Článek
Z volného pokoje se stal výnosný obchod
Původní myšlenka zněla téměř idylicky. Člověk nabídl cestovateli volný pokoj, poznal někoho ze zahraničí a získal menší příjem. Host bydlel u místního, který mu doporučil rodinnou restauraci, vysvětlil dopravu a možná s ním večer poseděl v kuchyni.
Takové ubytování stále existuje. Velkou část nabídky však dnes tvoří celé byty určené pouze turistům. Majitel v nich nebydlí, hostitele zastupuje správce a klíč čeká ve schránce s číselným kódem. Jeden provozovatel může obsluhovat několik nebo desítky nemovitostí. Sdílení domova se v takovém případě změnilo na hotelové podnikání rozptýlené v obytných domech.
Pro cestovatele je nabídka lákavá. Rodina získá více ložnic, vlastní kuchyň a pračku, často za méně peněz než ve dvou hotelových pokojích. Delší pobyt může být pohodlnější a apartmán umožní bydlet ve čtvrti, kde žádný velký hotel nestojí. Právě tato výhoda však vytváří motivaci převádět další běžné byty na krátkodobé ubytování.
Turista zaplatí za noc víc než místní za den
Majitel obvykle počítá jednoduše. Pokud na krátkodobém pronájmu vydělá za deset či patnáct nocí podobnou částku jako za celý měsíc běžného nájmu, má silný důvod dát přednost turistům. Získá vyšší výnos a mezi jednotlivými rezervacemi může cenu neustále měnit podle poptávky.
Každý převedený apartmán potom chybí lidem, kteří ve městě chtějí skutečně bydlet. Jeden byt situaci nezmění. Stovky či tisíce jednotek soustředěných v historickém centru už však zmenšují nabídku dlouhodobých pronájmů a současně zvyšují hodnotu nemovitostí jako investičního zboží.
Výzkum amerického trhu publikovaný v časopise Marketing Science odhadl, že jednoprocentní zvýšení počtu nabídek na Airbnb vedlo v průměru k růstu nájemného o 0,018 procenta a cen nemovitostí o 0,026 procenta. V jednotlivém roce jde o malá čísla, při rychlém rozšíření platformy se ale sčítají. Výsledky studie zároveň ukazují, že dopad bývá silnější tam, kde majitelé ve svých nemovitostech sami nebydlí.
Airbnb samozřejmě není jedinou příčinou drahého bydlení. Roli hraje pomalá výstavba, nedostatek obecních bytů, úrokové sazby, regulace i prázdné investiční nemovitosti. To ale nemění základní skutečnost: byt nemůže být současně celoročně nabízen turistům a pronajat místní rodině.
Z obytného domu vzniká hotel bez recepce
Dopad nekončí cenou nájmu. Stálý soused ví, kdy se zamyká vchod, kam patří odpadky a že po desáté večer není vhodné pořádat oslavu. Host, který přijel na dvě noci, pravidla domu často nezná a následky svého chování už za několik hodin neuvidí.
Obyvatelé pak poslouchají kufry na schodech, opakovaně vysvětlují ovládání domovních dveří a potkávají neznámé lidi s přístupem do společných prostor. Jeden slušný návštěvník nikoho neobtěžuje. Neustálé střídání skupin však mění pocit bezpečí i samotný charakter domu.
S proměnou obyvatel se mění také okolní služby. Obchod s běžnými potravinami nebo opravna obuvi vydělá na stálých zákaznících. Prodejna zavazadel, úschovna kufrů a podnik s drahým brunchem potřebují turisty. Jakmile se čtvrť přizpůsobí krátkým návštěvám, místní v ní platí vyšší ceny a obtížněji obstarávají každodenní potřeby.
Barcelona chce turistické byty vrátit obyvatelům
Nejtvrdší reakci připravuje Barcelona. Město nechce po listopadu 2028 obnovit licence více než deseti tisíc turistických apartmánů. Cílem je vrátit tyto nemovitosti na běžný trh s bydlením. Záměr podpořilo také rozhodnutí španělského ústavního soudu, jak informovala agentura Reuters.
New York zvolil jinou cestu. U pobytů kratších než třicet dnů musí být hostitel zaregistrovaný, během návštěvy bydlet ve stejném bytě a přijmout nejvýše dva platící hosty. Celý byt tedy nelze na víkend legálně předat turistické skupině, ani když jej hostitel vlastní. Přesná pravidla shrnuje newyorský úřad pro vymáhání předpisů.
Odpůrci omezení upozorňují, že nižší nabídka apartmánů zdraží hotely a připraví drobné hostitele o přivýdělek. To je oprávněná námitka. Plošný zákaz může dopadnout také na člověka, který několikrát ročně pronajme vlastní byt během dovolené. Smysluplná regulace proto musí rozlišovat mezi občasným sdílením domova a profesionálním provozem celých portfolií.
Evropská unie chce konečně vědět, kdo skutečně pronajímá
Jedním z hlavních problémů byla dlouho absence spolehlivých dat. Město mohlo požadovat registraci, ale bez spolupráce platformy obtížně zjišťovalo, kolik nocí konkrétní byt nabízí a zda vůbec splňuje místní pravidla.
Od 20. května 2026 se v Evropské unii používá nařízení o sběru a sdílení dat z krátkodobých pronájmů. Tam, kde stát zavedl registrační systém, mají platformy kontrolovat registrační čísla a předávat údaje příslušným orgánům. Evropské nařízení samo neurčuje maximální počet nocí ani krátkodobé ubytování nezakazuje. Dává však městům informace potřebné k vymáhání vlastních pravidel.
To může pomoci také Praze, kde se turistické apartmány soustředí hlavně v centru. Bez přesných údajů se obtížně rozlišuje legální ubytovatel odvádějící poplatky od anonymního provozovatele několika bytů. Regulace pak nezasahuje jen do bydlení, ale také do férové soutěže s hotely a penziony, které musejí plnit požární, hygienické a evidenční povinnosti.
Levné ubytování nemusí být automaticky neetické
Cestovatel nemusí před každou rezervací provádět vyšetřování vlastnických vztahů. Několik údajů však napoví. Hostitel žijící ve stejném bytě odpovídá původnímu principu sdílení mnohem více než anonymní účet nabízející dvacet téměř totožných apartmánů. Registrační číslo, jasná pravidla a skutečné recenze snižují riziko, že jde o nelegální provoz.
V lokalitách s nedostatkem bydlení lze dát přednost hotelu, penzionu nebo pokoji v obývané domácnosti. Při delším rodinném pobytu může celý apartmán stále dávat smysl, zvlášť mimo přetížené centrum. Rozhodující není logo platformy, ale to, zda ubytování doplňuje nabídku, nebo z obytného domu systematicky vytlačuje obyvatele.
Úspora několika stokorun je pro hosta viditelná okamžitě. Její druhá část zůstává skrytá v nájemní smlouvě člověka, který ve městě pracuje, vychovává děti a potřebuje bydlet celý rok. Airbnb nevytvořilo bytovou krizi samo. Ukázalo však, jak snadno lze bydlení proměnit v turistické zboží a účet za tuto proměnu poslat někomu, kdo si žádnou dovolenou neobjednal.
Co si budeme povídat, chtěl jsem původně udělat anketu, zda jste pro nebo proti Airbnb, ale výsledek by byl nic neříkající. Cestovatelé by byli pro, a ti, kteří cestovat nechtějí zase proti.
