Ti, kteří bydlí ve vlastním, jsou bohatší: Analýza finanční stability

Vlastnictví nemovitosti představuje stabilní prostředek k zajištění a trvalému růstu majetku. Nejistoty hodnoty majetku lze očekávat pouze ve výjimečných situacích, jako jsou katastrofické události. Cena nemovitostí má tendenci růst s časem a tato situace se týká zejména obytných prostorů. U dalších typů nemovitostí to může být jiné, ale zaměřujeme se zde na nemovitosti určené k bydlení.

Když si člověk pořídí nemovitost, obvykle v ní uloží více prostředků, než původně vydal, a to i v případě úhrady prostřednictvím hypotéky. Úroky kolem 5 % z poskytnuté hypotéky mívají menší hodnotu, než je finální zvýšení tržní hodnoty nemovitosti, což je patrné z údajů, podle kterých se ceny nemovitostí mezi lety 2014 a 2024 zvýšily o 166 %.

Po splacení hypotéky vzroste hodnota nemovitosti ještě více. Navíc i když nemovitost vyžaduje pravidelnou údržbu, růst její hodnoty obvykle překoná všechny počáteční investice. Tento přístup zanechává majitelům vyšší hotovostní rezervu, než kterou původně vkládali.

Specialista na nemovitosti může pomoci s výběrem, čímž se minimalizuje riziko méně příhodného nákupu. Naopak platba za pronájem pouze poskytuje službu bydlení bez růstu vlastního bohatství.

Investice do nemovitostí nabízí potenciál stabilního příjmu a růstu hodnoty, ale likvidita zůstává nízká. Rychlé získání hotovosti z takových investic není obvyklé. Přeměna nemovitosti na peníze může trvat měsíce nebo i roky. Tento postup je často složitější v případě právních dělení, jako jsou rozvody nebo dědictví.

Nájmy v poslední dekádě vzrostly dramaticky, podle studie provedené společností Deloitte průměrně o 10 % ročně. To znamená, že nájemné za tuto dobu vzrostlo až o 100 %. Zpětně refinancování pomocí hypotéky může poskytnout rychlé financování, ale hodnota není nikdy plně realizována.

Pořídit si vlastní bydlení lze cestami s různou mírou složitosti, výhodami i nevýhodami. První možností je hypoteční úvěr, který často bývá první volbou při financování. Další je řádný nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření, využívaný pro svou stabilitu. Spotřebitelský úvěr, ideálně zaměřený na účel bydlení, je také variantou, kterou lidé zvažují. Poslední kombinací financování je mix vlastních úspor a finanční pomoc od rodiny, která může snížit závislost na úvěrech. Každá z těchto variant si zaslouží důkladné zvážení.

Placení nájemného znamená, že peníze odcházejí pryč bez návratu. Na rozdíl od hypotéky, která je investicí do vlastní nemovitosti. Při hypotéce dlužník splácí jen úroky a časem vlastně tak spoří na svůj vlastní domov. V situaci nájemníka jsou tyto výdaje trvalé a odevzdávané peníze nikdy nelze získat zpět.

Platby hypotéky mají konce. Splátky mohou skončit splacením celé částky, případně i dříve za předpokladu, že každoročně lze zaplatit až čtvrtinu jistiny bez sankcí. Naopak nájem je nepřetržitý výdaj, který pokračuje bez ohledu na částku již zaplacenou. Hypotéka nabízí možnost jednou dosáhnout finanční nezávislosti na bydlení.

Úroky zaplacené na hypotéku mohou být využity jako odpočet ze základu daně z příjmů. Toto využití představuje finanční výhodu, kterou pronájem nenabízí. Nájemníci nemají možnost nároku na daňové úlevy, což snižuje jejich možnosti ulehčení daňové zátěže.

Držitelé hypoték mají jistotu dlouhodobého bydlení v zakoupené nemovitosti. Tato stabilita je něco, co nájemní trh nedokáže garantovat. Soukromí majitelé pronajímatelních bytů mohou mít různé plány nebo potřeby, což může vést k nepředvídatelným změnám nájemních podmínek. Pro vlastníky hypotečních úvěrů jsou podmínky předvídatelnější.

Splacením hypotéky vzniká významná majetková hodnota, často vyjádřená ve statisících či milionech korun. Tato hodnota poskytuje nejen ekonomickou jistotu, ale i zabezpečení pro důchodový věk. Osoby v nájmu však splacením nájmu vytvářejí pouze dočasné útočiště, bez dlouhodobé ekonomické nebo majetkové výhody. Pro mnohé vlastníky může prodej nemovitosti v důchodu znamenat důležitý finanční příjem.

Vlastnictví nemovitosti nabízí větší pocit jistoty a stabilitu. Majitel má plnou kontrolu nad úpravami interiéru, což umožňuje přizpůsobení bydlení podle vlastních potřeb a vkusu.

Vlastní bydlení s sebou nese několik nevýhod, které je třeba zvážit. Prvotní investice a dlouhodobý závazek hypotéky mohou být finančně zatěžující. Majitelé musí také pokrývat veškeré náklady na údržbu a opravy, které mohou časem narůstat. Omezená flexibilita znamená, že je obtížné rychle změnit bydliště, například kvůli nové práci. Likvidita nemovitosti může být problematická v případě nutnosti rychlého prodeje. K dalším nevýhodám patří vysoká daň z nemovitosti a časová náročnost správy. Rizika jako živelné pohromy nesou plně vlastníci.

