Článek
Rozbije se zámek, v koupelně kape kohoutek nebo přestane svítit světlo. Kdo by měl řešit závady v bytě a kolik peněz musí nájemce do oprav investovat? Nastěhujete se do nájemního bytu a prostory užíváte jako by byly vaše vlastní. Po čase vám přestane správně fungovat zavírání oken a ta netěsní. Je to problém, který byste měli řešit vy jako nájemník? Nebo je to starost pronajímatele? Je třeba vědět, co patří mezi drobné opravy v bytě. Ty zmiňuje Občanský zákoník, ve skutečnosti však ani toto ujasnění nemusí být zcela zřejmé. Jde o to, že je daná také maximální částka jedné opravy a kromě toho i maximální částka, kterou může nájemce uhradit za jeden rok. O problematice oprav v bytě si s námi exkluzivně povídala realitní specialistka Lenka Bitrmanová ze společnosti TOP Makléřky.
Na co si dát pozor ve smlouvě
„Zákon je napsaný dost obecně, je lepší si do smlouvy vymezit, co konkrétně jsou drobné opravy,“ radí Lenka Bitrmanová. Podle jejích slov je vhodné si přesně vymezit, jaké závady jsou brány jako běžná údržba. „Pokud to ve smlouvě uvedené není, může vzniknout spor mezi nájemcem a pronajímatelem,“ dodala Lenka Bitrmanová s tím, že svým klientům doporučuje se na všem dohodnout dopředu. To, zda dojde k vymezení ve smlouvě prý obvykle rozhoduje pronajímatel. „Někdo drobné opravy vymezuje, někdo ne,“ uzavřela.
Kapající kohoutek jako evergreen
Lenka Bitrmanová prozradila, že nejčastěji nájemci řeší kapající kohoutky. „Často se dožadují výměny baterií, mnohdy však stačí vyměnit gumičky v těsnění,“ řekla. Spoustu věcí je třeba si pohlídat již při předání bytu. Na co byste si jako nájemci měli dát pozor? „Pokud je v domě nábytek, zkontrolujte ho,“ radí Lenka Bitrmanová. Vhodné je podle jejích slov zkontrolovat, zda fungují zásuvky a teče teplá voda. Zkontrolovat byste si měli také kotel a určitě nezapomeňte chtít vidět revizi. Co se týká nábytku, podlah a dlaždic, je vhodné si při předávání bytu vše nejen zkontrolovat, ale také nafotit. Kontrola na počátku a pořízená fotodokumentace může být klíčová při jakémkoliv problému a také při skončení nájmu.
Co už typicky řeší pronajímatel
Podle Lenky Bitrmanové obecně platí, že co je ve zdi pod omítkou řeší vždy majitel. To, co je venku, řeší nájemce. Jde však jen o obecnou poučku, jelikož zákon stanovuje přesnou částku jedné opravy i roční limit oprav, které hradí nájemce.
Od ledna je upravené nařízení vlády
Občanský zákoník § 2257 platný od 1. 1. 2014 říká, že pronajímatel musí po dobu nájmu byt a dům udržovat ve stavu způsobilé k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Znamená to, že nájemník a pronajímatel by na udržování bytu měli spolupracovat. Co si pod pod běžnými opravami představit popisuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které je platné od 1. 1. 2016. Od letošního roku platí Nařízení vlády v upraveném znění.
O co se musíte postarat
Nájemce by měl byt udržovat v čistotě. Nejde jen o běžný úklid, ale například také o malování nebo opravu omítek. Postarat byste se měli také o čištění zanesených odpadů nebo o kontrolu termostatických hlavic či funkčnost hlásiče kouře. Pokud něco z těchto věcí nefunguje, máte povinnost zajistit opravu.
K povinnosti nájemníka patří také oprava podlahové krytiny nebo výměna prahů a lišt. Stejně tak opravy částí dveří a oken jsou na nájemníkovi. Pokud vám tedy špatně funguje zavírání oken, je třeba objednat servis a okna nechat seřídit na vaše náklady. Přestala vám fungovat televize a na vině je anténa? I zařízení pro příjem televizního vysílání musíte zařídit vy jako nájemce.
Je potřeba vyměnit sifon nebo uzavírací ventil pro rozvod plynu? Ani s tímto byste neměli chodit za pronajímatelem. Tyto opravy jsou stejně jako například oprava digestoře nebo umyvadla na vás. Nájemník by měl na své náklady opravit také kotel nebo kouřovod. Naopak se za drobnou opravu nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.
Finanční limity oprav
Z rozsahu oprav, které stanovuje Nařízení vlády by se mohlo zdát, že nájemce hradí takřka vše. Existují však také finanční limity, které Nařízení vlády stanovuje. Od letošního roku náklady na jednu opravu nesmí přesáhnout částku 1500 Kč. Pokud se na jedné věci provádí několik oprav, které spolu souvisí, je rozhodující součet nákladů. Náklady na dopravu se podle nového znění Nařízení vlády nezapočítávají a platí je nájemce.
Součet nákladů v jednom roce navíc nesmí podle současného znění Nařízení vlády přesáhnout částku rovnající se 150 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Pokud by opravy tuto částku přesáhly, pak už by nájemce neměl žádné další opravy hradit. Opět se však do nákladů nezapočítávají náklady na dopravu.
Zdroje: zakonyprolidi.cz, kurzy.cz, zakonyprolidi.cz, realitní specialistka Lenka Bitrmanová v exkluzivním rozhovoru
