Článek
Hypoteční turistika je termín, který označuje strategii, kdy klienti aktivně vyhledávají nejlepší možnosti refinancování hypotéky za účelem snížení úrokové sazby. Aktuální finanční prostředí umožňuje spotřebitelům využít konkurenční nabídky a přináší nové příležitosti pro optimalizaci dluhu. Tento fenomén se stal populárním zejména s nástupem refinancování, kdy banky lákají nové zákazníky prostřednictvím atraktivních sazeb.
Od 1. září 2024 se podmínky pro předčasné splacení hypotéky mění. U nově sjednaných a refinancovaných půjček mohou poplatky za předčasné splácení dosáhnout značných částek, což závisí na výši úvěru a době zbývající do konce fixace hypotéky. To vytváří nový kontext, ve kterém musejí dlužníci pečlivě zvažovat své rozhodnutí o refinancování.
Klíčové body
- Hypoteční turistika umožňuje získat nižší úrokové sazby.
- Předčasné splacení může být drahé od září 2024.
- Nejlepší čas na refinancování je ke konci fixace.
Jak funguje hypoteční turistika
Hypoteční turistika zaznamenala nárůst popularity s rozvojem refinancování hypoték, kdy klienti hledají výhodnější úrokové sazby u jiných bank. Tento trend posílil zejména v roce 2016 díky výraznému snížení poplatků za předčasné splacení úvěru. Před tímto rokem mohly tyto poplatky dosahovat až statisíců korun, ale od prosince 2016 činily pouze stovky nebo nižší tisíce korun, což značně usnadnilo refinancování i během fixačního období.
Banky chtějí přilákat nové klienty, proto nabízejí atraktivní podmínky. V tom se promítá i konkurenční boj mezi bankami, protože potřebují získat zpět investice, které půjčily klientům formou hypotečních úvěrů. Tyto půjčky jsou často kryty pevnými úroky po dobu fixačního období.
Kvůli hypoteční turistice banky ročně ztrácejí až stovky milionů korun, protože klienti často refinancují hypotéky dříve, než vyprší fixační období. Tento jev způsobuje finanční ztráty, protože banky nesplácejí své vlastní půjčky za stejných podmínek, které poskytly klientům.
Co se změnilo 1. září 2024
V září 2024 začala platit významná novela zákona o spotřebitelském úvěru, která se zaměřuje na omezení hypoteční turistiky prostřednictvím navýšení poplatků za předčasné splacení hypotéky. Tato změna se dotýká hypotečních úvěrů uzavřených nebo refinancovaných po 1. září 2024.
Za předčasné splacení hypoték sjednaných po tomto datu budou banky nově účtovat nejen administrativní poplatek, ale také náhradu účelně vynaložených nákladů, známou jako úrokový rozdíl. Ten se určuje podle aktuální referenční úrokové sazby stanovené Českou národní bankou. Tento úrokový rozdíl zohledňuje úroky, které banka ztratí předčasným splacením, mínus úroky, jež by mohla získat, pokud by úvěr poskytla jinému klientovi.
Banka se tak musí vypořádat s těmito změnami, které ovlivní náklady na předčasné splácení. Obrázek ukazuje nejlepší hypotéku online. Tyto úpravy mají potenciál omezit flexibilitu dřívějšího splácení a zvýšit finanční zátěž klientů, kteří chtějí své hypoteční úvěry splatit dříve.
Změny v praxi
Dobrou zprávou je, že ani v současnosti nejsou poplatky neomezené. Úrokový rozdíl, který si banky smí naúčtovat, je:
- maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace
- maximálně 1 % z předčasně splacené částky
Například u hypotéky v hodnotě 6 000 000 Kč s fixací na 5 let, kterou refinancujete po roce, by banka mohla účtovat maximálně 60 000 Kč. Pokud by refinancování proběhlo až po čtyřech letech, úrokový rozdíl by byl méně než 15 000 Kč.
Poplatky za refinancování hypotéky v roce 2024
V roce 2024 se mění podmínky refinancování hypotéky, což je důležité pro všechny, kdo uvažují o této možnosti. Úprava zákona se soustředí na smlouvy uzavřené 1. září 2024 nebo později, což znamená výraznější změny ve způsobu účtování poplatků. Aktuálně existují tři různé metody výpočtu poplatků za předčasné splacení hypotéky, které se liší podle doby uzavření či refinancování úvěru.
Přehled poplatků podle typu smlouvy
- Hypotéka uzavřená nebo refinancovaná do 30. 11. 2016: Prakticky neomezené poplatky, banka smí započítat různé položky.
