Jaké jsou možnosti ochrany pronajímatelů (majitelů) nemovitostí?

Rovnou říkám, že problémový nájemník pro mě není někdo, kdo zaplatí o 2 dny později, než má, ale spíše člověk, kterého je fakt problém dostat z bytu a hlavně z něj dostat peníze co dluží. Myslím, že každý kdo „vyzkoušel“ justici v České republice ohledně nájemního bydlení, mi dá jistě za pravdu.

Minulý rok jsem proto zmapoval a vyzkoušel několik možností a došel více méně k pár subjektům na trhu, které služby jakési ochrany nabízejí. Každá služba má jinou cílovou skupinu, ale já to beru z pohledu člověka, co vlastní pár bytů, garáží a jedny komerční prostory. Stoprocentní jistotu v kvalitě nájemníka nebudete mít nikdy, ale riziko se dá vcelku slušně eliminovat i jinak než nesmyslně vysokou kaucí nebo smlouvou na jeden rok.

Rovnou jsem odfiltroval zahraniční služby, které cílí primárně na USA a slibují pokrytí i v ČR, protože nevěřím tomu, že znají český trh natolik dobře včetně jeho „zákoutí“, že budou fungovat správně. Ale třeba mě v komentářích někdo vyvede z omylu. Ke každému subjektu jsem uvedl několik plusových i mínusových bodů a krátký komentář, ať se každý rozhodne podle toho, co mu nejvíce vyhovuje. Subjekty jsou uvedeny záměrně bez odkazů, ať neporušuji pravidla portálu.

Můj přehled tedy vypadá takto:

Z mého pohledu nejlepší poměr cena/výkon co se týká poskytnutých služeb. Skvělé „komunitní poznámky“ od ostatních pronajímatelů a pravidelné hlídání rizikovosti – každý týden aktuální informace o nájemci z veřejných i neveřejných rejstříků. V případě že je nájemce v průšvihu (zápis v rejstříku dlužníků, protože nezaplatil za hypo bance, exekuce, hledaný policií a dalších xx případů), automaticky posílají e-mail, že se něco děje a nejspíše to víte i dříve než dotyčný. Zaplatíte buď 5 000 Kč ročně nebo 1590 Kč měsíčně.

Plusy:

+ Aktualizace údajů každý týden (52+ aktualizací ročně)

+ Komunitní poznámky od ostatních pronajímatelů

+ Neveřejné rejstříky

Mínusy:

- Vyšší cena měsíčně (rozhodně se vyplatí koupit ročně)

- Zastaralejší design webové aplikace

- Měly byste mít podepsaný vzor souhlasu od nájemce (což není problém)

Známý server, který koupila realitní kancelář, nabízí své služby v rámci balíčku „Pronájem bez starostí“, „Pronájem bez provize“ (za % poplatek z nájmu) ale také jako jednorázovou službu za 129 Kč. Za tuto cenu získáte kontrolu v 6 registrech (exekuce, insolvence, hledané osoby) pro jedno osobu. Osobně vnímám, a hlavně vidím u svých nájemců, že se jejich situace může změnit během týdne, 14 dnů. Tedy musíte pravidelně kupovat tyto jednorázové ověření (nebo si koupit balíček) nebo přejít na jejich zprostředkování pronájmu, což je pak procentuálně opravdu drahé (počítejte klidně 20 000 Kč ročně).

Zaplatíte buď 129 Kč jednorázově, nebo 12 % z tržního nájmu s ostatními službami (klidně i desítky tisíc korun).

