Česká past na mladé: Byty musí zlevnit, i když to může současné majitele bolet

Obecně lze konstatovat, že ceny nemovitostí vykazují růst ve většině evropských států, přičemž tento růst často drtivě překonává dynamiku růstu mezd. Příkladem a varováním může být situace v Praze. Aktuálně je v české metropoli k zakoupení standardního bytu zapotřebí ekvivalentu 15 hrubých ročních mezd, čímž se Praha řadí mezi nejhůře dostupná města Evropy, hned za Amsterdam a Athény.

Ačkoliv se jedná o hlavní město, tento údaj dostatečně ilustruje, že zejména pro mladé rodiny se koupě vlastního bydlení stává čím dál palčivějším problémem. Často se ocitají v situaci, kdy je při standardní mzdě bez výrazné finanční podpory ze strany rodiny prakticky nemožné na pořízení bydlení dosáhnout.

Někteří odborníci sice namítají, že vlastnictví bydlení není nezbytné a plnohodnotnou alternativou je nájem. Tento pohled ale může mylně vyznívat tak, jako by si lidé volili nájem dobrovolně, protože uvěřili tvrzení expertů, že jde o rovnocennou variantu. Objektivní realita je však taková, že pro většinu mladých rodin je dnes nájem jedinou vynucenou možností.

Na hypotéku totiž kvůli přísným pravidlům bank (jako jsou limity LTV) a vysokým úrokům zkrátka nedosáhnou.

Z hlediska měsíčního cash-flow je propast značná: průměrná splátka hypotéky v Praze (při 80% LTV na 30 let) dnes odčerpá téměř 65 % (přesněji 64,8 %) čisté mzdy jednotlivce, zatímco průměrný nájem spolkne „jen“ 46,5 %.

Je proto nutné objektivně přiznat, že nájem je zpočátku měsíčně finančně snesitelnější, ale právě proto se stává dlouhodobou pastí, ze které rodiny často nemohou uniknout do vlastního. Vlastník nemovitosti totiž dlouhodobě profituje nejen z postupného umořování dluhu, ale také ze samotného zhodnocování nemovitosti v čase. Kdyby tomu tak nebylo, ztrácelo by vlastnictví bytů svůj ekonomický smysl. Argument o větší flexibilitě nájemníků při stěhování za prací je sice validní pro krátkodobé pronájmy, nicméně prodej nemovitosti zatížené hypotékou dnes již nepředstavuje zásadní překážku. Je také nutné zdůraznit, že ceny nemovitostí a výše nájemného jsou spojené nádoby – jakmile se vlastnictví stane nedostupným, poptávka se přelije do nájemního sektoru, což s časovým odstupem nevyhnutelně žene ceny nájmů nahoru.

Příčiny zdražování nemovitostí, které dlouhodobě převyšuje obecnou inflaci i růst reálných mezd, jsou komplexní avšak pokusme se alespoň ty, co můžeme ovlivnit rozebrat.

Příčiny zdražování nemovitostí, které dlouhodobě převyšuje obecnou inflaci i růst reálných mezd, jsou komplexní. To hlavní těžiště problému se však skrývá ve fenoménu, kterému ekonomové říkají financializace bydlení. Bydlení je sice základní lidská potřeba, ale v současném systému se stalo primárně nízkorizikovým investičním aktivem se stabilním výnosem. Investor generuje značný zisk, tento zisk však nevzniká z vytvoření hodnotného produktu či poskytnutí užitečné služby společnosti. Z makroekonomického hlediska jde o neproduktivní alokaci kapitálu – zisk je generován pouze tím, že růst cen nemovitostí dopadá na všechny ostatní, kteří bydlení potřebují ke svému životu. Z perspektivy společnosti jako celku je tato činnost jednoznačně škodlivá.

