Článek
Ceny bytů, rodinných domů a stavebních pozemků dlouhodobě stoupají. Od roku 2010 až do čtvrtého čtvrtletí 2023 se ceny bytových nemovitostí podle údajů Eurostatu více než zdvojnásobily, konkrétně vzrostly o 123 %. S rostoucími cenami nemovitostí se zvyšuje i průměrná výše hypoték, která v březnu tohoto roku dosáhla 3,45 milionu korun, jak uvádí ČBA Hypomonitor.
„Při poskytování hypotéky banky vyžadují znalost hodnoty nemovitosti, která slouží jako záruka. Obvykle se jedná o nemovitost, na jejíž nákup je úvěr sjednán, ale klient může bance nabídnout i jinou vhodnou nemovitost. O tom, zda ji banka jako záruku přijme, rozhoduje na základě interních kritérií,“ vysvětluje Miroslav Majer, generální ředitel portálu banky.cz.
Odhad ceny nemovitostí pro hypotéku
Ti, kteří chtějí financovat nákup svého bydlení, se často ptají, proč banka potřebuje odhad nemovitosti. Důvod je jasný: Odhadem se určuje, za kolik by bylo možné nemovitost v případě potřeby rychle prodat, pokud by dlužník přestal splácet úvěr. Banky se snaží zjistit tržní cenu, která je obvykle nižší než cena uváděná v inzerátech na realitních portálech.
Každá banka používá pro stanovení hodnoty nemovitosti svou vlastní metodiku. K určení ceny využívají cenové mapy a také mohou zohlednit ceny srovnatelných nemovitostí v téže oblasti, což je metoda založená na porovnávání s trhem. Odhady může banka provádět buď interně, nebo prostřednictvím externích smluvních odhadců. Není neobvyklé, že se u různých bank mohou objevit mírně odlišné hodnoty pro stejnou nemovitost.
Miroslav Majer, CEO portálu banky.cz, k tomu dodává: „Při financování starších nemovitostí odhadce posoudí jejich současný stav a určí jejich reálnou tržní cenu. V případě, že jde o rekonstrukce nebo novostavby, se počítá s budoucí cenou, která reflektuje přidanou hodnotu po dokončení stavebních prací.“
Jaké faktory ovlivňují cenu nemovitosti?
Při bankovním odhadu nemovitosti se zvažuje mnoho faktorů. Velký význam pro určení ceny má poloha nemovitosti, dostupnost dopravy a míra občanské vybavenosti okolí. Dále je důležitý technický stav, velikost, rozvržení místností a úroveň vybavení nemovitosti.
Co ovlivňuje cenu nemovitosti:
- Lokalita: Klíčový vliv na hodnotu.
- Stáří a technický stav nemovitosti: Starší domy mohou vyžadovat investice do oprav.
- Rozloha a dispozice: Větší a lépe rozvržené nemovitosti jsou obvykle dražší.
- Příslušenství: Například garáž, sklep, terasa, zahrada nebo bazén zvyšují hodnotu.
- Vybavení a materiály: Kvalita a modernost vybavení mají přímý dopad na cenu.
- Právní stav: Věcná břemena nebo právní vady mohou cenu výrazně snížit.
Tržní hodnota vs. odhadní hodnota
Tržní cena nemovitosti a odhadní cena pro banku představují dvě odlišné hodnoty. Tržní cena je určena podle aktuální nabídky a poptávky na realitním trhu, zatímco odhadní cena je stanovena na základě profesionálního posouzení hodnoty dané nemovitosti.
Existují i další typy odhadů, jako je například odhad pro účely dědického řízení. Tento odhad se zaměřuje na určení hodnoty nemovitosti po zemřelém a není možné ho využít pro bankovní účely, jako je získání hypotečního úvěru.
