Článek
Pokud se dnes díváte se znechucením na svůj nájem nebo hypotéku, díváte se v podstatě na výsledek politických rozhodnutí posledních dvaceti let.
Česká republika je mezi pěticí nejhorších zemí v Evropě, pokud jde o dostupnost vlastního bydlení: na nový byt o 70 m² padne zhruba 13,6 průměrného ročního platu.
V Praze už je to kolem 15 ročních mezd a průměrný nájem takového bytu se blíží 28 tisícům korun měsíčně. Situace ohledně dostupnosti bydlení se navíc v tuzemsku neustále zhoršuje, takže je na místě se ptát: co bude dál?
Stát jako hasič, který drží v jedné ruce hadici a v druhé kanystr s benzínem
Česká republika se propadá i v žebříčku prosperity – patří mezi šest nejhorších zemí EU právě kvůli nákladům na bydlení. Ty jsou výsledkem kombinace vysokých cen nemovitostí, pomalého povolování staveb a nedostatku bytů. Na tisíc obyvatel připadá kolem 400 bytů, což nás řadí k nejslabším v Unii.
Strukturální deficit měl částečně vyřešit nový stavební zákon, platný od roku 2024. V praxi se ale zatím neodehrála žádná bytová revoluce: rok 2024 přinesl podle dat o výstavbě pokles dokončených bytů o více než pětinu, na zhruba 30 tisíc jednotek, což je výrazně méně, než by trh potřeboval. Odhady mluví o tom, že ročně chybí několik desítek tisíc nových bytů, a to ještě do hry naplno vstupuje generace Z – silná generace dětí narozených mezi lety 2005 a 2010.
Druhý důležitý zásah státu proběhl u daně z nemovitostí. Od roku 2025 platí nová pravidla: obce mohou místním koeficientem zvednout daň až pětinásobně a řada měst toho využila. Pro vlastníky bytů v Praze to často znamená dvojnásobnou složenku – ať už ovšem jde o investory, nebo důchodce, kteří byt koupili před čtyřiceti lety.
Do toho vstupuje nově se rodící Babišova vláda, která chce zrušit automatické navyšování daně o inflaci, aby lidem „ulevila“. Proto už řada obcí uvažuje, že daň preventivně navýší, aby si zajistila stabilní příjem. Hasič tedy sice slíbí, že už nebude do každého požáru přilévat dávku benzínu, ale rozdá kanystry starostům.
Z hlediska politiky bydlení se střetávají tři protichůdné zájmy:
- stát chce mít levnější sociální politiku a vyšší daňové příjmy,
- obce chtějí jisté peníze z nemovitostní daně,
- vlastníci a nájemníci chtějí, aby jim zbylo něco z výplaty i na život.
Evropská zkušenost ukazuje, že pokud se problém ignoruje, trh s bydlením začne tlačit lidi do náruče populistů.
V řadě zemí se na drahé bydlení lepí krajní pravice, která ho spojuje s migrací nebo „bruselskou elitou“. V českém kontextu je bydlení už dnes jedním z emočně nabitých témat, kolem kterého nová vláda staví svou popularitu – slibuje nižší daně, ale současně nijak neřeší samotný nedostatek bytů.
Tři účty za bydlení v roce 2030
Zkusme hrubý, ale srozumitelný model. Dnes průměrný Čech berekolem 48 tisíc korun hrubého měsíčně, průměrný Pražan zhruba 61 tisíc. Průměrný nájem 70m² bytu v Praze se pohybuje kolem 28 tisíc korun.
Pokud jste běžný zaměstnanec v hlavním městě, čistá mzda po odvodech a daních vychází přibližně na 47 tisíc. Nájem vám tedy přijde na něco kolem 60 % čistého příjmu.
Teď si představme tři scénáře do roku 2030.
1) Scénář „stagnace“ – ceny se drží, mzdy rostou
Předpoklad: ceny bytů i nájmů v reálném vyjádření stojí na místě, mzdy rostou o 3–4 % ročně. Část ekonomů s tímto scénářem počítá, pokud zůstanou úrokové sazby rozumné a pomalu se zvedne německá ekonomika, což by pomohlo i českým mzdám.