Pro lepší pochopení tohoto problému si dovolme použít alegorii, která sice realitu mírně zjednodušuje, ale o to názorněji ji ilustruje: Představme si kmen o dvaceti lidech, kteří se živí pěstováním obilí. Obilí je pro ně základní životní potřeba, která se sice každý rok obnovuje, ale mezi sklizněmi je jeho množství omezené. Pracující členové kmene získávají za svou činnost peníze, za které si kupují obilí na obživu. Jednoho dne však jeden z členů, říkejme mu „vykuk“, začne systematicky šetřit a nakoupí dvojnásobné množství obilí, než sám spotřebuje. Jakmile začne obilí v kmeni docházet dříve než obvykle, dojde k jeho zdražení. „Vykuk“ pak obilí se ziskem rozprodá ostatním. Jeho zisk však nevznikl poctivou prací, ale tím, že svou činností uměle zdražil základní potravinu všem ostatním členům kmene. Stal se investorem, který zjistil, že parazitování na nedostatku je výhodnější než vytváření reálných hodnot.

V malém kmeni by takové jednání bylo okamžitě odhaleno. V naší početné společnosti se však tento mechanismus vytrácí a investor je okolím oslavován za svou schopnost generovat zisk. Zarážející ovšem je, že český stát tohoto „vykuka“ ještě podporuje. Daňový systém přímo vybízí ke spekulacím s bydlením – ať už jde o osvobození od daně při prodeji po 10 letech tzv. časový test nebo o odpočet na daních z úroku hypotéky, který připravuje státní rozpočet o miliardy korun ročně.

Lidé tak nakupují byty nad rámec svých vlastních potřeb čistě za účelem uložení a zhodnocení peněz, čímž cenu bydlení neustále šroubují nahoru. Paradoxně toto zdražování motivuje i běžné majetnější rodiny k nákupu dalších bytů „pro děti“, protože vidí, že z běžného příjmu už jejich potomci na byt nikdy nedosáhnou. Odborníci tento trend výstižně nazývají heslem „Kdo nedědí, nebydlí“. Ačkoliv je toto jednání z hlediska rodičovské péče pochopitelné, v důsledku celý problém prohlubuje, rozevírá nůžky ve společnosti a činí majetkový původ člověka důležitějším faktorem pro jeho životní úspěch než kvalitu a společenskou užitečnost jím vykonávané práce.

Zatímco finanční spekulace křiví trh s bydlením ze strany poptávky, na straně nabídky působí neméně destruktivní síla: administrativní paralýza a extrémní byrokratická zátěž. Současný proces povolování nové výstavby v českém prostředí totiž připomíná spíše neprostupný labyrint než efektivní službu státu. Pro ilustraci absurdity současného stavu postačí jediný údaj: standardní rezidenční projekt, jakým je běžný bytový dům v Praze, se od prvotního záměru po kolaudaci připravuje neuvěřitelných 7 až 10 let. Z této doby přitom samotná fyzická stavba zabere jen pouhý zlomek, zhruba 2 až 3 roky. Zbytek drahocenného času spolyká byrokratický aparát.

Tento zdlouhavý proces má dva hlavní jmenovatele. Tím prvním je extrémní roztříštěnost úřadů a s ní spojená nutnost neustálého „sbírání razítek“. Stavebník v dosavadním systému nejedná s jednou zastřešující institucí, ale musí obíhat desítky různých orgánů a získávat řadu dílčích, na sebe chronologicky navazujících souhlasů. Místo plynulého řízení tak dochází k neustálému řetězení stanovisek.

Druhým, a z hlediska plánování možná ještě zákeřnějším problémem, je princip takzvaného pohyblivého cíle. Vzhledem k tomu, že se schvalovací řízení vleče celé roky, legislativa i technické normy se mezitím často změní. Úřady však dosud záměry posuzovaly podle skutkového a právního stavu platného ke dni vydání rozhodnutí, nikoliv ke dni podání samotné žádosti. Investor, ať už jde o soukromou firmu nebo samotnou obec, je tak často nucen již hotovou dokumentaci nákladně přepracovávat a celý schvalovací kolotoč začíná prakticky nanovo.

Z pohledu mezinárodního srovnání je české zaostávání v této oblasti alarmující. Jak potvrzují například srovnávací studie OECD, zatímco sousední Polsko dokázalo po roce 2013 své povolovací procesy radikálně zjednodušit a zrychlit, Česko v tomto ohledu zcela zaspalo a stěží se vrátilo na předkrizovou úroveň.

