Článek
Když se dnes někdo zeptá „Počkat, nebo kupovat nemovitost?“ často tím myslí jediné: spadnou v roce 2026 hypoteční sazby tak, že to bude stát za odklad? Marketing bank občas slibuje zázraky, ale data jsou mnohem střízlivější. Podle statistik ČBA Hypomonitor zůstaly průměrné sazby nových hypoték v listopadu na 4,48 % a průměrná nová hypotéka se pohybovala kolem 4,38 milionu Kč.
Sazba není nízká, ale zdá se, že si na ni domácnosti už „zvykly“ a trh se zvedá i kvůli růstu mezd a cen nemovitostí. A hlavně: část expertů už otevřeně říká, že další pokles v nejbližších měsících čekat nelze, spíš se v roce 2026 rýsuje mírné zdražení.
Proč? Základní sazba ČNB je už delší dobu na 3,50 % a centrální banka zároveň komunikuje scénář, ve kterém mají krátkodobé tržní sazby zůstat přibližně stabilní a později spíš pozvolna růst. To není příslib naznačující, že hypotéky zlevní, ale spíš varování, že čekat na dramatický pád může být čekání na Godota.
Může se vám vůbec čekání na levnější hypotéku vyplatit?
Představte si pořízení nemovitosti zjednodušeně jako nákup jízdenky na vlak nebo letenky. Jasně, můžete čekat, jestli dopravce vyhlásí slevu. Jenže mezitím vám může zdražit ubytování v cílové destinaci, nebo vám někdo „vyfoukne“ poslední místo v rozumném termínu a čase. U hypotéky je to podobné: sazba je jen jedna proměnná. Druhá (často větší) je cena nemovitosti a třetí je čas – tedy nájemné, které platíte, než se do vlastního vůbec nastěhujete.
ČNB i statistiky ČSÚ dlouhodobě upozorňují, že české ceny bytů umí velmi rychle růst, jakmile se probudí poptávka. ČNB uváděla, že v 1. čtvrtletí 2025 index cen bytových nemovitostí meziročně vzrostl zhruba o 10 % (u nových bytů ještě více). Pokud by se něco podobného zopakovalo (neříkám že musí), pak vám „ušetřených“ pár desetin procentního bodu na sazbě snadno přebije samotný růst kupní ceny.
Konkrétní ilustrace: u hypotéky kolem 4,38 milionu Kč na 30 let (tedy poblíž průměru, který zmiňuje ČBA) znamená pokles sazby třeba z 4,48 % na 4,25 % úsporu zhruba šest set korun měsíčně. To není málo, ale v kontextu nájemného ve velkých městech je to často jen zlomek.
A teď si položte nepříjemnou otázku: když budete „čekat na lepší sazbu“ rok, kolik mezitím zaplatíte na nájmu – a jakou cenu bude mít váš vyhlédnutý byt, pokud ho tedy někdo nekoupí dřív?
Tohle je přesně důvod, proč v praxi příliš nedává smysl čekat na pokles úrokových sazeb hypoték. Ceny nemovitostí velmi rychle rostou a jejich nabídka je omezená.
Tři situace, kdy se vyplatí jednat hned – a dvě, kdy dává smysl počkat
Máte vybranou nemovitost, která dává smysl, a její financování i dnes utáhnete
V takovém případě je největší riziko „promarněná příležitost“. I kdyby sazby za půl roku klesly o pár desetin, můžete to typicky řešit refinancováním nebo změnou fixace – jen je fér připomenout, že se od září 2024 změnila pravidla pro náhradu účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení, takže „hypoteční turistika“ není zadarmo.
Jste v nájmu a nájem roste rychleji než vaše příjmy
Čekání se pak může podobat tomu, že odkládáte opravu děravé střechy, protože možná zlevní tašky. Jenže vám do domu pořád teče. V takové situaci často rozhoduje stabilita: fixní splátka (byť vyšší) vám může dát plán, zatímco nájem je každoroční loterie.
Umíte pracovat s fixací jako s pojistkou
Dnešní trh víc než dřív odměňuje strategii „nevsadím všechno na jednu kartu“. Kratší fixace může být kompromis: když sazby klesnou, nebudete uvězněni v hypotéce s vyššími sazbami na dlouho; když neklesnou, alespoň jste si koupili čas s jasnými pravidly.
A kdy počkat?
Když vás hypotéka tlačí na hranu rozpočtu už dnes
Tady nejde o to, jestli vyhrajete o dvě desetiny na sazbě. Jde o to, aby vás první výdaj (rozbitá pračka, nemoc, výpadek příjmu) neposlal do potíží. Lepší je dobudovat finanční rezervu, srazit jiné dluhy a teprve pak řešit bydlení.
Když nemáte vlastní zdroje a počítáte s velmi vysokým LTV
Pravidla trhu jsou jasná: horní hranice LTV je standardně 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let) a limity DTI/DSTI jsou momentálně deaktivované, i když ČNB zároveň řeší rizika u investičních hypoték. Jestli vám chybí akontace, někdy je nejlepší „úroková strategie“ prostě naspořit dalších pár set tisíc a snížit si riziko i sazbu zároveň.
Pokud vám tento článek pomohl lépe se orientovat na hypotečním trhu, nebo vám dal návod, jak se vyhnout drahým chybám, budu rád za jakýkoliv drobný příspěvek, kterým podpoříte mou tvorbu.
