Článek
Kdy klesnou ceny nemovitostí
Všichni by rádi věděli, kdy konečně klesnou ceny nemovitostí. V tom jim ani ten nejlepší odborník nedokáže poradit. Stejně tak nikdo nezná odpověď na otázku: „Kdy budou ceny na cenovém dně.“ Už jen proto, že cenové dno bude dosaženo v různých lokalitách v různém čase. V atraktivních lokalitách nebudou slevy z prodejních cen nikdy nebo jen zcela kosmetické. Dojde k nim v individuálních případech, nikoliv plošně a veřejnost se o nich nedozví. Otázka by spíše měla znít: „Za jakých okolností mohou ceny nemovitostí klesnout.“ Tady už je odpověď celkem jasná.
Obecně lze říct, že ceny nemovitostí klesnou za předpokladu, že budou dlouhodobě nepříznivé podmínky pro jejich koupi. Především vysoké úroky z hypotéčních úvěrů, vysoké náklady na energie a nedostatečně vysoké platy v daném regionu.
Úroky z hypoték budou klesat až klesne inflace. Kdy a o kolik klesnou úrokové sazby neví ani ČNB, která by měla inflaci ovlivňovat. Dokud bude vysoká inflace způsobená válkou na Ukrajině a vysokými cenami energií, tak se výraznějšího snížení úrokových sazeb nedočkáme. Kosmetické úpravy úroků o 0,01 % neberu jako snížení úrokové sazby. Faktem je, že úroky vždy stoupají rychle a klesají pomalu. Skoky ve výši úroků směrem dolů v jednotkách procent nelze v nejbližší době očekávat. Výraznější pokles úrokových sazeb by podle odborníků mohl nastat v druhé polovině roku 2024. Tyto prognózy jsou, ale závislé na okolnostech, které nikdo nemůže ovlivnit. Klidně to tedy může být o rok či dva později. Nemusíte-li nemovitost koupit ihned, tak vám odložení koupě na dobu, kdy budou zvládnutelné úrokové sazby, dokáže ušetřit i statisíce.
Kde ceny nemovitostí klesají a kde nikdy klesat nebudou.
Pokud chcete koupit byt v pražské Pařížské ulici, tak se poklesu cen nedočkáte. Vždy se najde dost lidí, kteří budou mít dostatek finančních prostředků, aby si byt, na této prestižní lokalitě, mohli dovolit. Pokud ale budete chtít koupit byt v Horní Dolní, kde lišky dávají dobrou noc a jede tam jeden autobus ráno a druhý večer, tak máte téměř jistotu, že cena klesne klidně i na polovinu.
Ceny nemovitostí klesají především v lokalitách, o které není zájem. Důvodem nezájmu může být menší množství pracovních příležitostí, nižší platy, špatná dopravní dostupnost nebo sociální složení místního obyvatelstva. Například ceny bytů v Praze či v Brně jsou násobkem cen bytů v Ústeckém kraji. Proč tomu tak je vysvětluje právě to výše uvedené.
Ceny v inzerci realitních kanceláří jsou optický klam
Ceny nemovitostí uvedené v inzerci realitních kanceláří často vyjadřují pouze zbožné přání jejich majitelů o tom, jaká by měla být jejich prodejní cena. Realita je jiná. Drtivá většina nabízených nemovitostí se prodá za menší cenu, než jaká je v inzerci uvedena. Největší propad cen je u nemovitostí, které jsou v nabídce dlouho. Jediným důvodem, proč jsou v nabídce dlouhou, je jejich cena nepřiměřená atraktivitě lokality, v které se nachází, a stavebně-technickému stavu prodávané nemovitosti. Atraktivita lokality se v daném městě může měnit ulice od ulice. Každé město má svou čtvrť, kde nechce nikdo bydlet nebo kde by chtěl bydlet každý. Nejvíc předražené ceny jsou v inzerátech, kde je uvedeno, že se informaci o ceně dozvíte v RK. Ve skutečnosti se pak právě tyto nemovitosti prodají za méně, než je jejich skutečná reálná cena. To už ale není nikde vidět.
Ceny nemovitostí silně ovlivňuje důvod prodeje
Dva úplně stejné byty ve stejném domě se prodají za naprosto rozdílnou cenu jen proto, že se jeden z prodávajících má silnější motivaci k prodeji. Musí se například přestěhovat na druhý konec světa (republiky), nezvládá platit splátky hypotéky, rozvádí se nebo nemovitost zdědil a nechce se o ni starat. Síla motivace k prodeji dokáže podstatným způsobem ovlivnit výši kupní ceny a šanci vyjednat větší slevu. První věc, o kterou by se potenciální kupec měl zajímat, je otázka, jaký je důvod prodeje.