V konečném důsledku tato administrativní paralýza nepředstavuje pouze technický problém pro developery, ale velmi tvrdě dopadá na samotné občany. Roky umělých průtahů totiž znamenají roky placení úroků z úvěrů, odklady a masivní zdražování stavebních materiálů i lidské práce. Veškeré tyto vícenáklady, tuto „neviditelnou daň z byrokracie“, nakonec v plné výši a zcela nevyhnutelně zaplatí koncový kupující nebo nájemník v ceně svého bydlení. Systém, který měl výstavbu primárně kontrolovat, ji tak ve výsledku fatálně prodražuje a omezuje.

Kromě paralyzované výstavby však trh trpí i neefektivním nakládáním s již existujícím majetkem. Dalším faktorem, který přispívá k této krizi, je vysoký podíl dlouhodobě neobsazených bytů. Podle Sčítání lidu, domů a bytů se v České republice nachází celkem 860 tisíc neobydlených obydlí, přičemž tento počet se za posledních 30 let zdvojnásobil. Zpráva Mezinárodního měnového fondu tak potvrzuje, že přibližně 16 % tuzemského bytového fondu zeje prázdnotou. Expertní odhad Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) specifikuje zhruba 577 tisíc skutečně dlouhodobě neobydlených bytů, přičemž největší zátěž pro trh představuje až 200 tisíc volných soukromě vlastněných bytů přímo v bytových domech (spolu s dalšími 13 tisíci prázdnými obecními byty).

Zatímco část z těchto nemovitostí prochází rekonstrukcí, značné množství slouží pro lukrativní krátkodobé pronájmy typu Airbnb nebo se nepronajímá vůbec. Jen v Praze platformy odčerpávají z dlouhodobého trhu více než 8 000 bytů. Navíc už dávno nejde o sdílenou ekonomiku – odhaduje se, že 70 až 80 % těchto nabídek provozují profesionální investoři s celými portfolii. Vlivem inflace a nedostatku jiných příležitostí se tak byty staly primárním spekulativním aktivem s cílem zhodnocení kapitálu, nikoli prostředkem k uspokojení základní lidské potřeby.

A nesmíme ani zapomenout, že v devadesátých a nultých letech proběhla v České republice takzvaná divoká privatizace, během níž stát a města rozprodaly obrovské množství bytového fondu i cenných pozemků do soukromých rukou. Jen pro ilustraci tohoto gigantického výprodeje: původní porevoluční bytový fond samotného hlavního města Prahy čítal zhruba 194 000 bytových jednotek, avšak dnes jich má město a jeho městské části ve správě pouhých 30 000.

Tento krok způsobil, že Česká republika má dnes jeden z úplně nejmenších obecních bytových fondů v rámci všech vyspělých zemí OECD. Aktuální průzkumy Ministerstva pro místní rozvoj navíc ukazují, že téměř 70 % obcí vnímá svůj současný obecní bytový fond jako zcela nedostačující. Celostátně se totiž každoročně uvolní a nabízí k pronájmu jen zhruba 6 tisíc obecních bytů, což představuje pouhá 4 % zbylého obecního fondu. Poptávka přitom převyšuje nabídku až dvacetinásobně, neboť jen v bytové nouzi se nachází přes 160 tisíc lidí a další statisíce domácností drtí tržní nájmy.

Důsledkem tohoto historického výprodeje je fatální ztráta schopnosti státu a obcí korigovat tržní výkyvy. Protože města nedisponují dostatečným množstvím bytů, nemohou na trh dodávat levnější alternativu, která by vytvářela konkurenční tlak na komerční pronajímatele a brzdila by raketový růst nájemného. Trh s byty byl zkrátka ponechán napospas volné ruce trhu, což vedlo k tomu, že Česko dnes patří k zemím s nejméně dostupným bydlením.