Plusy

+ Moderní web

+ Není potřeba souhlas od nájemce

+ Pro jednorázové kontroly super cena

Mínusy

- Při pravidelných kontrolách se cena přestává vyplácet

- Nemá komunitní poznámky

- Pouze veřejné rejstříky „Centrální evidence exekucí“, „Insolvenční rejstřík“, „Rejstříku hledaných osob ČR“, „Spolehlivost plátce DPH“ a „Platnost dokladu“

Základem alespoň trochu bezproblémové spolupráce s nájemcem je dobrá smlouva. Připravené ideálně od právníka, který dohlédne na většinu problematických ustanovení a jednání. Vyberte si takového právníka, který sleduje trendy a neváhá do smlouvy zakomponovat věci jako trestní odpovědnost nájemce, povinnosti nájemce ohledně údržby, konkrétní datumy akcí, předávací protokol se všemi stavy měřidel, závadami apod. Zákon se v roce 2024/2025 trošku změnil a přibylo pár „berliček“ pro majitele nemovitostí v podobě „Rozkazu k vyklizení“ s doložkou přímé vykonatelnosti (platný teprve pár dní (od 1.1.2026)). Je to věc, kterou ve smlouvě určitě chcete.

Zaplatíte od stovek korun za vzor z internetu (moc nedoporučuji) nebo do pár tisíc od kvalitního právníka. Zde dost často platí, že se nevyplatí šetřit, protože slušná smlouva je pořád levnější a efektivnější něž občansko-právní spor.

Plusy

+ Profesionální služby

+ Smlouva na míru

+ Možná dodatečná pomoc (předžalobní výzva nájemci, sepsání upomínky apod.)

Mínusy

- Vyšší cena

- Neřeší ochranu majitelů jako takovou

- Musíte vybrat dobrého právníka/advokáta

V úvodu zmíněné služby, které se zaměřují primárně na USA, ale prý dokáží i Českou republiku. Fungují trošku jinak, a to prohledáváním kreditního pozadí (americké „credit score“), příkazy k vystěhování, dluhy, ověřováním identity, rodného (SSN) čísla a další… Osobně se mi ta služba líbí, ale jak jsem již zmiňoval, nemyslím si, že bude mít přizpůsobenou platformu pro klasického českého nájemce.

Zaplatíte $16,58 (cca 350 Kč měsíčně) nebo $199 (cca 5000 Kč ročně).

Plusy

+ Velká platforma

+ Dobré ceny

+ Moderní web

Mínusy

- Pravděpodobně nepřizpůsobené pro český trh

- Založeno na „credit score“

- Podpora jen v angličtině

Zpravidla nejlevnější a nejrychlejší možnost. Nicméně s nejistým výsledkem a asi ne tak důkladná jako od subjektů uvedených nahoře. Respektive důkladná kontrola to bude podle toho, jak důkladní budete vy. Zajistit a zaplatit přístup do Centrální evidence exekucí není problém, stejně tak jako kontrola insolvenčního rejstříku, obchodního rejstříku nebo rejstříku hledaných osob. Stačí si nastavit každý týden/měsíc nebo jak často chcete kontrolovat dotyčnou osobu upomínku a během pár desítek minut máte všechny podklady pohromadě. Asi nezískáte přístup do jiných neveřejných rejstříků, neprohledáte důkladně sociální sítě nebo nezmonitorujete média. Nicméně to bude levnější a přesně dle vás. Začínal jsem přesně takto, jenom postupem času pohodlnost zvítězila. :)

Plusy

+ Stokoruny až tisíce dle počtu kontrol

+ Report přesně dle vás

+ Nejste vázáni na jiné služby

Mínusy

- Nutnost být důkladný

- Spotřeba času, který byste mohly využít jinak

- Bez neveřejných rejstříků

Vlastnictví nemovitostí je při splnění a hlídání několika podmínek docela fajn záležitost a jakýsi druh „pasivního“ příjmu. Nicméně nikdy to nebude úplně pasivní, jak se vám někteří „guru“ snaží napovědět a rozhodně to není bez rizika. A čím více nemovitostí máte, čím více lidí potkáváte, tím roste riziko, že na někoho problémového narazíte.

Doufám, že jsem vám ukázal, že ne vždy se musíte spoléhat jen na občansko-právní spor v rámci řešení problémového nájemníka, ale že také existují jakési ochrany majitelů nemovitostí (potom co všude čtete, jak musí mít ochranu pomalu jen nájemce). Přeju nám v novém roce více bezproblémových nájemníků, více ochrany ať už ze strany zákonů a státu nebo alespoň více takovýchto služeb.

Budu rád, když se podělíte v diskuzi o svoje zkušenosti.