Přizpůsobte svoje představy o bydlení svým finančním možnostem
Dopravní dostupnost se na mnoha místech stále zlepšuje. Často se z okolích obcí dostanete do středu velkého města rychleji, než když máte přejet ucpané město z jednoho konce na druhý, a ještě pak složitě hledat místa na zaparkování. Podstatné ale je, že čím je vzdálenější obec od velkého města, tím jsou menší prodejní ceny nemovitostí. Ten stejný byt či dům koupíte v menší obci sousedící s velkým městem za mnohem menší cenu, než ve větším městě. Jde tedy jen o tom přizpůsobit svoje představy svým finančním možnostem. Konec konců nikde není napsáno, že to časem nemůžete ještě stokrát změnit.
Největším nešvarem při nákupu nemovitostí je touha mít všechno hned
Děti odchází po škole od rodičů a mají pocit, že by měly mít minimálně stejnou ekonomickou úroveň jako jejich rodiče, kteří na ni ale vydělávali celý život. Pěkné bydlení, auto či zahraniční dovolené proto považují za samozřejmost, bez ohledu na stav jejich příjmů. Vždyť to vidí ve všech možných filmech a seriálech. Jsou rozčarováni z toho, když se jejich sny nenaplní. Platí drahý nájem, který vysává jejich peněženky. Auto si mohou koupit jen z druhé ruky. I to je bude časem stát balík na opravách. Tak bychom mohli pokračovat stále dál a dál. Pokud jim finančně nepomohou rodiče, tak nemají dost peněz na tzv. akontaci (část kupní ceny, kterou platí kupující), protože pracují krátce, a ještě si na ni nenaspořily. Přitom by stačilo, kdyby ještě po nějaký čas využily pomoci rodičů v podobě poskytnuté střechy nad hlavou. Ušetřily by na nájemném. Zbytečně vyhozené částky za nájemné si mohou odkládat stranou. Když k tomu přidají nějakou tu brigádu, dá se potřebná výše akontace na přiměřeně drahou nemovitost naspořit (podle ceny vybrané nemovitosti) během 1–2 let, což zase není tak dlouhá doba.
Kupovat či nekupovat nemovitosti v čase vysokých úrokových sazeb?
Pokud nemáte potřebné podmínky na koupi nemovitosti pro své bydlení, tak je právě ten správný čas zajímat se o to, jak si je v dostatečném předstihu vytvořit. Našetřete co nejvíc peněz na akontaci. Lidem do 36 let bude stačit 10 % z ceny nemovitostí. Ti starší budou muset ještě dalších 10 % přidat. Čím větší bude akontace tím menší bude splátka hypotéky. Najděte si co nejlépe placené zaměstnání, aby vaše příjmy byly dostatečně velké pro poskytnutí hypotéky. U zaměstnanců bude banku zajímat váš příjem za posledních 12 měsíců před podáním žádosti o hypotéku nebo v posledních třech měsících, pokud jste změnili zaměstnání. Proto se někdy takticky vyplatí změnit zaměstnání 3 měsíce před podáním žádosti o hypotéku v případě, že v novém zaměstnání dostanete vyšší mzdu, než by vám vycházela ta průměrná za posledních 12 uplynulých měsíců. Máte-li nějaké finanční závazky, tak je co nejdříve uhraďte. S dětmi počkejte až po přiklepnutí hypotéky, protože výrazně snižují vaši bonitu (schopnost splácet).
Splátka hypotéky je stejná po dobu fixace, nájmy stále rostou o inflaci
Pokud někdo chce bydlet samostatně a náklady na pronájem jsou vyšší než výše případné splátky hypotéky a náklady spojené s provozem koupené nemovitosti, tak není co řešit a koupi nemovitosti lze jen doporučit. Důvod je jednoduchý. Nájemné má tendenci stále stoupat minimálně o inflaci, ale splátky hypotéky jsou stále stejné po celou dobu fixace úrokové sazby. V dlouhodobém porovnání jsou rozdíly v nákladech na platby nájemného až o statisíce vyšší než náklady na splátky hypotéky. Navíc, platbou nájemného budujete bohatství pronajímatele, platbou hypotéky budujete bohatství svoje. Splacením hypotéky vám podstatným způsobem klesnou náklady na bydlení, což u platby nájemného nemůžete čekat. Nájemné zvládnete platit v době, kdy jste ekonomicky aktivní, ale přechodem do důchodu se vaše příjmy radikálně sníží. Proč myslíte, že čím dál tím větší procentu v azylových domech tvoří lidé nad 60 let? Protože celý život platili nájemné a teď už na něj nemají.