Dosavadní návrhy na zlepšení dostupnosti bydlení často nedostačují k řešení skutečných příčin problému, protože léčí pouze symptomy. Jako příklad mohou posloužit doporučení Národní ekonomické rady vlády (NERV), která sice přinášejí dílčí zlepšení, ale nezasahují do samotného kořene problému. Pokud se stát zaměří pouze na podporu nové výstavby, narazí na tvrdou realitu: v současném tržním nastavení budou nově postavené nemovitosti záhy opět skoupeny majetnými investory, což cyklus zdražování pouze obnoví. Navíc masivní a rychlé uvolnění nové výstavby naráží na ekologické i infrastrukturní limity a v kontextu české byrokracie je obtížně realizovatelné. Ani podpora dlouhodobého nájemního bydlení či kosmetické omezování selektivních daňových podpor, ač jsou to kroky správným směrem, spekulativní investování do nemovitostí systémově nevyřeší.

Základní příčinou krize je zneužívání vlastnictví nemovitostí nad rámec vlastní bytové potřeby k primárnímu účelu zisku z jejich zhodnocování. Na tento toxický stav dlouhodobě upozorňují i mezinárodní instituce v čele s Organizací pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) a Mezinárodním měnovým fondem (MMF). Ty varují, že Česká republika má jedny z nejnižších majetkových daní v celém vyspělém světě. Současná daň z nemovitých věcí je navíc silně regresivní a vypočítává se zastarale na základě rozlohy a místního koeficientu, který stanovuje obec, nikoliv na základě skutečné tržní hodnoty majetku, což nahrává spekulantům a poškozuje běžné občany.

K systémovému odstranění této příčiny je nezbytné zavést mechanismy, které cíleně omezí ekonomickou atraktivitu spekulativní investiční činnosti. Řešením je proto komplexní reforma, která by nahradila stávající plošnou daň z nemovitosti, jež je často (a právem) vnímána jako nespravedlivé zdanění již zdaněných příjmů. Na její místo by měla nastoupit nová, progresivní daň z držby investičních nemovitostí, konstruovaná na následujících principech:

Tento model vlastnictví více nemovitostí nezakazuje. Zajišťuje však, že pokud si někdo přeje hromadit bydlení jako investici, bude muset nést ekonomickou zátěž, která reálně odráží negativní dopad jeho činnosti na společnost. Bydlení by se díky tomu vrátilo ke svému původnímu účelu – poskytování domova.

Zatímco na straně nabídky musíme odstraňovat byrokratické překážky, na straně poptávky musíme okamžitě přestat z veřejných peněz dotovat spekulativní chování. Je paradoxem současné krize, že český stát vlastně aktivně finančně podporuje ty, kteří skupují byty jako investiční komoditu.

Prvním z těchto neefektivních nástrojů je takzvaný časový test. Pokud dnes majitel prodá investiční nemovitost po deseti letech vlastnictví, je tento příjem zcela osvobozen od daně z příjmu. Toto opatření ovšem nenapomáhá dostupnosti vlastnického bydlení, naopak přímo motivuje spekulanty k hromadění prázdných bytů a státní rozpočet připravuje odhadem o 4,3 až 14,7 miliardy korun ročně. Zrušení této výjimky u investičních nemovitostí je naprostou nutností.

Druhým nesystémovým krokem jsou plošné daňové odpočty úroků z hypoték. I tento nástroj představuje obrovskou zátěž pro státní pokladnu – ročně odčerpá dalších 8 až 10 miliard korun. Zahraniční i tuzemská data navíc jasně ukazují, že z této podpory profitují dominantně vysokopříjmové skupiny obyvatel, které si díky tomu pořizují další či hodnotnější nemovitosti. Tento systém tak ve výsledku pouze rozevírá nůžky ve společnosti a žene ceny bydlení vzhůru. Získané miliardy z těchto zrušených daňových úlev by měl stát naopak přesměrovat do přímých investic na podporu výstavby dostupných obecních a družstevních bytů.

Pokud má na trhu s bydlením dojít k obratu, musí stát přestat házet klacky pod nohy těm, kteří chtějí stavět. Dosavadní roztříštěnost stavební správy mezi stovky úřadů a nutnost sbírat desítky navazujících razítek udělaly z Česka zemi, kde povolení běžného bytového domu trvá i dekádu. Řešení přitom nemusíme složitě vymýšlet, stačí se inspirovat dobrou praxí v zahraničí.

