Článek
Letošní rok je důležitý pro spoustu majitelů nemovitostí, kteří si v letech 2021 až 2022 vzali hypotéku s nízkou sazbou kolem dvou procent. To platilo i o mně, na což mě banka upozornila s předstihem s tím, že si novou výši úrokové sazby mohu snadno zvolit v aplikaci mobilního bankovnictví.
Jenže když se na navrhované výše sazeb hypoték podíváte, bude to úplně něco jiného než to, na co jste zvyklí.
Tříletá fixace bez pojištění a dalších slev se dnes pohybuje okolo 4,79 %, což se podle výše nesplacené částky hypotéky a vzhledem k dřívější úrokové sazbě může projevit ve zvýšení měsíčních plateb o několik tisíc korun. V případě vyšších částek hypoték může být nárůst měsíční platby dost extrémní.
Čeká vás refixace po pěti letech? Tak to se vám měsíční splátka hypotéky řádně navýší
Běžně nabízená úroková sazba se u refixací pohybuje okolo 4,49 %, ale nabídky jsou samozřejmě vždy individuální.
Každý by chtěl co nejnižší sazbu, jenže když přijdete do banky, nikdo s tím nic neudělá. Musíte si zahrát na nespokojeného klienta, který má lepší nabídku u konkurenční banky, a zahájit postup pro budoucí refinancování, tzv. vyčíslení hypotéky.
Jedná se o dokument, který ukazuje váš aktuální dluh (jistinu a úroky). Tato žádost je mimochodem v mobilních aplikacích natolik dobře schovaná (konkrétně třeba za tlačítkem pro úplné doplacení hypotéky), že běžný uživatel nemá šanci tuto funkci najít. Nebo se dokonce bojí, že by něco vyklikal špatně a hrozilo by mu, že musí skutečně doplatit zbývající část hypotéky.
Rozhovor na retenčním
Jakmile jsem tedy tímto způsobem projevil svůj zájem o refinancování hypotéky u jiné banky, do pár hodin jsem měl příchozí hovor. Paní se vyptávala na důvody mého zvažovaného odchodu a vlastně se to nelišilo od běžného handrkování s retenčním oddělením u operátorů nebo poskytovatelů plynu a elektřiny.
Přitom by stačilo tak málo – já bych řekl, že bych chtěl úrokovou sazbu trochu snížit, bankéř by mi v systému zaklikl nižší sazbu a bylo by hotovo.
Určitě i vás čeká hovor s retenčním oddělením banky. A musíte se na něj pořádně připravit a hlavně se nenechat zaskočit
Ale je tomu přesně naopak. Vy musíte hrát nespokojeného klienta, zatímco na retenčním oddělení zase hrají hru o to, aby vás neztratili, ale zároveň vám nenabídli příliš zajímavou úrokovou sazbu.
Vzniká z toho zcela zbytečná debata o tom, že byste odešel k jiné bance (což je často planá hrozba), a oni to na druhé straně samozřejmě moc dobře vědí. Vzniká tak situace jako na tržišti, kdy se dohadujete, co je možné a co už možné není.
Pokud i vás brzy čeká podobný telefonát, měli byste mít připravenou dopředu alternativní nabídku od konkurence. Pokud si na retenčním nějakou nabídku „vymyslíte“, možná vás zaskočí dotaz na to, abyste ji do banky přeposlali. Nepomůžete si ani online kalkulačkami, které vám sice ukáží lákavou nabídku „od 4,29 %“, ale tu přesnou sazbu se dozvíte, až do formulářů uvedete spoustu informací, které už o vás ví vaše primární banka. A samozřejmě ta druhá může tato data zpracovat pro svou vlastní potřebu, aby vám navrhla sazbu na míru.
Čím více bank takto projdete, tím více do světa šíříte informace o svém příjmu a další citlivá data. A vaše kmenová banka to samozřejmě moc dobře ví, jenže současně nechce přijít o klienta.
V mém případě jsem potvrdil jen ústní dohodu s finančním poradcem, ale nic jsem přímo po ruce neměl. I tak se mi podařilo dostat na nižší úrokovou sazbu, než byl navrhovaný základ, a to je to, oč jde hlavně.
Domluvili jsme se po dalším hovoru, který následoval po několika dnech. Nemůžete čekat zázraky, ale tak nějak se počítá s tím, že první navrhovanou sazbu neakceptujete a že se vrhnete do smlouvání.
