobrazí jeho reference, nýbrž reference celé RK. Pročtěte si je důkladně. Dle toho poznáte, jak RK zachází s klienty a jestli opravdu své makléře hlídá nebo ne. Každý obchod by měl být kontrolován „orgánem“ z realitní kanceláře, který by měl dbát na lehký a poctivý průběh obchodu. Ano, slovosled, „by měl dbát“, jsem nepoužil mylně.

U podpisu smluv s RK si dejte velký pozor na práci s cenou nemovitosti, jelikož je praxí, že při podpisu stanovíte cenu, ovšem ve smlouvě máte uvedeno její automatické ponížení, pokud se nemovitost neprodá například do jednoho měsíce. Vy s tím pak neuděláte vůbec nic a soudní spor prohrajete. Hlídejte si rovněž výpovědní dobu smlouvy a na jak dlouho smlouvu uzavíráte. Ze zákona je maximální doba uzavření smlouvy stanovena na 6 měsíců (to platí i pro makléře na volné noze).

Realitní kanceláře „zaměstnávají“ makléře na IČO. Makléř funguje jako zaměstnanec, ovšem při jakémkoli problému přebírá zodpovědnost on, včetně úhrad veškerých nákladů spojených se svou činností (cestovné, pohonné hmoty, kancelářské pomůcky, zdravotní a sociální pojištění, nájem kanceláře atd.). Pro Vás to také znamená prodražení například nájmu o DPH, jelikož v tomto případě makléř jako zaměstnanec RK vystupuje, byť on sám nemusí být plátcem daně, ovšem RK v objemu obchodů plátcem je. Všimněte si při podpisu smluv rovněž toho, kdo je zprostředkovatelem, není to makléř, nýbrž realitní kancelář. Navíc, smlouvy mezi makléři a RK jsou tvrdě nastaveny ve prospěch RK a nováčci si těchto háčků vůbec nevšimnou. RK také používají okénko v zákoně které říká, že se spolupracující osoba může vyvázat ze zaměstnaneckého poměru svým souhlasem a podpisem o tomto. RK před uzavřením „partnerské“ smlouvy dává tuto možnost jako dodatek ke smlouvě. Kdo nepodepíše, má smůlu.

V každém kraji ji platí někdo jiný. Můžete se tedy setkat s tím, že někde ji bude RK vyžadovat po kupujícím, někde po prodávajícím a někde se o provizi budou dělit obě strany rovným dílem. Chápu, že toto rozdělení zohledňuje kupní sílu obyvatelstva v dané lokalitě, kde se nemovitost nachází, jenže… službu RK si pořizuje prodávající a ten by měl veškeré náklady se službou související hradit pouze a jen on sám. Realitní kancelář zastupuje jeho zájmy a nikdy tomu nebude jinak. Pokud Vám některý makléř řekne, že díky zprostředkování právě realitní kanceláří (makléřem) je toto zprostředkování nezávislé a pro obě strany stejné, tak to rozhodně není pravda. Kupující by si měl nechat prověřit smlouvu s prodávající stranou vždy a za každých okolností. Mnohdy logika nevítězí nad zákonem a slova neznamenají to, co by znamenat měla.

V drtivé většině případů (zde lokality roli nehrají), a nebojím se říci, že ve více, jak 99 % platí, že provizi makléři/realitní kanceláři platí nájemce. Toto je naprosto nelogické. I zde si službu zprostředkování zajišťuje pronajímatel, který by si také měl tuto službu zaplatit. Myslím, že těchto pár vět shrnulo vše o problému provize při hledání nájmu.

Většina RK má provizi za prodej nemovitosti stanovenu na 5 % + DPH. Příkladem budiž dům za 4.000.000 Kč, kdy provize činí 242.000 Kč včetně DPH. RK mají také určenou minimální provizi z prodeje, která činí v průměru 50.000 Kč + DPH. Tato suma je stanovena pro prodeje nemovitostí, kdy jejich hodnota nepřesahuje 1.000.000 Kč. Vraťme se ke zmiňovanému domu. Rozdíl ve výsledné ceně, je vzhledem k výše popsanému, závratných 484.000 Kč! Tedy, buď prodávající přijde o 242.000 Kč a dostane za dům „pouze“ 3.758.000 Kč nebo kupující o 242.000 Kč dům přeplatí. Ta druhá možnost je poněkud drastičtější, jelikož prodávající tím pádem zjistí, že svou nemovitost mohl prodat o bez mála čtvrt miliónu více, pokud by prodával sám. Nakonec, to samé platí v podstatě i pro první možnost, jen v obráceném gardu.

Osobně jsem se však setkal i s přímo brutální provizí, kdy si RK řekla za prodej nemovitosti závratných 10 % + DPH. Tato provize již hraničí až s drzostí.

Provize z pronájmu je kapitola sama o sobě. Tuto oblast bych nazval „zlatými devadesátkami“.

Zdroj:

Mé osobní zkušenosti z pěti let praxe, coby realitní makléř.

www.sreality.cz