V roce 2030 by pak průměrný pražský plat mohl být někde u 75–80 tisíc hrubého. Nájem bytu za dnešních 28 tisíc by v nominálu možná vyskočil na 32–33 tisíc, ale podíl nájmu na čistém příjmu by mohl klesnout z dnešních 60 % třeba na 45–50 %. Stále nic moc, alespoň by náklady na bydlení nebyly tak drtivé.
Tohle je „optimistický“ scénář – a přesto pořád znamená, že polovina výplaty letí pryč za bydlení.
2) Scénář „mírný růst“ – pomalý, ale vytrvalý tlak
Tady předpokládejme, že byty a nájmy rostou o 3 % ročně, platy o 3–4 %. Tedy zhruba vyrovnaný souboj. V roce 2030 už může průměrný nájem bytu o podlahové ploše 70 m² v Praze klidně atakovat 36–37 tisíc, zatímco čistá mzda se u průměrného zaměstnance posune někam k 50–55 tisícům.
Podíl nájmu na čistém příjmu se pak bude motat kolem 55–60 %. Mírné zlepšení proti dnešku, ale velmi daleko od toho, co bychom běžně považovali za zdravý poměr (často se uvádí 30 % čistého příjmu jako hranice relativně pohodlného bydlení).
3) Scénář „další boom“ – historie se rýmuje
Nejhorší varianta počítá s dalším kolem růstu cen bydlení, třeba 5–6 % ročně, zatímco se budou mzdy držet u růstu 3 %. K něčemu podobnému už v Evropě došlo: mezi lety 2015 a 2023 vzrostly ceny bydlení v EU téměř o 50 %, zatímco mzdy zaostávaly.
V roce 2030 bychom pak v Praze viděli průměrné nájmy 70m² bytu nad 40 tisíci měsíčně. Pokud by platy nerostly dostatečně rychle, mohla by se domácnost v hlavním městě snadno dostat do situace, kdy jí bydlení spolyká 70 % čistého příjmu. V takovém prostředí se z vlastního bydlení stává spíš luxusní zboží než standardní součást života.
A to jsme ještě nepočítali s dalším posunem daně z nemovitostí. I kdyby nová vláda zrušila automatickou indexaci, obce mají prostor koeficienty dál upravovat – a už dnes některé městské části Prahy koeficient de facto zdvojnásobily. Náklad na vlastnictví tak dál roste a majitelé ho často přenášejí na nájemce.
Co může udělat stát a co je na lidech?
Stát má v ruce tři hlavní páky:
- Povolování a výstavba – nejen urychlit řízení, ale aktivně tlačit na výstavbu nájemního a dostupného bydlení, včetně městských a družstevních projektů. Nový stavební zákon je jen první krok, pokud se k němu nepřidají konkrétní programy, zůstane z něj papír.
- Daňová struktura – odlišit zdanění prvního bydlení od portfolia investičních bytů, místo plošného růstu daně z nemovitostí. Jinými slovy: méně trestat lidi s jedním bytem, více motivovat k tomu, aby se prázdné byty dostaly na trh.
- Podpora nájemníků – rozumně cílené příspěvky na bydlení, regulace krátkodobých pronájmů v nejpřehřátějších lokalitách a dlouhodobý plán, jak zvýšit podíl kvalitního nájemního bydlení podobně, jako to dělá třeba Vídeň.
Na druhé straně je ale dobré si přiznat, že ani ideální vláda neudělá z Prahy do roku 2030 město, kde lze bydlet „za třicet procent výplaty“. Lidé budou muset dělat rozhodnutí, která dnes bolí:
- počítat s dlouhodobým nájmem jako s normou,
- zvažovat přesun za město, sdílené bydlení nebo menší metráž,
- dívat se na vlastnické bydlení spíš jako na celoživotní projekt než na povinnou položku, kterou si chcete odškrtnout do třiceti.
Bydlení v Česku dnes připomíná hru na židle, kde se pokaždé, když hraje hudba ekonomiky a politiky, potichu odnese jedna židle pryč. Kdo sedí, ten si drží místo, kdo stojí, doufá, že příště hudba utichne zrovna ve chvíli, kdy bude mít našetřeno na akontaci.
