Článek
Co je to kauce a proč se skládá
„Jistota neboli „kauce“ slouží pronajímateli jako finanční záruka, že nájemce splní své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Pronajímatel tak může kauci využít na nezaplacené nájemné, neuhrazené platby za služby spojené s užíváním bytu nebo na jiné dluhy nájemce,“ vysvětlila exkluzivně pro tento článek advokátka a předsedkyně Sdružení nájemníků Lenka Veselá. Podle jejích slov může kauce sloužit také jako záruka na náhradu škod, které nájemce v domě nebo v bytě může způsobit.
Lenka Veselá upozornila, že kauce není ze zákona povinná. Podmínkou pro vznik povinnosti zaplatit pronajímateli kauci, je předchozí dohoda mezi oběma stranami. „K uzavření takové dohody může dojít jednak při vzniku nájmu v rámci uzavírání nové nájemní smlouvy nebo i v průběhu trvání nájemního vztahu samostatnou dohodou. Pokud k uzavření takové dohody nedojde, pronajímatel není oprávněn složení kauce po nájemci vymáhat,“ upřesnila Lenka Veselá.
Jak může být kauce vysoká
„Výše jistoty je také věcí dohody smluvních stran, občanský zákoník v ustanovení § 2254 pouze určuje, že jistota nesmí být spolu se smluvní pokutou vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného,“ řekla Lenka Veselá. Pokud je tedy nájem sjednaný ve výši 7.000 Kč a za služby platí nájemce 2.000 Kč, nesmí být kauce vyšší než 21.000 Kč. Služby se totiž do limitu nepočítají.
Jak přechovávat jistotu
Zákon neřeší způsob přechovávání kauce pronajímatelem. „Pronajímatel tedy může peněžní prostředky složit kamkoliv nebo komukoliv uzná za vhodné, není nutné, aby kauce byla složena na zvláštním účtu, s finančními prostředky může pronajímatel volně nakládat a to doby, kdy je povinen nájemci kauci vrátit,“ doplnila Veselá.
Kdy je pronajímatel povinen kauci vrátit
Pronajímatel je povinen jistotu vrátit při skončení nájmu. Vrácení kauce je tedy vázáno na okamžik skončení nájmu, nikoliv na okamžik vyklizení bytu. „Vrácení kauce později, než v poslední den nájmu musí být s nájemcem výslovně dohodnuto v nájemní smlouvě nebo jejím dodatku a musí to být v zájmu nájemce, jinak se k takovému ujednání nepřihlíží,“ vysvětlila Veselá. Pronajímatel má právo si při skončení nájmu vůči kauci započíst to, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemci je pronajímatel povinen kauci vyúčtovat a doložit, na jaké konkrétní dluhy kauci použil.
Právo na úroky z jistoty
Zákonem je garantováno také právo na výplatu úroků z jistoty za dobu jejího poskytnutí do jejího vrácení. Výše úroků z jistoty může být předmětem dohody smluvních stran, současně občanský zákoník stanoví, že nájemce má nárok na úroky alespoň v zákonné výši. Vzhledem k tomu, že zákon žádnou konkrétní úrokovou sazbu, bohužel, nestanoví, je potřeba použít obecné ustanovení občanského zákoníku o úrocích (§ 1802), podle něhož platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které banky poskytují v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.
Lenka Veselá doplnila, že soudní praxe dovodila, že se v tomto případě vychází z úrokových sazeb úvěrů účtovanými bankami domácnostem v době, kdy byla kauce složena, přičemž obecné soudy vycházely z průměrných úrokových sazeb publikovaných na webových stránkách ČNB. „K věci se v roce 2022 vyjádřil i Ústavní soud, který tento postup označil za zákonný a legitimní a konstatoval, že nijak nesnižuje práva pronajímatele,“ dodala.
Smlouva úroky vyloučila
V praxi se můžete setkat s tím, že pronajímatel nebo realitní makléř, který nájem zprostředkovává zanese do smlouvy větu o tom, že se nájemce vzdává nároku na úroky z kauce. To je však protizákonné. „Nelze se platně domluvit s nájemcem na tom, že nárok na úroky nemá. K takovému ujednání ve smlouvě se nepřihlíží – zkracovala by se tím nájemcova práva. Nelze se také platně dohodnout na tom, že nájemce má nárok na úroky ve výši, která je nižší, než jsou úroky v zákonné výši, opět by se zkracovala nájemcova práva,“ potvrdila Veselá.
Kalkulačka na webu Sdružení nájemníků
K výpočtu úroků z kauce lze použít kalkulačku, která je dostupná na webu Sdružení nájemníků ČR, jehož je advokátka Lenka Veselá předsedkyní. „Naše kalkulačka vychází z ustanovení zákona a ze současné judikatury soudu, na což je návštěvník webových stránek upozorněn,“ vysvětlila Veselá.
Příklad výpočtu v online kalkulačce
V případě, že byla kauce složena 9. 4. 2023 a vyplacena má být 1. 5.2026 a výše kauce byla 51.000 Kč činí úrok 14 748,99 Kč. Doba uložení je 1119 dnů a úroková sazba 9,45 %. Kalkulačka pracuje s průměrnými úvěrovými úrokovými sazbami, které zveřejňuje Česká národní banka prostřednictvím databáze ARAD v sekci Sestavy–Statistická data–Měnová a finanční statistika-Tabulka 10: Úrokové sazby MFI – nové obchody (sazby a objemy), řádek 3.1.1 (Domácnosti: úvěry na spotřebu).
Problematické ustanovení zákona
Na úroky má nájemce nárok vždycky. Problematický však může být v praxi jejich výpočet, pokud není výše stanovena už ve smlouvě. I podle Lenky Veselé je institut kauce v občanském zákoníku upraven problematicky. “ Jednak z důvodu stanovení úrokové sazby, dále pak také z důvodu možnosti pronajímatele nakládat s finančními prostředky nájemce libovolně – jakkoliv uzná za vhodné, bez jakékoliv kontroly. Pokud pronajímatel kauci po skončení nájmu nevrátí, musí se nájemce obrátit k příslušnému soudu a domáhat se svého nároku u něj,” uvedla Veselá. Podle jejích slov však v současné době probíhá jednání na Ministerstvu pro místní rozvoj. Cílem jednání je změnit příslušné ustanovení zákona, které je v praxi velmi problematické.
Zdroje: urok.son.cz, vlastní rozhovor s Advokátkou a předsedkyní Sdružení nájemníků Lenkou Veselou