Jak úspěšné bude, je vlastně jen na vás. Někdy vám však banka může říci, že pro vás nic výhodnějšího skutečně nemá. Vždy je nabídka nižších úrokových sazeb individuální.
Za mě je však volání s retenčním trochu ponižující. Ještě když si vybavím otce, který chtěl jen trochu lepší nabídku na energie. Stačilo mu pohrozit odchodem a dostal nabídku, kterou by jinde nedostal. Jenže on by možná akceptoval i jen o trochu nižší cenu, kterou by si domluvil hned na přepážce a nemusel si otravovat život voláním na infolinky a stěžováním si, což poukazuje na celou absurditu retencí.
Jako klient banky bych se cítil daleko lépe, kdyby to šlo vyřešit přímo u bankéře a na místě, než dohadováním se jako na asijském tržišti.
Pomůžou vám i ostatní
Tipy k tomu, co si můžete u tohoto smlouvání dovolit, vám bezplatně sdělí uživatelé této komunity na Facebooku. Dozvíte se zde, na jakou úrokovou sazbu si můžete u retence a nových fixací dostat. V době psaní článku to vypadá na 4,19 %, ovšem včetně různých bonusů za specifické využívání účtu a pojištění, které vám však u nemovitosti nemusí vyhovovat.
Uživatelé zde sdílí své skuženosti s nabídkami, které se jim podařilo „vyhádat“ včetně konkrétních příkladů a měsíčních splátek. Vidíte zde splátky, které měly u staré sazby, i navrhovanou novou sazbu a prodražení, často v řádech tisíců korun. I drobná korence sazby tak může přinést určité úspory.
Máte opravdu dobrou nabídku na refinancování? U obou variant si spočítejte pro a proti a také myslete na běžné a „skryté“ poplatky
Pokud byste skutečně u konkurence našli výrazně lepší nabídku a hodlali skutečně přejít k jiné bance a refinancování, musíte počítat i s dalšími poplatky – u původní banky mohou být sankce za předčasné splacení, u nové banky poplatky za sjednání či za odhad (někdy se odpouští) a pak je tu poplatek za vklad nového a výmaz starého zástavního práva u vaší nemovitosti (cca 4 000 Kč).
K tomu vás ale mohou čekat i další skryté poplatky či podmínky využívání účtů u nové banky (nutnost plateb či zasílání mzdy pro odpuštění poplatků za vedení účtu, apod.), takže je nutné si dopředu zvážit všechna pro a proti u každé z nabízených možností.
A vyplatí se neotálet – novou úrokovou sazbu řešte ideálně tři měsíce před koncem fixace. V té době vám stávající banka nabídne nové podmínky, na které můžete reagovat, nebo zkusit konkurenci.
Čím dříve budete mít v rukou alternativní nabídku, tím je větší šance, že vše stihnete dojednat. U druhé banky si případně musíte pohlídat termíny a klíčové slůvko „od“. Některé banky mohou při refinancování rozhodnutí protahovat a nakonec vás postavit před hotovou věc s tím, že tak nízkou úrokovou sazbu, na kterou vás nalákaly, u vás nastavit nedokáží. A vy jste v pasti, protože už nemáte čas na to udělat něco jinak.
Podle expertů je dnes ideální doba pro fixaci v rozpětí dvou až tří let - já volil stejně, zvolil jsem 2 letou fixaci a dostal jsem se na 4,39%.
Veškeré informace navíc nasvědčují tomu, že sazby hypoték po drobné korekci opět porostou, upozornila mě na to již pracovnice retenčního oddělení. A vysněná sazba se u refixací může pomalu vzdalovat.
Zdroje:
https://www.penize.cz/hypoteky/481681-sen-o-levnejsich-hypotekach-konci-zname-nova-cisla-z-bank
https://www.novinky.cz/clanek/ekonomika-konec-levnych-fixaci-hypotek-domacnostem-vzrostou-splatky-o-tisice-uvery-navic-opet-zdrazi-40555395
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-hypoteka-hypoteky-zdrazily-odbornici-pocitaji-s-dalsim-rustem-sazeb-295607
https://www.facebook.com/groups/hypotekaavsekolem
vlastní zkušenosti