Příkladem může být sousední Polsko, které po roce 2013 dokázalo své povolovací procesy radikálně zjednodušit a zrychlit, díky čemuž zažilo stavební boom, zatímco český trh pouze stagnoval. Skvělou inspirací je také Vídeň, kde se změny územního plánu, rozvojového plánu a posouzení vlivů na životní prostředí (EIA) provádějí společně v rámci jediného integrovaného řízení. Právě princip „jeden úřad, jedno řízení, jedno rozhodnutí“ musí být bezpodmínečným základem i u nás.

Krokem jednoznačně správným směrem, který je nezbytné ocenit, je chystané zrušení absurdity zvané „pohyblivý cíl“, který nutil stavebníky neustále předělávat projekty, je díky novele stavebního zákona naplánováno na 1. ledna 2027 u velkých bytových projektů, a o rok později i u těch menších. V novém systému se má každý záměr posuzovat striktně podle skutkového a právního stavu platného ke dni podání žádosti. Úřady tak konečně ztratí možnost nutit investory či obce donekonečna a nákladně přepracovávat projektovou dokumentaci jen proto, že se během letitého schvalovacího procesu změnily technické normy.

Ruku v ruce s tím musí jít i definitivní zrušení takzvaného procesního ping-pongu. Dosavadní praxe, kdy odvolací orgán alibisticky zrušil rozhodnutí a vrátil věc na začátek úřadu prvního stupně, vedla k zacyklení, kdy se jedna stavba řešila klidně i deset let. Nově bude platit tvrdé pravidlo: zrušení a vrácení věci k novému projednání je nepřípustné, odvolací orgán musí ve věci s konečnou platností rozhodnout sám.

Bydlení nelze ponechat pouze volné ruce trhu. Jak již bylo zmíněno, historický výprodej bytového fondu z 90. let zbavil česká města možnosti efektivně korigovat tržní výkyvy. Česká republika dnes disponuje jedním z nejmenších obecních bytových fondů ve vyspělém světě a každoročně se k pronájmu uvolní jen zhruba 6 tisíc obecních bytů, což pro uspokojení obrovské poptávky naprosto nepostačuje. Je proto nezbytné, aby se stát a samosprávy vrátily na trh jako aktivní investoři a developeři.

Na úrovni obecního bydlení již vidíme první vlaštovky tohoto nezbytného obratu. Příkladem může být hlavní město, které pro tyto účely založilo Pražskou developerskou společnost (PDS). Ta na svěřených městských pozemcích připravuje výstavbu 6 až 8 tisíc městských nájemních bytů v horizontu deseti až patnácti let. Důležité přitom je, že tyto projekty nejsou koncipovány jako pouhé izolované ubytovny, ale jako plnohodnotné městské čtvrti integrující školy, sociální i zdravotní služby a veřejná prostranství. Podpora ze strany obcí po celé republice je enormní – například v roce 2024 převýšil zájem samospráv o dotační programy na dostupné bydlení ze Státního fondu podpory investic vyčleněné prostředky hned trojnásobně. Pro financování takto masivní ofenzívy se navíc otevírají nové možnosti čerpání dlouhodobých úvěrů od Evropské investiční banky či využití peněz z Národního plánu obnovy. Cestou přitom nemusí být jen drahá nová výstavba na zelené louce, ale i finančně méně náročné rekonstrukce nevyužívaných a chátrajících domů či nebytových prostor.

Pro střední třídu, která nedosáhne na drahé komerční hypotéky, ale zároveň nesplňuje přísná kritéria pro přidělení sociálního bytu, pak leží obrovský a zcela nevyužitý potenciál v renesanci družstevního bydlení. Aktuálně je tento sektor v Česku zcela marginální – ročně se u nás dokončí jen zhruba 200 družstevních bytových jednotek. Přitom právě družstva dokážou, na rozdíl od komerčních developerů, stavět byty podstatně levněji, neboť nejsou zakládána za primárním účelem maximalizace zisku a družstevníci tak v podstatě platí pouze nákladové nájemné.

Klíčem k restartu tohoto modelu je opět aktivní součinnost municipalit. Obec nemusí družstvu stavební pozemek draze prodávat, ale poskytne mu jej formou práva stavby, například na 99 let. Tím z projektu okamžitě odpadá obrovský počáteční náklad na nákup parcely, což dokáže významně srazit výslednou cenu bydlení pro konkrétní domácnost v dané lokalitě.

Tento model se již začíná propisovat do reality. Například v Brně se aktuálně připravuje výstavba 334 družstevních bytů v lokalitě Kamenný vrch s celkovým rozpočtem dvou miliard korun, kde družstevníci zaplatí skutečně jen to, co se reálně prostaví. Podobné rezidenční projekty chystají i v Třebíči, Hradci Králové či Pardubicích.

Aby se však z podporovaného družstevního bydlení nestala jen další příležitost pro spekulanty, musí být nastavena nekompromisní pravidla. Byty postavené s podporou města budou určeny výhradně pro rezidenční potřeby samotných členů družstva – nebude možné je kupovat jako investiční aktiva za účelem komerčního pronajímání či využití pro platformy typu Airbnb. Jen tak zajistíme, že podpora z veřejných zdrojů splní svůj primární účel: poskytnout stabilní a důstojný domov pro pracující rodiny, a nikoliv generovat další spekulativní kapitál.

Krize dostupnosti bydlení v České republice dávno přesáhla rozměr běžného ekonomického cyklu. Stala se hlubokou celospolečenskou krizí, která nejenže uvrhuje pracující střední třídu i mladé rodiny žijící v nájmu do finanční pasti a chudoby, ale má i drtivé demografické dopady. Data hovoří jasně: finanční nedostupnost bydlení a s ní spojená obrovská nejistota prokazatelně nutí Čechy odkládat rodičovství. Jen za uplynulé desetiletí nás drahé bydlení mohlo připravit o desetitisíce dětí, které by se jinak narodily.

Pokud chceme tento toxický trend zvrátit, musíme mít odvahu k systémovému posunu a přestat se tvářit, že volná ruka trhu vyřeší vše. Znamená to omezit „vykuky“ z naší dřívější alegorie prostřednictvím chytré a progresivní daňové politiky. Znamená to uvolnit ruce těm, kteří chtějí stavět – odstraněním absurdní byrokracie a masivní podporou obcí i družstev.

Je však nutné si otevřeně přiznat jednu zásadní a pro mnohé velmi nepříjemnou pravdu. Úspěšná implementace těchto návrhů by nevyhnutelně vedla ke snížení cen nemovitostí a k jejich očištění o spekulativní přirážku. Tento fakt pochopitelně s nadšením uvítají ti, kteří bydlet nutně potřebují a dnes na něj mají obrovské problémy dosáhnout – především mladé páry a rodiny s dětmi.

Na druhé straně to ale v podstatě znamená snížení tržní hodnoty nemovitostí dosavadním vlastníkům. Tyto majetky dnes drží zpravidla starší generace, pro kterou se byty vlivem českých specifik staly formou uložení bohatství a zajištěním na stáří. Nikdo jim jejich domovy samozřejmě nebere. Ale jestliže se má stát bydlení znovu dostupným pro normálně pracující lidi, jeho tržní hodnota zkrátka musí nevyhnutelně klesnout.

Před naší společností tak nyní leží fatální otázka, na kterou si budeme muset upřímně odpovědět: Co je pro nás jako společnost důležitější? Je to ochrana nahromaděného a uměle nadceněného majetku těch, kteří už bydlí, nebo je to možnost pro nastupující generaci svobodně dosáhnout na bydlení, které není předražené, a moci tak v poklidu zakládat rodiny?.

Dokud stát nepřestane vnímat bydlení primárně jako lukrativní investiční aktivum a nevrátí se k jeho esenciální funkci domova, bude stabilní a důstojné bydlení pro budoucí generace jen nedosažitelnou iluzí.