Článek
Dva byty se stejnou výměrou v nadpisu nemusí nabízet stejně velký prostor k bydlení. Jeden má balkon navíc, druhý jej do uvedeného čísla zahrnul. A u třetího se připočetla komora na společné chodbě.
Nejdůležitější otázka proto není jen „Kolik má byt metrů?“, ale také „Co se do nich počítá a podle jakých pravidel?“
Podlahová, užitná a obytná nejsou totéž
Podlahová plocha závisí i na účelu výpočtu. Například nařízení vlády č. 366/2013 Sb. pro bytové spoluvlastnictví zahrnuje do podlahové plochy bytu v jednotce také vnitřní příčky a další svislé konstrukce uvnitř bytu. Započítává i plochu pod zabudovaným vybavením, například vanou nebo vestavěnou skříní.[1][2]
Součet rozměrů naměřených mezi stěnami jednotlivých místností tak může vyjít jinak. U starších podkladů je navíc potřeba zjistit, podle jakých pravidel vznikly.
Obytnou plochou obvykle označujeme součet ploch obytných místností. Chodba, koupelna či toaleta se nestávají obytnou místností jen tím, že patří k bytu. Zákon u obytné místnosti vyžaduje vedle velikosti také odpovídající osvětlení, větrání, vytápění a další podmínky.[1]
Komora vedle výtahu ano, lodžie zvlášť
Pro inzerci se řiďte také pravidly konkrétního portálu. Například jeden z největších realitních inzertních portálů do užitné plochy zahrnuje místnosti, vnitřní konstrukce a zabudované vybavení. Balkon, lodžii, terasu ani garážové stání sem nezahrnuje.[3]
Samostatnou uzavřenou komoru na patře, která je součástí bytu, zahrnout lze. Podobně tato metodika rozlišuje samostatnou sklepní místnost a běžnou sklepní kóji ve společném prostoru. Kóje do užitné plochy nepatří.
Dva modelové byty mají stejně velkou vnitřní část včetně příček 60 m², komoru na patře 4 m² a lodžii 6 m². Liší se ale tím, co stanoví prohlášení vlastníka:
- Byt A: komora je součástí bytu. Plocha bytu v příkladu činí 64 m², lodžie 6 m² je navíc.
- Byt B: komora je společnou částí domu vyhrazenou k výlučnému užívání vlastníka jednotky. Plocha bytu činí 60 m²; komoru 4 m² a lodžii 6 m² lze užívat navíc.[9]
V obou případech lze užívat celkem 70 m². Právní rozsah bytu je však odlišný. Výlučné užívání společné komory neznamená, že je místnost součástí bytu ve vlastnictví majitele jednotky.
Společná chodba ani výtah se k ploše bytu nepřičítají. Lodžie se do užitné plochy podle uvedené inzertní metodiky nezahrnuje, i když je přístupná přímo z obýváku; vykazuje se zvlášť v celkové ploše.
V nabídce bytu B bych proto uvedl: „Vnitřní část bytu 60 m². K jednotce je vyhrazeno výlučné užívání společné komory 4 m² a lodžie 6 m². Celková plocha k užívání 70 m².“
Porovnání pojmu v půdorysu
Kde jednotlivé výměry hledat
- U vlastnického bytu: začněte prohlášením vlastníka a jeho půdorysy. Vymezují byt, jeho součásti a vztah ke společným částem. Podklady si vyžádejte od vlastníka, případně správce; prohlášení lze hledat také ve sbírce listin katastru. Zkontrolujte, co výměra zahrnuje.
- U družstevního bytu: požádejte družstvo o dokumentaci bytu, půdorys a vysvětlení údajů v evidenčním listu. Číslo na předpisu záloh nemusí být výměrou pro inzerci.
- U domu: vycházejte ze stavební dokumentace nebo pasportu a ověřte současný stav. Zastavěná plocha vyjadřuje půdorysný rozsah stavby podle zákonných pravidel, nikoliv součet místností všech podlaží. Výměra parcely je zase jiný údaj.[1]
- Pro rozúčtování tepla: hledejte podlahovou a započitatelnou podlahovou plochu ve vyúčtování, případně v podkladech správce. Vyžádejte si vysvětlení koeficientů a významu sloupců.[4]
- Pro energetické hodnocení: energeticky vztažnou plochu najdete v průkazu energetické náročnosti budovy. Počítá se z vnějších půdorysných ploch prostorů s upravovaným vnitřním prostředím a není automaticky výměrou do inzerátu.[5]
Jeden byt v Mostě, tři různá čísla
Skutečný evidenční list bytu 4+1 v Mostě, platný od května 2024, uvádí celkovou plochu 73,37 m², podlahovou 71,65 m² a přepočtenou podlahovou 65,29 m².[8]
Rozdíl prvních dvou hodnot tvoří komora 1,72 m², kterou správce do sloupce podlahové plochy nezahrnul. Další rozdíl vzniká koeficienty: například předsíň má 11,37 m², ale po přepočtu 9,66 m².
Samotný list nevysvětluje umístění komory ani metodiku všech sloupců. Bez dalších podkladů proto nelze rozhodnout, které číslo převzít do inzerátu, proto se ptejte dokud není odpověď jasná. Přepočet přitom nemění skutečnou velikost místností, jen započítává plochu například pro vytápění a podobně.
Přesný údaj chrání kupujícího i prodávajícího
U podnikatele vůči spotřebiteli může nesprávná či zavádějící informace o výměře představovat klamavou obchodní praktiku.[6]
Krajský soud v Brně například řešil inzerovaných 82 m² namísto přibližně 75 m². Převzetí údaje od vlastníka makléře odpovědnosti nezbavilo.[7]
Jako makléř proto doporučuji uvést zdroj výměry, jednotlivé prostory rozepsat a vysvětlit případné rozdíly proti dokumentaci. Slovo „cca“ nenahradí informaci, že uvedené číslo zahrnuje také lodžii nebo komoru mimo byt.
Dobrá nabídka dává zájemci možnost porovnávat stejné údaje. A majiteli šetří nepříjemné vysvětlování při prohlídce i při podpisu smlouvy.
Zdroje
Podklady k 14. 11. 2026. Grafika a příklad 60 + 4 + 6 m² jsou modelové; nevycházejí z půdorysu ani výměr jakéhokoliv bytu v inzerci autora. Citovaná inzertní metodika platí pro konkrétní portál uvedený ve zdroji č. 3. U konkrétní nemovitosti ověřte dokumentaci a právní režim.
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, zejména § 13 písm. l), n), o) a p).
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., zejména § 2 a § 3.
- Sreality: Vysvětlení pojmů při vkládání inzerátu, užitná a celková plocha a příklad komory na patře.
- Vyhláška č. 269/2015 Sb., § 2 písm. d) a e), § 3, § 6 a příloha č. 1 část A.
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, § 2 odst. 1 písm. r).
- Zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, § 4, § 5 a § 5a.
- Sbírka rozhodnutí NSS: odpovědnost realitního makléře za správnost informací o nemovitostech, rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 1. 2. 2019, čj. 62 A 164/2017-49.
- Neveřejný evidenční list bytu 4+1 v Mostě, platný od 1. 5. 2024, z archivu autora.
- Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., zejména § 1166: prohlášení, vymezení společných částí a výlučného užívání, půdorysy.