Hodnota nemovitosti a LTV
Hodnota nemovitosti hraje klíčovou roli při určení maximální možné výše úvěru, který banka poskytne. Při poskytování hypoték se banky musí řídit limitami úvěrových ukazatelů stanovených Českou národní bankou. V současné době je pro banky závazný ukazatel LTV (Loan to Value), který určuje poměr mezi výší poskytnutého úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.
Výpočet LTV vypadá takto: Jestliže je hodnota nemovitosti 8 milionů korun a poskytnutá hypotéka je 6 milionů korun, LTV se vypočítá takto:
LTV = (výše poskytnutého úvěru / hodnota zastavené nemovitosti) × 100
Po dosazení vychází hodnota LTV na 75 %.
Miroslav Majer k výpočtu LTV uvádí: „Pro žadatele o hypotéku mladší 36 let je maximální limit LTV nastaven na 90 %. Pro ostatní žadatele platí limit 80 %. Dva další ukazatele, DTI (Debt to Income) a DSTI (Debt Service to Income), momentálně nejsou pro banky závazné, ale ČNB doporučuje, aby poskytovatelé hypoték dodržovali stanovené limity. DTI by nemělo překročit 8násobek ročního příjmu žadatele a DSTI by měl být maximálně 40 %.“
Jak probíhá odhad nemovitosti
Doba potřebná k odhadu se liší v závislosti na různých faktorech. Obecně může odhad trvat déle během vánočního období nebo v prázdninových měsících. V optimálních podmínkách by odhad neměl trvat déle než 14 dní, při rychlé domluvě s odhadcem je možné ho získat i do týdne.
Platnost odhadu nemovitosti
Odhad nemovitosti je obvykle považován za aktuální po dobu šesti měsíců od jeho vypracování.
Kolik stojí odhad nemovitosti
Ceny za odhad se liší v závislosti na cenové politice každé banky. Některé banky nabízejí odhad zdarma, jiné účtují poplatek, který se může pohybovat do 4 tisíc korun za byt a do 8 tisíc korun za rodinný dům.
Hypotéka a nízký odhad
Pokud odhad nemovitosti není dostatečně vysoký:
- Výběr banky: Odhady se mohou lišit banka od banky, takže může být vhodné zkusit jinou finanční instituci, která nemovitost ohodnotí vyšší částkou.
- Doplnění vlastních zdrojů: Je možné doplnit vlastní prostředky, aby byla výše hypotéky v souladu s oceněním nemovitosti.
- Další zajištění úvěru: Můžete nabídnout do zástavy jinou nemovitost, což může umožnit získání vyššího úvěru.
- Vyjednání nižší kupní ceny: Možností je také snažit se o slevu na kupní ceně, ať už jde o starší objekt nebo novostavbu.
Tipy pro vyšší odhad nemovitosti
Někteří zájemci o hypotéku se snaží najít způsoby, jak zvýšit odhadní hodnotu nemovitosti, aby dosáhli na požadovanou výši úvěru. Možností pro zvýšení hodnoty však není mnoho, neboť odhadce hodnotí aktuální stav nemovitosti. Malé zlepšení hodnoty odhadu může přinést dobře udržovaný vzhled nemovitosti. Doporučuje se proto provést menší opravy a důkladný úklid před příchodem odhadce.
Refinancování s nízkým odhadem
Při stále rostoucích cenách nemovitostí bývá nízký odhad při refinancování hypotéky spíše raritou. Situace se však může lišit, pokud při refinancování dochází k navýšení hypotéky. V případě, že banka posoudí hodnotu nemovitosti jako nízkou, je vhodné zvážit již zmíněné metody pro zvládnutí této situace.
Zdroje:
https://www.srovnejto.cz/blog/odhad-nemovitosti-kde-ho-ziskate-zdarma-a-kde-naopak-zaplatite/
https://www.podnikatel.cz/clanky/odhad-ceny-nemovitosti-prubeh-cena/
https://www.banky.cz/clanky/odhad-ceny-nemovitosti-nejen-pro-hypoteku/
