Hypotéka na majetkové vypořádání

V České republice lidé často využívají běžnou účelovou hypotéku k financování vlastního bydlení. Čerpají peníze od bank na nákup nového domu či bytu, starší nemovitosti, na její stavbu, rekonstrukci nebo modernizaci. Kromě toho je možné hypotéku využít i pro refinancování již existujícího úvěru na bydlení.

Hypotéka může přijít vhod i v případě, že je potřeba řešit majetkové vypořádání, což se často stává po rozvodu. Jeden z bývalých partnerů si může sjednat hypotéku, aby vyplatil druhého a získal tak nemovitost, která byla předmětem společného jmění manželů. Pokud manželé již měli společnou hypotéku, je možné ji po rozvodu převést na jednoho z nich. Dále lze hypotéku využít pro vypořádání dědických podílů na nemovitosti, jak vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech společnosti hyponamíru.cz.

V každém rozvodu je nezbytné řešit majetkové vypořádání manželů. Pokud nebylo rozdělení majetku a dluhů stanoveno již před uzavřením manželství v předmanželské smlouvě (například byl dohodnut režim oddělených majetků nebo bylo společné jmění omezeno o určité položky), vše, co během manželství získal jeden z manželů nebo oba společně, se stává součástí společného jmění manželů.

Do společného majetku patří nejen nemovitosti, ale i všechny finanční prostředky a dluhy. To znamená, že pokud jste si během manželství společně pořídili byt na hypotéku, do společného jmění manželů spadá jak samotný byt, tak i zbývající dluh z hypotéky.

Rozdělení majetku během rozvodu může být komplikované. Aby se předešlo sporům o to, co je a co není společným majetkem, zákon specifikuje případy, kdy majetek získaný během manželství nepatří do společného jmění manželů. Kromě předmětů sloužících výhradně pro osobní potřeby jednoho z manželů (jako je oblečení nebo hygienické potřeby) do společného majetku nejsou zahrnovány:

Při majetkovém vypořádání manželského páru často dochází k rozdělení majetku v hodnotě milionů. Typicky je třeba určit, jak rozdělit společné nemovitosti, domácí vybavení, automobily a další hmotné statky získané během manželství. V mnoha případech se bez získání nového úvěru neobejdou.

Miroslav Majer k tématu majetkového vypořádání poznamenává: „Pokud nemovitost není zatížena hypotékou a jeden z exmanželů nemá dostatek financí na vyplacení podílu druhého, ideálním řešením může být nová hypotéka na majetkové vypořádání. Kromě hypotéky existují i jiné alternativy, jako je úvěr ze stavebního spoření nebo neúčelový úvěr, které mohou připadat v úvahu zejména u nižších částek.“

V případě, že je nemovitost již zatížena hypotékou, je možné při rozvodu hypotéku převést na jednoho z manželů.

Otázku vypořádání společného majetku musí řešit i nesezdané páry. U nich nevzniká společné jmění manželů, což může v okamžiku rozchodu vést k neshodám ohledně rozdělení majetku.

Pokud si nesezdaný pár pořídí společnou nemovitost, nejlepším řešením je obvykle spoluvlastnictví. Každý z partnerů má na bytu, domu či jiné nemovitosti určitý spoluvlastnický podíl – například jedna polovina může patřit jednomu a druhá polovina druhému partnerovi. Rozdělení spoluvlastnických podílů může být různé a závisí na vzájemné dohodě partnerů.

V případě rozchodu a pokud každý z partnerů drží na nemovitosti určitý spoluvlastnický podíl, mohou se domluvit na sjednání hypotéky, aby jeden mohl odkoupit podíl druhého. Problém může nastat, pokud se partneři neshodnou na ceně spoluvlastnického podílu. V takovém případě je vhodné přizvat nezávislého odhadce, který určí férovou tržní hodnotu nemovitosti.

Proces získání hypotéky na majetkové vypořádání se v zásadě neliší od sjednání běžné hypotéky, například na koupi nemovitosti. Žadatel o hypotéku informuje banku o výši požadované částky a účelu financování, kterým je vypořádání spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Je nutné také poskytnout bankě veškeré požadované informace o financované nemovitosti.

Při schvalování hypotéky banka hodnotí bonitu žadatele, což zahrnuje kontrolu pravidelného příjmu, jeho výši a zdroj. Důležitá je také výborná platební morálka žadatele a absence negativních záznamů v úvěrových registrech.

Banky jsou rovněž povinny dodržovat limity úvěrových ukazatelů stanovené Českou národní bankou. V současné době je nutné splnit pouze limit LTV (Loan to Value), zatímco limity DTI (Debt to Income) a DSTI (Debt Service to Income) jsou pouze doporučené. Pokud zájemce o hypotéku plánuje odkoupit například polovinu spoluvlastnického podílu a druhou polovinu již vlastní, neměl by mít problém se splněním limitu LTV.

Pokud banka hypotéku schválí, jeden z exmanželů obdrží požadovanou částku a druhý získá zbývající podíl na nemovitosti.

V případě, že je nemovitost již zatížena společnou hypotékou, řešením může být převzetí stávajícího úvěru a současné vyplacení druhého z exmanželů. Je důležité nejprve kontaktovat stávající banku a informovat ji o úmyslu převzít hypotéku a vyvázat z ní bývalého manžela či manželku.

Osoba, která se ujímá zodpovědnosti za celý úvěr, musí bance prokázat dostatečný příjem. Pokud by jeden příjem na převzetí úvěru nestačil, je možné řešením přizvat dalšího žadatele, jako je rodič nebo nový životní partner.

K vyplacení majetkového podílu na nemovitosti lze využít hypotéku, ale při rozvodu obvykle dochází k nutnosti vypořádat i další majetek, jako jsou automobily, vybavení domácnosti či jiný hmotný majetek. Pro tyto účely je možné využít například americkou hypotéku nebo jiný neúčelový úvěr.

Zdroje:

https://www.srovnejto.cz/blog/hypoteka-a-rozvod-jak-vyresit-slozitou-zivotni-situaci/

https://www.banky.cz/clanky/hypoteka-a-rozvod/

https://www.csas.cz/cs/blog/bydleni/hypoteka-a-rozvod-ma-to-reseni

https://www.finance.cz/547749-vyporadani-rozvadejicich-se-manzelu-a-hypoteka/