- Hypotéka uzavřená nebo refinancovaná od 1. 12. 2016 do 31. 8. 2024: Nízké poplatky maximálně v řádech tisíců korun. Pouze účelně vynaložené náklady
- Hypotéka uzavřená nebo refinancovaná po 1. 9. 2024: Poplatky i v řádech desetitisíců korun. Započtení úrokového rozdílu do 1 % z nesplacené částky
Při refinancování je třeba zohlednit další náklady, které zahrnují poplatky za:
- vklad na katastr nemovitostí
- výmaz zástavního práva
Celkové dodatečné poplatky za tyto služby činí 4 000 Kč. Pro ty, kteří chtějí zjistit celkové náklady na svou hypotéku, existuje možnost vypočítat si je.
Kdy je nejlepší doba na předčasné splacení úvěru
Refinancování hypotéky na konci fixační doby je ideální čas pro splacení úvěru bez poplatků. Důvodem je možnost bezplatného splacení při stanovení nové fixace. Měření se vyplatí ve třech měsících před koncem fixace, kdy banky zasílají nové nabídky úrokových sazeb. Klienti by měli zvážit i nabídky jiných poskytovatelů, protože změna banky na konci fixace je rovněž bez poplatků.
„Nejpozději 3 měsíce před koncem stávající fixace dostanete od své banky nabídku úrokové sazby na nové fixační období. V té době se vyplatí oslovit i další poskytovatele a nabídky porovnat. Pokud někde získáte výhodnější podmínky, můžete na konci fixace bezplatně změnit banku,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.
Vyhnete se poplatkům také v komplikovaných životních situacích, jako je úmrtí partnera. Úvěr lze uzavřít bez poplatků i tehdy, pokud je vyplaceno pojistné plnění z pojištění schopnosti splácet.
Podobné podmínky platí při vypořádání společného jmění manželů nebo prodeji nemovitosti. Pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynuly alespoň dva roky, je možné hypotéku bez poplatků splatit při jejím prodeji.
Doporučení:
- Oslovte poskytovatele 3 měsíce před koncem fixace
- Porovnejte různé nabídky
- Zvažte předčasné splacení ve specifických životních situacích
Kdy se také vyplatí refinancování hypotéky
Kromě uvedených případů je refinancování výhodné, když se sníží úrokové sazby na trhu. To nabízí možnost výrazných úspor, které mohou převýšit poplatky za předčasné splacení. Důležité je podrobně spočítat, zda se refinancování opravdu vyplatí, nebo se obrátit na hypotečního poradce, který všechny výpočty provede a pomůže najít tu nejlepší nabídku.
Refinancování má smysl i pokud se zlepší finanční situace žadatele. Zvýšená bonita může vést k nižší úrokové sazbě. Rozumné je také zvážit offsetovou hypotéku, která dokáže snížit reálné úroky až na nulu, což je velmi atraktivní možnost pro optimalizaci nákladů na úvěr.
Výhody a nevýhody refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky nabízí několik klíčových výhod. Hlavním přínosem je možnost získat nižší úrokovou sazbu, což vede ke snížení měsíčních splátek a úsporám. Klienti mohou rovněž upravit podmínky hypoteční smlouvy a využívat další služby a benefity od nového poskytovatele, například offsetový účet. Refinancování má minimální dopad na kreditní skóre, které banky zkoumají při schvalování hypotéky. I když může dojít k mírnému poklesu skóre kvůli nové úvěrové žádosti, obvykle je tento efekt pouze krátkodobý.
Na druhou stranu existují také nevýhody. Jsou zde poplatky za předčasné splacení úvěru a další náklady spojené s katastrálními poplatky. Navíc mohou existovat i poplatky za zpracování nové hypotéky a ocenění nemovitosti. Vždy je důležité důkladně prozkoumat, zda se změna hypotéky vyplatí. Více informací o změně hypotéky naleznete zde. Porovnání možných nákladů a výnosů je klíčovým krokem k rozhodnutí, zda refinancování přinese očekávané finanční výhody.
Zdroje:
https://zpravy.kurzy.cz/777972-konec-hypotecni-turistiky-od-zari-zlevni-klientum-hypoteky/
https://www.banky.cz/clanky/hypotecni-turistika-jak-refinancovat-hypoteku-a-usetrit/
https://www.hyponamiru.cz/predcasne-splaceni-hypoteky-a-planovane-zmeny-od-1-1-2024/