Výdaje na bydlení se liší mezi vlastníky a nájemníky, což výrazně ovlivňuje finanční plány domácností. U vlastníků s hypotékou tvoří výdaje na bydlení 36 % jejich čistých příjmů. Ti bez hypotéky, včetně družstevníků, dávají na bydlení 21 % z příjmů. Naopak, nájemníci a podnájemníci věnují na bydlení 37 % svých čistých příjmů. Podle statistik z roku 2023, vlastníci obecně vynakládali na bydlení 19,39 % z čistého příjmu, zatímco nájemníci 36,8 %. U domácností s nejnižšími příjmy, přesahuje tento podíl 40 %, zatímco u nejvyšších příjmů činí méně než 13 %.

Psychologické aspekty bydlení ovlivňují různorodé skupiny odlišně. Samostatně žijící rodiče cítí finanční zátěž v 47,39 % případů, zatímco nájemníci v 34,73 %. Rodiny s dětmi a mladí se cítí zatíženi ve 24,93 % a 22,88 % případů. Vlastníci vnímali tuto zátěž méně, pouze v 17,77 % situací. Pocit zatížení koreluje nejen s reálnými výdaji, ale i s psychologickým tlakem spojeným s náklady na bydlení.

Reálné údaje o nadměrném zatížení, tedy případ, kdy výdaje na bydlení přesahují 40 % příjmů, ukazují jiné pořadí. Nájemníci vykazují nadměrné zatížení v 35,71 % případů, samostatně žijící rodiče ve 30,26 %. Důchodci se ocitli v této situaci v 19,07 % případů. U vlastníků je toto zatížení nižší, pouze 6,57 %, což poukazuje na možné výhody vlastnictví v dlouhodobém horizontu z hlediska stability bydlení.

Vlastnictví bydlení hraje roli i v kontextu energetické a materiální chudoby. Minimální podíl vlastníků se ocitá v těchto obtížných podmínkách. Nájemníci, a zejména senioři v nájemním bydlení, představují většinu osob ohrožených chudobou. U seniorů ohrožených chudobou tvoří nájemníci více než 90 % z této skupiny, což svědčí o větší finanční zranitelnosti tohoto bydlení.

Složení příjmových skupin přímo určuje možnosti dlouhodobého nájemního bydlení. K tomu, aby jedinec bez obtíží uhradil nájem, je nezbytné, aby se nacházel v jedné z prvních tří nejvyšších příjmových skupin. To vyžaduje měsíční příjem alespoň na úrovni mediánu, což je v roce 2024 minimálně 39 000 Kč hrubého. Pro seniory, kteří často nemají úspory na stáří, představuje dosažení tohoto příjmu složitý úkol, což ztěžuje financování nájemního bydlení.

V posledních letech byla poptávka po nemovitostech silně ovlivněna změnami na trhu způsobenými pandemií covidu-19. Tato pandemie vedla k rychlému nárůstu cen prakticky všech druhů nemovitostí. Lidé se zpočátku soustředili na rekreační objekty, ale po znovunastolení určité stabilizace na trhu se zájem znovu přesunul k rodinným domům. Současně je patrný návrat k preferovaným dispozicím a velikostem, které byly běžné před několika lety.

Dnes představuje nejžádanější typ nemovitosti rodinný dům s dispozicí 5kk, což poskytuje dostatečný prostor pro početnější rodiny. Tyto domy obvykle zaujímají užitnou plochu přibližně 130 m², což nabízí komfort a flexibilitu pro různé potřeby jejích obyvatel. Pokud jde o byty, současné statistiky ukazují, že se častěji stavějí byty o dispozici 2+1 s plochou okolo 50 m². Tato velikost je atraktivní především pro jednotlivce nebo páry, kteří si chtějí vytvořit domov na dostupné ploše bez kompromisů v komfortu.

Spolu s fyzickými dispozicemi nemovitostí hrají důležitou roli i ekonomické faktory ovlivňující rozhodování domácností, které hledají vyváženost mezi cenou a užitnou hodnotou svého bydlení.

Nemovitosti představují stabilní investici s dvěma hlavními způsoby generování příjmů. Prvním je pasivní příjem z pronájmu, kde majitelé získávají pravidelné měsíční platby, které po odečtení nákladů, jako jsou údržba, pojištění a hypotéka, představují čistý zisk. Druhým způsobem ziskovosti je dlouhodobý růst tržní hodnoty nemovitosti, což je často výsledkem inflace, pokroku v dané oblasti a všeobecnému růstu trhu s nemovitostmi. Nemovitost také slouží jako zástava pro další úvěry, což ji činí více než jen pasivním investičním nástrojem. Praktická výhoda v podobě možnosti bydlení rovněž tvoří významnou součást její hodnoty.

Inflace hraje klíčovou roli v hodnotách nemovitostí a nájemného. Investice do nemovitostí je efektivní ochranou proti inflaci, kdy hodnota nemovitosti i výše pronájmu rostou ruku v ruce s inflací. V případě vlastního bydlení se stávají průběžně dražší věci jako potraviny, energie a další nezbytné výdaje. Nájemní bydlení tento nárůst pocítí dodatečně i skrze vyšší nájemné, což mimoděk zvyšuje důležitost vlastnictví nemovitosti v době rostoucí inflace.

Kupující často chybují nedostatečným zkoumáním okolí a lokality, kde se nemovitost nachází. Často se podceňují náklady, které jsou spojeny s koupí i údržbou nemovitosti. Další častou chybou je absence právního přezkumu a příliš uspěchané rozhodování. Kupující také mohou spoléhat pouze na fotografie nemovitosti místo osobní prohlídky. Technické posouzení stavu nemovitosti odborníkem bývá nedůstojně opomíjeno stejně jako prověrka finanční situace bytového družstva či SVJ. Nesprávně nastavená kupní smlouva, pozdě zjištěné vady jako špatný stavební stav, rovněž představují riziko, které nelze opomenout.

Zdroje: