Splácíte 5 let hypotéku? Teď vám možná zbývá splatit víc než na začátku

Vlastní bydlení je dlouhodobě asi jedna z největších tužeb občanů Česka. Skoro by se dalo říct, že kdo nemá hypotéku, jako by nebyl. V devadesátých letech se tyto sny zhmotňovaly v podobě satelitních městeček na polích okolí Prahy a dalších měst, dnes už řadě lidí asi stačí i prostě byt v baráku, kde zrovna nehnije střecha.

Pokud jako jeden nejmenovaný ředitel jistého státního podniku nemáte podnikavého otce, co desítky let šetřil peníze z prodeje nutrií, těžko máte dost peněz na nákup nemovitosti z vlastních zdrojů. Nezbývá nic jiného než hypotéka, většinou tak nejméně na 30 let. Někomu možná představa, kdy má každý měsíc bance posílat několik desítek tisíc, může způsobovat nevolnost, řada lidí to ale podstupuje dobrovolně.

Teď si udělejme takový jednoduchý matematický příklad a možná i lehkou osvětu. Lidé často vidí čísla, co se publikují třeba od České bankovní asociace, když se říká „V srpnu 2026 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky bez refinancování za 26,8 miliardy Kč.“ a tak dál. Těch skoro 27 miliard korun je ovšem jen jistina, tedy částka co si lidé půjčí na to, aby někomu zaplatili za nemovitost. Kromě toho už dlouho platí, že musí mít také část peněz našetřených ze svého, ale to je teď vedlejší.

Jak praví lidové přísloví „Ani kuře zadarmo nehrabe“, tak ani banka vám peníze nepůjčuje zadarmo. V momentě, kdy vám dá hypotéku řekněme 5 milionů korun na pořízení vysněného bydlení, dlužíte mnohem víc, protože samozřejmě budete těch 30 let platit úroky. A tady začíná „legrace“.

Někdy zhruba v polovině roku před pěti lety za vlády páně Andrejka a HyperKarla byly průměrné úrokové sazby poměrně nízko, kolem 2 %. To znamená, že v momentě kdy člověk podepsal smlouvu na 30 let, celkem měl splatit zhruba 1,6 milionu korun na úrocích. Prostě měl závazek za asi 6,6 milionu. Zároveň také měl pětiletou fixaci, to je docela běžné.

Cesty páně a výše úrokových sazeb jsou však nevyzpytatelné a je tu rok 2026. Andrejko je zase premiérem a vesele křepčí s normalizačními umělci na náměstích, aby lidem ukázal, že už je zase líp. Dneska ale máme úrokové sazby prakticky skoro na pěti procentech. Přestože nám pánové, co rádi nosili červené čepičky slibovali, že budou levnější hypotéky. A taky je asi proto všichni volili.

Teď si představte, že onen šťastný majitel nemovitosti, co si před pěti lety půjčil pět milionů, zjistí, že mu skončila fixace a stejně tak končí veškerá legrace. Přijde takzvané refinancování nebo refixace. A podle aktuálních dat vyskočí úroková sazba na zhruba pět procent.

A jak je na tom pan domácí, který má před sebou ještě 25 let splácení? Za posledních 60 měsíců a splátek zaplatil zhruba 1,1 milionu Kč. To ovšem samozřejmě neznamená, že by splatil pětinu hypotéky, protože takhle to prostě nefunguje a v prvních letech se splácí více úroky než samotná jistina. Za pět let tak splatil asi 640 tisíc korun ze samotné jistiny.

A teď přijde ta nejzábavnější část. Při refixaci mu najednou naskočí úrok na pět procent a to znamená, že za aktuální podmínek musí splatit za dalších 25 let asi 7,6 milionu Kč. To je prostě o milion korun vyšší závazek vůči bance, než reálně dlužil, když začal splácet.

Reálně tak člověk vesele splácí roky úvěr, aby po pěti letech dlužil víc než na začátku. Už je vám líp?

pozn.: Model počítá s anuitní hypotékou ve výši pěti milionů korun na třicet let, původní sazbou 2% na prvních pět let a následnou sazbou 5% po zbývajících 25 let; nezohledňuje mimořádné splátky, poplatky, pojištění ani budoucí změny úrokových sazeb. Samozřejmě nikdo neví, jaké sazby budou za deset let.